在房屋的買賣過(guò)程中，特別是二手房的買賣，作為買方，一定要謹(jǐn)慎交易，既要看對(duì)方房產(chǎn)是否具備“兩證”（國(guó)有土地所有權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證），還要了解該房屋是否另有“糾紛”。一市民在二手房的買賣過(guò)程中，卻發(fā)現(xiàn)買到的竟然是一套被法院查封的房產(chǎn)。這位市民該怎么辦？

53萬(wàn)元買套房

    石獅人東木（化名）在石獅經(jīng)商，居住在靈秀。去年7月份，東木向晉江人吳某購(gòu)買了一套位于濠江麗景的房屋，雙方簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，同時(shí)向石獅市房地產(chǎn)登記交易中心備案。雙方約定該房屋以53萬(wàn)余元進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并約定賣方無(wú)償配合買方辦理該房產(chǎn)過(guò)戶的有關(guān)手續(xù)，直至買方領(lǐng)取名下的房產(chǎn)“兩證”。吳某在協(xié)議書中還聲明保證該房產(chǎn)系其本人所有，以及不曾私自轉(zhuǎn)讓他人或被司法部門查封。協(xié)議簽訂之后，東木一次性將全部購(gòu)房款交給吳某，并繳納了相關(guān)稅費(fèi)。

房產(chǎn)被查封

    雖有約定和聲明，結(jié)果卻出乎意料。在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記期間，東木卻被有關(guān)部門告知，其所購(gòu)買的該套房產(chǎn)已被石獅法院依法查封。東木與吳某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)間為2011年7月15日。石獅房管部門在石獅法院有關(guān)案件的協(xié)助執(zhí)行通知書上記載，證實(shí)查封此套房產(chǎn)的時(shí)間為2011年7月20日。也就是說(shuō)，吳某在將這套房屋賣給東木5天后，房屋即被法院查封。那么，東木與吳某之間的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？東木是要回房款還是繼續(xù)購(gòu)買該房？在房款索要不回的情況下，事隔兩個(gè)月后，東木于去年9月27日一紙?jiān)V狀將吳某告上法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效等。

 賣方缺席審判

    對(duì)于這一房屋買賣合同糾紛，石獅法院近日開(kāi)庭審理，但吳某卻未出庭應(yīng)訴。該院審理認(rèn)為，原、被告之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，雙方簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，并向房管部門備案，原告也履行了交付房款及繳納相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)，交易備案時(shí)間是在法院采取保全查封措施之前，確認(rèn)該合同有效。判決原告東木與被告吳某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有效。

    針對(duì)此案，石獅一位律師接受記者采訪時(shí)提醒市民，在房屋買賣過(guò)程中，一定要注意諸如房屋被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。如果房產(chǎn)被查封之后交易，那么房屋買賣合同則是無(wú)效的，因?yàn)榇藢儆诔鲑u人非法處置查封財(cái)產(chǎn)，是違法行為甚至是犯罪行為。如果是房屋交易后被法院查封的，被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。如果第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。但不管是哪種情況，都會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)諸多不便，所以在買賣二手房時(shí)，一定要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）