商品房70年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動(dòng)續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí)，“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來。
商品房70年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動(dòng)續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí)，“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來。
70年后的續(xù)期
要付出多大代價(jià)
在我國，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實(shí)上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期，這也正是人們會(huì)擔(dān)心“70年后”的根源所在。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
顯而易見，從法律層面講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。這個(gè)政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“70年后的續(xù)期，還要付出多大的代價(jià)？”
土地使用權(quán)
到期后的幾重猜想
2011年上海的一場土地拍賣會(huì)上，預(yù)申請(qǐng)須知中一條“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的規(guī)定，曾在社會(huì)上掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。
再次申請(qǐng)土地使用需要補(bǔ)繳土地出讓金，不過補(bǔ)繳多少，以什么為標(biāo)準(zhǔn)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時(shí)還沒有任何政策能夠回答。
有些人悲觀地認(rèn)為，70年土地使用權(quán)到期后可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況。畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)減少，而土地的價(jià)值則剛好相反。不過，這種做法帶來的社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本都過于巨大，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這不太可能成為一種普遍的方式。
楊紅旭認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn)，直接收回土地，或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微。“國家會(huì)適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會(huì)出臺(tái)相對(duì)完善和公平的法律、法規(guī)。”
◆鏈接
未完成的
土地制度改革
事實(shí)上，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時(shí)間限制也并非獨(dú)創(chuàng)，在其制度設(shè)計(jì)之初就受到了當(dāng)時(shí)香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在，區(qū)別不過是具體年限的不同而已。
不過，從我國相關(guān)法律制定之初到現(xiàn)在，20多年過去了，由于當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)并沒有過多涉及70年之后的問題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）
