今年的4月伴隨著幾場傾盆大雨已如期而至，而隨著三月的走遠(yuǎn)，各大房企的首季銷售也有了最終的結(jié)果。
4月3日晚，萬科公布3月銷售，其于上月實(shí)現(xiàn)銷售面積121.1萬平方米，較2月的99.3萬平方米增21.8萬平方米；銷售金額144.3億元，較2月的121.5億元增22.8億元。
至此，2014年1-3月累計(jì)萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積415萬平方米，同比增長11.7%；銷售金額542.3億元，同比增長24.2%。
結(jié)轉(zhuǎn)或超200億
對于542.3億元的銷售，萬科董秘譚華杰表示對于這一結(jié)果滿意。
但有相關(guān)分析師則認(rèn)為，該結(jié)果實(shí)際并不準(zhǔn)確，因?yàn)槠渲袑?shí)際包括了萬科2013年一部分已認(rèn)購未簽約的銷售。
該分析師指出，實(shí)際銷售額沒有那么高，應(yīng)該扣掉去年已認(rèn)購到今年簽約結(jié)轉(zhuǎn)的那部分金額，即扣掉200個億左右。
若扣除2013年已認(rèn)購金額，萬科今年首季銷售實(shí)際較往年同比有所下降。而下降原因，該分析師認(rèn)為主要還是跟萬科的推盤節(jié)奏有關(guān)。
對于今年的推盤節(jié)奏，譚華杰曾透露，萬科今年的銷售重點(diǎn)將在第三季度。
“萬科全年推盤節(jié)奏與該預(yù)期差的不會太多，但就以往經(jīng)驗(yàn)來看，過早做推盤預(yù)期還是有難度的”，上述人士稱。
但同時，譚華杰也強(qiáng)調(diào)，萬科只要買了地就會馬上開工，只要達(dá)到可售條件就會申請銷售。
事實(shí)上，早前相關(guān)分析報(bào)告曾指出，萬科在2013年新開工面積為1950萬平方米，由此預(yù)期可推動2014年新推盤面積上升至2000萬平方米，加上2013年末可售住宅存量面積約750萬平米，預(yù)計(jì)2014年萬科可售資源總量將接近2750萬平方米，對應(yīng)金額約3050億元，進(jìn)而預(yù)計(jì)簽約銷售額或?qū)⑦_(dá)到2150億元。
此外，對于萬科今年的布局，譚華杰稱，不會按原始的邏輯思維去考慮拿地的區(qū)域，“例如按原始思維，某個城市你比較看好，別人也比較看好，如此一來有競爭地價就會特別貴，所以到那里投資反而是錯誤的”。
譚華杰指出，萬科今后在拿地上仍會從兩方面來考慮，其一，首先用PIE模型驗(yàn)證，然后再考慮價格。
新拿項(xiàng)目必須跟投
在剛剛過去的2014年第一季度，最值得一提的便是萬科基于事業(yè)合伙人制度提出的項(xiàng)目跟投制度，而今年萬科也將正式施行這一制度。
萬科于早前股東大會透露，目前已在著手準(zhǔn)備建立項(xiàng)目跟投制度，即對于今后所有新項(xiàng)目，除舊改及部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。員工初始跟投份額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%。
同時，為激發(fā)員工參與項(xiàng)目跟投熱情，萬科還將對跟投項(xiàng)目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該項(xiàng)目資金峰值的5%，且遵循市場化運(yùn)作原則。項(xiàng)目所在一線跟投人員可以在支付市場基準(zhǔn)貸款利率后，選擇受讓此份額。
在投資的金額及規(guī)模方面，譚華杰稱，在金額方面目前沒有下限的規(guī)定。
“跟投金額上，主要是看項(xiàng)目經(jīng)理的跟投額度，因?yàn)橐痪�公司管理層要跟投他這個公司的所有項(xiàng)目，總部是希望平均跟投”。
同時，譚華杰補(bǔ)充指出，一線關(guān)鍵同事跟投的情況，會成為這塊地能不能拿的判斷因素。
“例如，總部在決定允不允許他投這塊地的時候，一線管理層提交的拿地報(bào)告上如果說這塊地前景特別樂觀，但你跟投的額度很低，這當(dāng)中一定存在問題”。
對于上述制度，相關(guān)分析師認(rèn)為，跟投制度把管理層的利益也綁定進(jìn)去了，所以在項(xiàng)目的選擇上會更加考慮成本及風(fēng)險(xiǎn)等因素，因此通過跟投制度實(shí)際上增大了未來項(xiàng)目的獲利空間。
而就目前土地市場的情況，該分析師指出，2月的土地的溢價率比1月份已經(jīng)低很多了，所以土地的需求面還是有減弱的，這個時候土地還是能拿到的，主要還是看后期項(xiàng)目定位及利潤率有多大。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）
