今年的4月伴隨著幾場傾盆大雨已如期而至，而隨著三月的走遠，各大房企的首季銷售也有了最終的結果。

　　4月3日晚，萬科公布3月銷售，其于上月實現銷售面積121.1萬平方米，較2月的99.3萬平方米增21.8萬平方米；銷售金額144.3億元，較2月的121.5億元增22.8億元。

　　至此，2014年1-3月累計萬科累計實現銷售面積415萬平方米，同比增長11.7%；銷售金額542.3億元，同比增長24.2%。

　　結轉或超200億

　　對于542.3億元的銷售，萬科董秘譚華杰表示對于這一結果滿意。

　　但有相關分析師則認為，該結果實際并不準確，因為其中實際包括了萬科2013年一部分已認購未簽約的銷售。

　　該分析師指出，實際銷售額沒有那么高，應該扣掉去年已認購到今年簽約結轉的那部分金額，即扣掉200個億左右。

　　若扣除2013年已認購金額，萬科今年首季銷售實際較往年同比有所下降。而下降原因，該分析師認為主要還是跟萬科的推盤節奏有關。

　　對于今年的推盤節奏，譚華杰曾透露，萬科今年的銷售重點將在第三季度。

　　“萬科全年推盤節奏與該預期差的不會太多，但就以往經驗來看，過早做推盤預期還是有難度的”，上述人士稱。

　　但同時，譚華杰也強調，萬科只要買了地就會馬上開工，只要達到可售條件就會申請銷售。

　　事實上，早前相關分析報告曾指出，萬科在2013年新開工面積為1950萬平方米，由此預期可推動2014年新推盤面積上升至2000萬平方米，加上2013年末可售住宅存量面積約750萬平米，預計2014年萬科可售資源總量將接近2750萬平方米，對應金額約3050億元，進而預計簽約銷售額或將達到2150億元。

　　此外，對于萬科今年的布局，譚華杰稱，不會按原始的邏輯思維去考慮拿地的區域，“例如按原始思維，某個城市你比較看好，別人也比較看好，如此一來有競爭地價就會特別貴，所以到那里投資反而是錯誤的”。

　　譚華杰指出，萬科今后在拿地上仍會從兩方面來考慮，其一，首先用PIE模型驗證，然后再考慮價格。

　　新拿項目必須跟投

　　在剛剛過去的2014年第一季度，最值得一提的便是萬科基于事業合伙人制度提出的項目跟投制度，而今年萬科也將正式施行這一制度。

　　萬科于早前股東大會透露，目前已在著手準備建立項目跟投制度，即對于今后所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%。

　　同時，為激發員工參與項目跟投熱情，萬科還將對跟投項目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該項目資金峰值的5%，且遵循市場化運作原則。項目所在一線跟投人員可以在支付市場基準貸款利率后，選擇受讓此份額。

　　在投資的金額及規模方面，譚華杰稱，在金額方面目前沒有下限的規定。

　　“跟投金額上，主要是看項目經理的跟投額度，因為一線公司管理層要跟投他這個公司的所有項目，總部是希望平均跟投”。

　　同時，譚華杰補充指出，一線關鍵同事跟投的情況，會成為這塊地能不能拿的判斷因素。

　　“例如，總部在決定允不允許他投這塊地的時候，一線管理層提交的拿地報告上如果說這塊地前景特別樂觀，但你跟投的額度很低，這當中一定存在問題”。

　　對于上述制度，相關分析師認為，跟投制度把管理層的利益也綁定進去了，所以在項目的選擇上會更加考慮成本及風險等因素，因此通過跟投制度實際上增大了未來項目的獲利空間。

　　而就目前土地市場的情況，該分析師指出，2月的土地的溢價率比1月份已經低很多了，所以土地的需求面還是有減弱的，這個時候土地還是能拿到的，主要還是看后期項目定位及利潤率有多大。

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