泰禾集團(tuán)今年頻頻在土地市場出手，并成為房地產(chǎn)市場的一匹黑馬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，泰禾今年成功斬獲11幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中不乏幾宗“地王”，總金額約160億元。
中國證券報(bào)記者在上市公司協(xié)會舉辦的“走進(jìn)上市公司”福建行活動期間，走訪了泰禾集團(tuán)。泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，截至9月底，公司今年房屋銷售認(rèn)購超過90億元，四季度還有大量項(xiàng)目上市，完成今年120億-150億元的銷售目標(biāo)沒有問題。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，黃其森認(rèn)為，經(jīng)過一段時間的洗牌，房地產(chǎn)業(yè)將慢慢回歸到產(chǎn)品和服務(wù)。未來專業(yè)化和做精品高端產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)將有很大的發(fā)展空間。而隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，許多住宅都需要商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，三、四線城市蘊(yùn)含無限商機(jī)。
大手筆拿地
泰禾今年已經(jīng)斬獲11幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中不乏幾宗“地王”，總建筑面積超167萬平方米，購地總金額約160億元。
黃其森表示，泰禾集團(tuán)今年在土地市場上較為搶眼，主要因?yàn)楣旧鲜幸院笠l(fā)展，要規(guī)模，而土地儲備不夠。泰禾主要深耕福建和北京，而福建上半年幾乎沒有推出土地，只能選擇北京，上半年拿了4塊地，在北京市場名列前茅，引起市場的關(guān)注。
此外，泰禾在房地產(chǎn)行業(yè)打拼了16年，這幾年做了很好的布局和安排。資金方面，泰禾去年銷售80多億元，今年預(yù)計(jì)銷售120億-150億元，而這之前泰禾幾乎沒怎么拿地，因此即使今年公司購買了100多億元土地，在資金方面準(zhǔn)備還是比較充裕。
目前，泰禾90%的產(chǎn)品是高周轉(zhuǎn)的，拿到一塊新地后，最多7、8個月就要開盤銷售。而一年多以來，泰禾廣場九開九清，其他各地項(xiàng)目銷售也很好。
黃其森表示，高周轉(zhuǎn)能規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，但對團(tuán)隊(duì)提出更高的要求。“泰禾在拿地之前做足了功課，很多時候拿地時設(shè)計(jì)已基本完成，所以才能保證拿地后7、8個月就開盤。”
對于如何規(guī)避高杠桿帶來的風(fēng)險(xiǎn)，黃其森表示，泰禾在戰(zhàn)略上采取深耕福建，布局一線城市，沒有盲目鋪攤子。在布局上有一、二線城市，也有三、四線城市，在產(chǎn)品方面，有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，下一步還將發(fā)展旅游地產(chǎn)。同時，他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)都是高杠桿，對高杠桿要動態(tài)去看，當(dāng)時可能有點(diǎn)高，一旦銷售回籠后很快就降低了。
而對于完成今年120億-150億元的銷售目標(biāo)，黃其森信心十足。他表示，截至9月底，公司房屋銷售認(rèn)購超過90億元，有一部分簽約會在10月份會體現(xiàn)出來。同時，公司四季度還有大量項(xiàng)目上市，完成今年120億-150億元的銷售目標(biāo)沒有問題，預(yù)計(jì)今年在福建的銷售收入將達(dá)到100億元以上。
廣發(fā)證券研報(bào)認(rèn)為，公司2013年的可售貨值在240億元左右，預(yù)計(jì)2013年全年銷售約130億元。根據(jù)公司未來的拿地計(jì)劃，預(yù)計(jì)公司2014年可售貨值有望突破350億元，預(yù)計(jì)2014年銷售將超200億元。
發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)
9月26日，福州五四北泰禾廣場盛大開業(yè)，基本上滿鋪，當(dāng)天客流量超35萬人次，全天1200萬元的營業(yè)額更是創(chuàng)了福州購物中心開業(yè)新高。
目前泰禾在福建有4個城市綜合項(xiàng)目。中國證券報(bào)記者在福州東二環(huán)泰禾廣場實(shí)地采訪了解到，該項(xiàng)目開盤的樓盤基本已經(jīng)售罄。據(jù)泰禾集團(tuán)董秘王傳序介紹，該項(xiàng)目總可售貨值約70億元，目前已銷售逾45億元，剩余貨值絕大部分將在年底前推出。
黃其森告訴記者，去年泰禾福州的商業(yè)地產(chǎn)銷售達(dá)48億元。泰禾在商業(yè)地產(chǎn)闖出自己的發(fā)展模式，由于商業(yè)地產(chǎn)不限購，不限貸，加上福建的商鋪投資意識強(qiáng)，民間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)后續(xù)會給公司帶來比較大的業(yè)績貢獻(xiàn)。預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)的銷售額將占到公司銷售額的一半。
