泰禾集團今年頻頻在土地市場出手，并成為房地產市場的一匹黑馬。據統計，截至目前，泰禾今年成功斬獲11幅優質地塊，其中不乏幾宗“地王”，總金額約160億元。

　　中國證券報記者在上市公司協會舉辦的“走進上市公司”福建行活動期間，走訪了泰禾集團。泰禾集團董事長黃其森表示，截至9月底，公司今年房屋銷售認購超過90億元，四季度還有大量項目上市，完成今年120億-150億元的銷售目標沒有問題。

　　對于房地產行業的未來發展趨勢，黃其森認為，經過一段時間的洗牌，房地產業將慢慢回歸到產品和服務。未來專業化和做精品高端產品的房地產企業將有很大的發展空間。而隨著城鎮化的推進，許多住宅都需要商業服務配套設施，三、四線城市蘊含無限商機。

　　大手筆拿地

　　泰禾今年已經斬獲11幅優質地塊，其中不乏幾宗“地王”，總建筑面積超167萬平方米，購地總金額約160億元。

　　黃其森表示，泰禾集團今年在土地市場上較為搶眼，主要因為公司上市以后要發展，要規模，而土地儲備不夠。泰禾主要深耕福建和北京，而福建上半年幾乎沒有推出土地，只能選擇北京，上半年拿了4塊地，在北京市場名列前茅，引起市場的關注。

　　此外，泰禾在房地產行業打拼了16年，這幾年做了很好的布局和安排。資金方面，泰禾去年銷售80多億元，今年預計銷售120億-150億元，而這之前泰禾幾乎沒怎么拿地，因此即使今年公司購買了100多億元土地，在資金方面準備還是比較充裕。

　　目前，泰禾90%的產品是高周轉的，拿到一塊新地后，最多7、8個月就要開盤銷售。而一年多以來，泰禾廣場九開九清，其他各地項目銷售也很好。

　　黃其森表示，高周轉能規避市場風險、政策風險和資金風險，但對團隊提出更高的要求。“泰禾在拿地之前做足了功課，很多時候拿地時設計已基本完成，所以才能保證拿地后7、8個月就開盤。”

　　對于如何規避高杠桿帶來的風險，黃其森表示，泰禾在戰略上采取深耕福建，布局一線城市，沒有盲目鋪攤子。在布局上有一、二線城市，也有三、四線城市，在產品方面，有住宅地產、商業地產，下一步還將發展旅游地產。同時，他認為，房地產企業都是高杠桿，對高杠桿要動態去看，當時可能有點高，一旦銷售回籠后很快就降低了。

　　而對于完成今年120億-150億元的銷售目標，黃其森信心十足。他表示，截至9月底，公司房屋銷售認購超過90億元，有一部分簽約會在10月份會體現出來。同時，公司四季度還有大量項目上市，完成今年120億-150億元的銷售目標沒有問題，預計今年在福建的銷售收入將達到100億元以上。

　　廣發證券研報認為，公司2013年的可售貨值在240億元左右，預計2013年全年銷售約130億元。根據公司未來的拿地計劃，預計公司2014年可售貨值有望突破350億元，預計2014年銷售將超200億元。

　　發力商業地產

　　9月26日，福州五四北泰禾廣場盛大開業，基本上滿鋪，當天客流量超35萬人次，全天1200萬元的營業額更是創了福州購物中心開業新高。

　　目前泰禾在福建有4個城市綜合項目。中國證券報記者在福州東二環泰禾廣場實地采訪了解到，該項目開盤的樓盤基本已經售罄。據泰禾集團董秘王傳序介紹，該項目總可售貨值約70億元，目前已銷售逾45億元，剩余貨值絕大部分將在年底前推出。

　　黃其森告訴記者，去年泰禾福州的商業地產銷售達48億元。泰禾在商業地產闖出自己的發展模式，由于商業地產不限購，不限貸，加上福建的商鋪投資意識強，民間經濟發達，商業地產業務后續會給公司帶來比較大的業績貢獻。預計今年商業地產的銷售額將占到公司銷售額的一半。

　　日前，李嘉誠在兩個月內拋售百億物業，引發業內對國內商業地產泡沫破滅的擔憂。有業內人士甚至表示，內地的商業地產泡沫正面臨破裂的邊緣。

　　根據高緯環球報告，第三季度上海核心商圈寫字樓租金才剛剛結束連續三個季度的盤整下跌，以使用面積計算的核心商圈甲級寫字樓有效凈租金為每月每平方米412元（折合每月每建筑平方米288元），租金環比上漲1.7%。而在廣州，第一太平戴維斯最新數據顯示，2013年前三季度廣州甲級寫字樓存量達323萬平方米，供應量龐大。第三季度優質購物中心首層租金更是出現3年來的首次下滑，環比下跌0.1個百分點，至每平方米每月704.1元。

　　不過，黃其森表示，公司規劃今后3-5年將建立20個左右城市綜合項目。發展戰略是在福建熟悉的地方，把商業地產做深做透，然后向外擴展。下一步打算去廣州、珠三角做商業地產。

　　“我們提出超越萬達，不是在數量上超過萬達，而是在品質上多投入，如整體設計外觀、購物環境、招商品牌等，在業態上走差異化。只有高品質，才能高溢價，同時高品質也能轉移風險。”黃其森表示，每一座泰禾廣場都必須打造成為城市地標，成為引領當地高端商業的精品之作。

　　業內人士表示，專業化投資時代，越高端升值前景越大。泰禾廣場這種以高端規劃、高端定位、高端產品、高端品牌占據商業金字塔塔尖的產品，極具市場競爭力。

　　走差異化道路

　　很多房地產商認為中國房地產業開始進入下半場，黃其森則豪言，中國的房地產業發展才剛剛開始。

　　“前期的房地產完全是粗放式經營，只要有地，什么人都能做，而且大家都爭先恐后推大盤。”黃其森稱，土地是稀缺資源，如果不是很用心地去挖掘，還是粗放式開發，國家政策也不允許。

　　“以前的地產好比是解決溫飽問題，接下來市場的需求就不同了。”黃其森說，“經過一段時間的洗牌，房地產業將慢慢回歸到產品和服務。未來專業化和做精品高端產品的房地產企業將有很大的發展空間。而隨著城鎮化的推進，許多住宅都需要商業服務配套設施，三、四線城市蘊含無限商機。

　　看好一線城市已成共識。國家統計局數據顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價同比漲幅均超過20%。但對三、四線城市市場前景看法出現分化。

　　對于三、四線城市房地產，黃其森表示，泰禾只在福建布局，與其他房地產企業在三、四線城市大規模拿地不同，泰禾在三、四線城市拿地有嚴格的要求，必須是經濟發達地區的中心地段，規模在100畝左右。這樣做出來的產品，才能實現快速周轉，快速去化。還有很重要的一點就是泰禾的品牌在這些地方優勢明顯。今年泰禾在福建的銷售額能達到100億元以上，相當部分來源于福建三、四線城市的貢獻。

　　隨著土地越來越稀缺，地價越來越高，走精品和差異化道路，避免同質化，成為房地產企業發展的必由之路。泰禾在北京的院子系列產品，就是走差異化產品的經典案例。“院子是獨一無二的，別的開發商是做不出這種院落式房子的，運河岸上的院子是一街七巷，北京院子三街五巷八坊。”黃其森表示，從這一點來看，中國的房地產業發展也才剛剛開始。

　　（海西地產網 張喵喵輯）