曾為區(qū)域銷售明星的杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司近日“被申請(qǐng)”破產(chǎn)。4月18日媒體消息，廣東省順德市大良區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱擬向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。分析原因，除了政策層面限購(gòu)限貸等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉(zhuǎn)狀況有關(guān)系：
　　第一、銀行收緊對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對(duì)于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。據(jù)悉，建設(shè)銀行(601939,股吧)近期已向全國(guó)38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對(duì)小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”，同時(shí)，“開(kāi)發(fā)貸占對(duì)公貸款比例超過(guò)15%的一級(jí)分行、各限購(gòu)地級(jí)市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度”。
　　第二、部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)借助民間資本并沒(méi)有度過(guò)難關(guān)，反而使其負(fù)債累累，面臨被洗牌的境地。無(wú)疑，收緊中小房企開(kāi)發(fā)貸款的融資渠道，使中小房企在高資金杠桿下原有的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)難以為繼，也對(duì)于開(kāi)發(fā)商自有資本金比率提出更高的要求。數(shù)據(jù)顯示，2011年開(kāi)發(fā)商自有資金比率已經(jīng)高于40%，明顯高于2009年的31.3%及2010年的36.8%，開(kāi)發(fā)商對(duì)自有資金的依賴進(jìn)一步增強(qiáng)。
　　對(duì)于中小企業(yè)來(lái)講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發(fā)展環(huán)境是越來(lái)越惡化，這有可能導(dǎo)致中小房企在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大格局變化中的地位也將逐漸淡化，整個(gè)行業(yè)或因銀行對(duì)于中小房企開(kāi)發(fā)貸款的收緊而導(dǎo)致行業(yè)大洗牌加速。
　　與此同時(shí)，一些龍頭標(biāo)桿房企近期的動(dòng)作更讓中小房企無(wú)法應(yīng)對(duì)。這個(gè)動(dòng)作主要體現(xiàn)在兩方面：首先，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)率先大幅降價(jià)，打破原來(lái)市場(chǎng)相對(duì)沉寂的博弈周期，讓不同開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場(chǎng)或房企之間會(huì)逐漸分化。其次，大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，通過(guò)項(xiàng)目自身銷售回籠資金，一些標(biāo)桿房企如萬(wàn)科、招商、保利等，逆勢(shì)中需求拿地及發(fā)展機(jī)會(huì)，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　因此，在大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局發(fā)展變化的當(dāng)前市場(chǎng)，如果中小企業(yè)沒(méi)有辦法解決融資問(wèn)題，銷售環(huán)節(jié)也沒(méi)有辦法突圍的話，這些企業(yè)也許會(huì)在市場(chǎng)調(diào)控周期大浪潮中被淹沒(méi)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌有可能會(huì)加速。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)　馬彥凱輯）