日前，李嘉誠在兩個月內(nèi)拋售百億物業(yè)，引發(fā)業(yè)內(nèi)對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)憂。有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)泡沫正面臨破裂的邊緣。
根據(jù)高緯環(huán)球報(bào)告，第三季度上海核心商圈寫字樓租金才剛剛結(jié)束連續(xù)三個季度的盤整下跌，以使用面積計(jì)算的核心商圈甲級寫字樓有效凈租金為每月每平方米412元（折合每月每建筑平方米288元），租金環(huán)比上漲1.7%。而在廣州，第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度廣州甲級寫字樓存量達(dá)323萬平方米，供應(yīng)量龐大。第三季度優(yōu)質(zhì)購物中心首層租金更是出現(xiàn)3年來的首次下滑，環(huán)比下跌0.1個百分點(diǎn)，至每平方米每月704.1元。
不過，黃其森表示，公司規(guī)劃今后3-5年將建立20個左右城市綜合項(xiàng)目。發(fā)展戰(zhàn)略是在福建熟悉的地方，把商業(yè)地產(chǎn)做深做透，然后向外擴(kuò)展。下一步打算去廣州、珠三角做商業(yè)地產(chǎn)。
“我們提出超越萬達(dá)，不是在數(shù)量上超過萬達(dá)，而是在品質(zhì)上多投入，如整體設(shè)計(jì)外觀、購物環(huán)境、招商品牌等，在業(yè)態(tài)上走差異化。只有高品質(zhì)，才能高溢價，同時高品質(zhì)也能轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。”黃其森表示，每一座泰禾廣場都必須打造成為城市地標(biāo)，成為引領(lǐng)當(dāng)?shù)馗叨松虡I(yè)的精品之作。
業(yè)內(nèi)人士表示，專業(yè)化投資時代，越高端升值前景越大。泰禾廣場這種以高端規(guī)劃、高端定位、高端產(chǎn)品、高端品牌占據(jù)商業(yè)金字塔塔尖的產(chǎn)品，極具市場競爭力。
走差異化道路
很多房地產(chǎn)商認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入下半場，黃其森則豪言，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展才剛剛開始。
“前期的房地產(chǎn)完全是粗放式經(jīng)營，只要有地，什么人都能做，而且大家都爭先恐后推大盤。”黃其森稱，土地是稀缺資源，如果不是很用心地去挖掘，還是粗放式開發(fā)，國家政策也不允許。
“以前的地產(chǎn)好比是解決溫飽問題，接下來市場的需求就不同了。”黃其森說，“經(jīng)過一段時間的洗牌，房地產(chǎn)業(yè)將慢慢回歸到產(chǎn)品和服務(wù)。未來專業(yè)化和做精品高端產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)將有很大的發(fā)展空間。而隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，許多住宅都需要商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，三、四線城市蘊(yùn)含無限商機(jī)。
看好一線城市已成共識。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價同比漲幅均超過20%。但對三、四線城市市場前景看法出現(xiàn)分化。
對于三、四線城市房地產(chǎn)，黃其森表示，泰禾只在福建布局，與其他房地產(chǎn)企業(yè)在三、四線城市大規(guī)模拿地不同，泰禾在三、四線城市拿地有嚴(yán)格的要求，必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心地段，規(guī)模在100畝左右。這樣做出來的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，快速去化。還有很重要的一點(diǎn)就是泰禾的品牌在這些地方優(yōu)勢明顯。今年泰禾在福建的銷售額能達(dá)到100億元以上，相當(dāng)部分來源于福建三、四線城市的貢獻(xiàn)。
隨著土地越來越稀缺，地價越來越高，走精品和差異化道路，避免同質(zhì)化，成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。泰禾在北京的院子系列產(chǎn)品，就是走差異化產(chǎn)品的經(jīng)典案例。“院子是獨(dú)一無二的，別的開發(fā)商是做不出這種院落式房子的，運(yùn)河岸上的院子是一街七巷，北京院子三街五巷八坊。”黃其森表示，從這一點(diǎn)來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也才剛剛開始。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）
