曾為區域銷售明星的杭州金星房地產開發有限公司近日“被申請”破產。4月18日媒體消息，廣東省順德市大良區廣德業房地產發展有限公司發布公告稱擬向法院申請破產。分析原因，除了政策層面限購限貸等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉狀況有關系：
　　第一、銀行收緊對開發企業的貸款，尤其是收緊對于中小開發企業的貸款，導致中小開發企業生存環境步履維艱。據悉，建設銀行(601939,股吧)近期已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件，規定“分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款”，同時，“開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度”。
　　第二、部分中小開發企業借助民間資本并沒有度過難關，反而使其負債累累，面臨被洗牌的境地。無疑，收緊中小房企開發貸款的融資渠道，使中小房企在高資金杠桿下原有的滾動式開發難以為繼，也對于開發商自有資本金比率提出更高的要求。數據顯示，2011年開發商自有資金比率已經高于40%，明顯高于2009年的31.3%及2010年的36.8%，開發商對自有資金的依賴進一步增強。
　　對于中小企業來講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發展環境是越來越惡化，這有可能導致中小房企在整個房地產市場大格局變化中的地位也將逐漸淡化，整個行業或因銀行對于中小房企開發貸款的收緊而導致行業大洗牌加速。
　　與此同時，一些龍頭標桿房企近期的動作更讓中小房企無法應對。這個動作主要體現在兩方面：首先，大型開發企業率先大幅降價，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發企業對未來的市場預期產生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。其次，大型房企采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，通過項目自身銷售回籠資金，一些標桿房企如萬科、招商、保利等，逆勢中需求拿地及發展機會，及時“換倉”謀求下一輪的房地產市場發展機會。
　　因此，在大型房企主導未來市場格局發展變化的當前市場，如果中小企業沒有辦法解決融資問題，銷售環節也沒有辦法突圍的話，這些企業也許會在市場調控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產行業大洗牌有可能會加速。
（海西地產投資網　馬彥凱輯）