借款年利率高達(dá)11.2% 超今年第三季度凈利率2% 專家稱樓市徹底入冬，房價(jià)面臨深度下調(diào)樓市緊縮政策之下，“求錢若渴”的不僅是中小房企，就連手持大量現(xiàn)金的行業(yè)龍頭萬科也hold不住了。昨晚9點(diǎn)，一則萬科籌錢蓋房的公告出現(xiàn)在深交所網(wǎng)站。公告顯示，萬科將向華潤深國投信托有限公司(以下簡稱華潤深國投信托)申請(qǐng)信托借款10億元，用于上海五街坊項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，年利率高達(dá)11.2%。

直擊公告

舉債不避親 萬科相中高利率

    在這份深夜掛出的公告中，萬科稱，為滿足公司上海五街坊項(xiàng)目開發(fā)的需要，向華潤深國投信托申請(qǐng)信托借款人民幣10億元，借款期限為兩年。據(jù)了解，華潤深國投信托與萬科乃是“近親”。持有萬科股份總數(shù)14.73%的第一大股東華潤股份有限公司，同時(shí)也持有華潤深國投信托51%的股份。因此，萬科此次借款構(gòu)成了關(guān)聯(lián)交易，這也在公告中有所表述。此外，萬科2011年第一次臨時(shí)股東大會(huì)所通過的《關(guān)于與華潤合作事項(xiàng)的議案》中，已授權(quán)董事會(huì)決定在人民幣44.2億元以內(nèi)利用華潤深國投信托資金等事項(xiàng)。萬科在公告中稱，本次借款有助于支持上海五街坊項(xiàng)目的開發(fā)，并有利于提高項(xiàng)目經(jīng)營效率。

財(cái)務(wù)狀況

利潤頻下滑 龍頭房企也差錢

    身為國內(nèi)房企龍頭的萬科，竟向高利率的信托伸手借錢，盡管10億元對(duì)于大型房企而言并不算多，但這不免讓人猜測(cè)其資金鏈已處窘境。記者查閱萬科近兩年的上市公司公告發(fā)現(xiàn)，無論是毛利潤還是凈利潤，萬科的賺錢能力正不斷地下滑。而今年第三季度，其凈利潤只有區(qū)區(qū)的8.5億元，與房企龍頭的身份顯得格格不入。與此同時(shí)，9.2%的凈利率也是近兩年來首次出現(xiàn)，去年第三季度則為11.8%。這不及10%的凈利率，能否承受得住信托11.2%的高利息呢？此外，萬科的窘境還可從營業(yè)利潤中窺探一二。今年一季度，在80億元的營業(yè)收入下，萬科取得了16.48億元的營業(yè)利潤；而第三季度，盡管萬科的營收達(dá)到了93億，但營業(yè)利潤卻只有11.85億元。

年底籌錢

房企融資額  11月環(huán)比漲兩倍

    臨近年底，年度工程款等待結(jié)算，想方設(shè)法弄到錢自然成了開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，萬科、招商、合景泰富、中信以及中糧等房地產(chǎn)企業(yè)，僅一個(gè)月時(shí)間就通過銀行借貸、票據(jù)、股權(quán)融資、出售項(xiàng)目等方式融資高達(dá)420億元，相比10月份大漲了284%。房企之所以差錢，主要是銀行緊縮貸款所致。如今開發(fā)商想從銀行獲得貸款難上加難，就算獲得了，利率也高得嚇人。據(jù)了解，京投銀泰2010年12月24日和2011年6月9日兩次向交通銀行北京海淀支行借款9億元和5億元，利率均為12%。銷售放緩，庫存攀升，近期市場(chǎng)更多次傳出不少房企通過停工、放緩開工、裁員等方式開源節(jié)流，穩(wěn)定自身現(xiàn)金流。萬科總裁郁亮以及恒大董事局主席許家印也明確提出當(dāng)前要以“現(xiàn)金為王”。

記者追訪

向信托借錢 融資成本不算問題

    “這個(gè)事情我還不是很清楚。”今天上午，萬科執(zhí)行副總裁毛大慶在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，此事應(yīng)該由深圳那邊負(fù)責(zé)，而他并沒有權(quán)利回答此類問題。亞豪機(jī)構(gòu)副總高珊上午表示，萬科選擇信托方式融資，說明企業(yè)肯定出現(xiàn)了資金缺口。由于目前國內(nèi)股市的融資功能基本失效，銀行開發(fā)貸款也很難獲得，因此通過信托方式融資的財(cái)務(wù)成本會(huì)相對(duì)高一些。對(duì)于萬科的收益是否能夠承擔(dān)這樣的財(cái)務(wù)成本，高珊認(rèn)為，應(yīng)將其放在近兩年的融資周期中來看待。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低潮只是階段性的，兩年時(shí)間內(nèi)樓市很可能已經(jīng)回暖。這樣的話，10%左右的融資成本就不算是一個(gè)問題了。

后市預(yù)判

樓市已入冬 房價(jià)面臨深度下調(diào)

    銀行鎖緊貸款對(duì)于房企而言可謂是致命的，但中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，調(diào)控拐點(diǎn)和效果剛出現(xiàn)，一旦放松可能面臨房價(jià)的大幅反彈。中原地產(chǎn)表示，調(diào)控政策執(zhí)行還有下半場(chǎng)。政策不動(dòng)搖，中央強(qiáng)化宏觀調(diào)控政策的意圖一直并未改變。中央領(lǐng)導(dǎo)近日強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房價(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。樓市暴利時(shí)代已經(jīng)過去，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，期待著因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險(xiǎn)而放松樓市調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲的部分開發(fā)商和地方政府，很可能會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，明顯下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍。樓市已經(jīng)徹底“入冬”，全國性房價(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已然明顯，一線城市房價(jià)下調(diào)幅度很可能達(dá)到10%-20%。

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）