近日，立丹行機(jī)構(gòu)·廈門公司發(fā)布2012年廈門房地產(chǎn)年度市場(chǎng)熱點(diǎn)報(bào)告，2012，廈門全市住宅成交量從1月份成交9萬m2冰點(diǎn)一路高歌猛進(jìn)，開發(fā)商“降價(jià)”換得剛需“轉(zhuǎn)身”，創(chuàng)下全年住宅銷量453萬m2歷史新高；島內(nèi)商住“零”供應(yīng)，預(yù)示著未來島外將在住宅市場(chǎng)中扮演越來越重要的角色，而島內(nèi)住宅將愈發(fā)稀缺而高端；地鐵獲批即將動(dòng)工，廈門樓市版圖正在向外延展。

　　在這樣的背景下，廈門樓市價(jià)格未來3-5年將形成“5321”格局，即島內(nèi)核心地段豪宅銷售價(jià)格5萬元/m2，普通住宅3萬元/m2，島外配套完善、交通便利、資源型樓盤銷售價(jià)格在2萬元/m2左右，其他住宅價(jià)格在1萬元/m2左右。

　　□早報(bào)記者 王庸政

　　2012：島內(nèi)進(jìn)入二手房交易時(shí)代

　　2012年廈門樓市經(jīng)歷量?jī)r(jià)先抑后揚(yáng)的過程，從“以價(jià)換量”到量?jī)r(jià)“止跌反彈”。2012年全市住宅均價(jià)13300元/㎡，環(huán)比2011年價(jià)格水平下跌3%。

　　分區(qū)域看，各區(qū)全年均價(jià)除思明、海滄外，其他四區(qū)均小幅上漲；下半年價(jià)格全面回升，漲幅8%-22%，漲幅最高為海滄區(qū)，達(dá)22%。全年水平看，除思明、海滄兩區(qū)價(jià)格小幅下跌，其它區(qū)均小幅上漲，思明區(qū)因受上半年降價(jià)潮影響，全年成交均價(jià)環(huán)比下跌5%。 

　　從一二手房來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，島內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入二手房交易時(shí)代。2012年一二手住宅市場(chǎng)均表現(xiàn)火熱，成交量均有大幅提升，二者合計(jì)交易量達(dá)673萬㎡，市場(chǎng)需求巨大。 從近三年來島內(nèi)商品住宅和二手住宅成交量對(duì)比圖可以看出，7成左右的二手住宅成交量來自島內(nèi)。 連續(xù)三年以來（2010-2012），島內(nèi)二手房銷量均大于一手房銷量，近三年來島內(nèi)二手住宅總銷量為商品住宅銷量的1.6倍，可見島內(nèi)二手住宅需求量巨大，隨著島內(nèi)可開發(fā)土地資源的萎縮，一手房供應(yīng)有限，島內(nèi)已進(jìn)入二手房交易時(shí)代，新房以去庫(kù)存和少量新增供應(yīng)量為主。

　　2013：島外將步入商業(yè)發(fā)展時(shí)代

　　走過非凡的2012年，2013年給人更多的期許。立丹行認(rèn)為，2013年宏觀調(diào)控將持續(xù)深化，房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)城市，而面對(duì)市場(chǎng)變化，政府也可能隨時(shí)出臺(tái)新政以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展；在此背景下，廈門城市格局將逐步走向島內(nèi)核心區(qū)都市化，島外城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程；廈門樓市將形成“28”與“5321”格局；島外綜合體項(xiàng)目將在2013年陸續(xù)上市，意味著島外將步入商業(yè)發(fā)展時(shí)代。

　　十八大提出2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將超過60%，而廈門城鎮(zhèn)化率已超80%，未來廈門城市格局將朝著都市化（島內(nèi)）、城市化（島外新城）、城鎮(zhèn)化（島外新農(nóng)村）三個(gè)層次發(fā)展。島內(nèi)將肩負(fù)著商務(wù)商貿(mào)功能，往都市化方向發(fā)展；而島外四大新城崛起，將形成多個(gè)新的城市中心；島外周邊村鎮(zhèn)則進(jìn)入城鎮(zhèn)化的發(fā)展。廈門城市格局因發(fā)展歷程和功能不同，逐步走向島內(nèi)核心區(qū)都市化，島外城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　與之相對(duì)應(yīng)，廈門住宅市場(chǎng)島內(nèi)外銷量比例將形成“2:8”格局，由于島內(nèi)土地稀缺性，島外新城生活配套建設(shè)完善，軌道交通使用，價(jià)格未來3-5年將形成“5321”格局，即島內(nèi)核心地段豪宅銷售價(jià)格5萬元/㎡，普通住宅3萬元/㎡，島外配套完善、交通便利、資源型樓盤銷售價(jià)格在2萬元/㎡左右，其他住宅價(jià)格在1萬元/㎡左右。

　　地鐵開建，未來廈漳泉城際軌道交通規(guī)劃，使廈門樓市版圖在加速擴(kuò)大，范圍向外延展；2011年湖里萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，廈門開啟綜合體時(shí)代。目前，島內(nèi)綜合體布局主要以優(yōu)化提升為主，島外以帶動(dòng)新區(qū)開發(fā)為主，規(guī)模上從原先的小型商業(yè)為主的綜合體項(xiàng)目逐漸的轉(zhuǎn)變?yōu)榧频辍⑥k公、商業(yè)、住宅等為一體的綜合性項(xiàng)目。綜合體作為新興物業(yè)，在自身發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)著周邊項(xiàng)目的發(fā)展，最終提升整個(gè)片區(qū)的區(qū)域價(jià)值。縱觀近三年綜合體用地出讓，島外綜合體項(xiàng)目將在2013年陸續(xù)上市，這也意味著島外將步入商業(yè)發(fā)展時(shí)代。

   （海西地產(chǎn)網(wǎng)　 陳誠(chéng)輯）