馬年春節(jié)，雖然有很多樓盤(pán)堅(jiān)守崗位，營(yíng)銷(xiāo)中心并未打烊，但樓市的成交情況卻不容樂(lè)觀。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間（1月31日-2月6日），福州市區(qū)商品住宅成交僅13套，這樣的備案數(shù)據(jù)讓福州樓市顯得寒意陣陣。在記者連日來(lái)的走訪中，不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于受年初銀行信貸的收緊，以及后市的不明朗等因素影響，春節(jié)期間成交量所呈現(xiàn)的不溫不火大多在他們的預(yù)料之中。然而接下來(lái)，高房?jī)r(jià)能否明顯松動(dòng)，成交量能否回升，市場(chǎng)將相持到何時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析或?qū)⒃谶M(jìn)入二季度后逐漸見(jiàn)分曉。
優(yōu)惠少成交淡 春節(jié)成交呈“休假”狀態(tài)
從近兩年樓市成交的情況來(lái)看，春節(jié)期間的成交情況，被視為新一年的樓市風(fēng)向標(biāo)。2014年春節(jié)，全國(guó)多個(gè)城市的成交數(shù)據(jù)都略顯冷清。福州樓市也跌至冰點(diǎn)，據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，1月31日至2月6日，福州市區(qū)總共成交商品房13套，尤其是1月31日和2月2日更是出現(xiàn)了“零備案”。記者采訪的多家開(kāi)發(fā)商都表示，雖然春節(jié)并不是銷(xiāo)售旺季，但對(duì)今年的成交量數(shù)據(jù)還是比較失望。
據(jù)某品牌樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心的相關(guān)工作人員介紹，因?yàn)榭粗卮汗?jié)這個(gè)黃金節(jié)點(diǎn)，福州有很多項(xiàng)目依舊站在賣(mài)樓的第一線，但今年春節(jié)樓市的人氣比去年略有下跌。從現(xiàn)場(chǎng)反饋看，假期前幾天天氣晴好，許多市民選擇出游而不是看房；而假期后半段卻陰雨綿綿，市民看房的興趣也不大。
“今年春節(jié)樓市有兩個(gè)特點(diǎn)，一是優(yōu)惠幅度小，二是成交量再次萎縮。”先知先覺(jué)總經(jīng)理張煒勝告訴記者，盡管各個(gè)樓盤(pán)絞盡腦汁推出一些“活動(dòng)“來(lái)吸引買(mǎi)家，還有一些樓盤(pán)打出了新春特價(jià)房的噱頭。但從實(shí)際上開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給予實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠，樓盤(pán)均價(jià)與節(jié)前相比沒(méi)什么變化，部分樓盤(pán)售價(jià)甚至比春節(jié)前還高。而對(duì)于目前以剛需為主體的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，價(jià)格的持續(xù)走高也抑制了不少購(gòu)房需求。
零距離營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理陳晶則表示，今年樓市與往年相比略有不同，最突出的表現(xiàn)為返鄉(xiāng)置業(yè)人群并沒(méi)有發(fā)揮相應(yīng)的效果，可能是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響，返鄉(xiāng)客手中的資金并不充裕。所以也導(dǎo)致了春節(jié)期間成交量不甚理想，真正進(jìn)入了“休假”狀態(tài)。
簽約備案滯后未能反映真實(shí)成交量
對(duì)于如此低迷的成交數(shù)據(jù)，福州中原地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理陳新認(rèn)為，備案的數(shù)據(jù)并不能體現(xiàn)全部的成交情況。在實(shí)際成交中，各房企的“進(jìn)賬”顯然不止于此。據(jù)陳新介紹，春節(jié)期間，不少剛需樓盤(pán)的人氣也不容小覷，比如世茂上游墅，陽(yáng)光城麗茲公館等品牌樓盤(pán)，到訪量都比較大，很多人都是當(dāng)天看房當(dāng)天下單，實(shí)際成交數(shù)字與備案量相差很大。
陳晶告訴記者，從市場(chǎng)一線反饋的數(shù)據(jù)分析，實(shí)際成交數(shù)字應(yīng)該比備案的略多，大部分春節(jié)期間的成交可能在節(jié)后陸續(xù)簽約備案，這些成交量在節(jié)后的成交備案數(shù)據(jù)上會(huì)一一顯現(xiàn)。
張煒勝對(duì)此觀點(diǎn)表示認(rèn)同，同時(shí)他提出，在春節(jié)放假期間成交并完成備案的僅是極少一部分，其實(shí)春節(jié)期間許多購(gòu)房者已經(jīng)有了購(gòu)房意向，而這些購(gòu)房意向并未體現(xiàn)為網(wǎng)上簽約的成交數(shù)據(jù)。他預(yù)計(jì)隨著春節(jié)假日的結(jié)束，福州樓市成交量會(huì)呈現(xiàn)一定的遞增趨勢(shì)。
房貸從緊對(duì)樓市成交形成“利空”
“雖然簽約備案會(huì)存在滯后性，但是不能否認(rèn)的是，從去年12月份開(kāi)始一直延續(xù)到今年春節(jié)，樓市的成交一直都比較低迷，而這與銀行房貸業(yè)務(wù)的收緊也有直接聯(lián)系。“陳晶分析稱(chēng)，由于2013年年底，銀行出現(xiàn)大面積“錢(qián)緊”，不少銀行暫停了房貸放款，而這種貸款從緊的態(tài)勢(shì)到目前來(lái)看并沒(méi)有得到緩解。
確實(shí)如此，據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與往年“年初松、年末緊”的規(guī)律不同，據(jù)在榕一家國(guó)有大銀行網(wǎng)點(diǎn)人員稱(chēng)，該行貸款額度很緊，房子按揭貸款現(xiàn)有選擇性開(kāi)展，主要受理跟銀行合作的準(zhǔn)入樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)，其他樓盤(pán)按揭項(xiàng)目已不受理。另外，記者了解到，此前在榕銀行房貸業(yè)務(wù)變緊最早體現(xiàn)為，因額度緊張致使照常受理的貸款業(yè)務(wù)放款時(shí)間不明確，今年仍需要排長(zhǎng)隊(duì)，而且首套房貸利率跟漲上浮5%也成為了各銀行房貸主流。
張煒勝則告訴記者，由于剛需購(gòu)房者大多依賴(lài)銀行的按揭貸款，年初的房貸收緊勢(shì)必會(huì)對(duì)今年年初的成交形成“利空”。這也使今年的樓市博弈充滿了變數(shù)，雖然從目前來(lái)看，還不至于讓大部分購(gòu)房者打消購(gòu)房的念頭，但毋庸置疑已加重了購(gòu)房成本，有些人只能選擇較便宜或較小面積的房子。
調(diào)控不明朗購(gòu)房者或陷入觀望
“除了房貸收緊以外，對(duì)于馬年樓市，還有諸多不確定政策性因素影響。”陳晶認(rèn)為，隨著未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)，住房信息聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍等等這些遏制住房的投機(jī)、投資需求的消息不斷發(fā)布，未來(lái)的市場(chǎng)變得更加撲朔迷離。此外，城鄉(xiāng)一體化涉及土地流轉(zhuǎn)、戶(hù)籍制度和城市建設(shè)等諸多問(wèn)題也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了沖擊。在種種不確定因素的影響下，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。不少購(gòu)房者又開(kāi)始重新陷入持幣觀望狀態(tài)，這些購(gòu)房者希望這些政策出臺(tái)之后能夠真正撼動(dòng)房?jī)r(jià)。
陳新指出，部分購(gòu)房者對(duì)目前的政策看不清晰，除了害怕有新政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)下跌，還有一個(gè)重要原因是目前市場(chǎng)，特別是下半年可選的項(xiàng)目相對(duì)往年增多，且新興熱點(diǎn)區(qū)域越來(lái)越多，但這些區(qū)域大部分處于配套還不完善的階段，所以“等一等”的心態(tài)也比較重。
“目前不少知名房產(chǎn)專(zhuān)家以及開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期并不樂(lè)觀，以及加上一些品牌房企傳出打折售房的風(fēng)聲，都加劇這一輪觀望的趨勢(shì)。”張煒勝進(jìn)一步分析道。
后市
成交回暖存變數(shù) 房?jī)r(jià)漲勢(shì)難改變
在記者采訪的過(guò)程中，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來(lái)成交量的回暖都存在一定的不確定性，陳新表示，由于受到貸款從緊以及購(gòu)房者觀望的影響，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，樓市的成交量將不會(huì)有明顯的提升，而進(jìn)入第二季度以后，隨著政策的逐漸明朗化，成交量的變化才會(huì)真正地凸顯出來(lái)。
張煒勝認(rèn)為，以目前國(guó)家的調(diào)控政策來(lái)看，政策力度不太可能過(guò)猛，預(yù)計(jì)在第二季度，政策出臺(tái)后，觀望情緒會(huì)逐漸消失，將成為市場(chǎng)需求集中放量“窗口期”。
陳晶提出，雖然成交量在下滑，卻改變不了福州房?jī)r(jià)還將上漲的趨勢(shì)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2014年1月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，福州2014年1月一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.12%，均價(jià)為每平方米15569元，較2013年12月每平方米微漲19元。
對(duì)此，陳晶進(jìn)一步解釋?zhuān)?ldquo;雖然業(yè)內(nèi)普遍對(duì)于今年大勢(shì)看法趨于謹(jǐn)慎，但是我認(rèn)為福州房?jī)r(jià)漲勢(shì)短期難以改變。”她認(rèn)為，在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)良好的基礎(chǔ)上，2014年的房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)平穩(wěn)的狀態(tài)，淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律。
而陳新則從土地市場(chǎng)方面進(jìn)行分析，他認(rèn)為去年年末福州特別是閩侯地區(qū)頻頻拍地，所拍的樓面地價(jià)并不便宜，如果房企需求達(dá)到正常的利潤(rùn)率，那么就必須超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)，這或?qū)?duì)周邊區(qū)域的價(jià)格上漲帶來(lái)預(yù)期。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）
