【事件】日前，一份據(jù)稱(chēng)由福建省政府出具但“不紅頭不印章”的、名為《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》的文件在各大媒體傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。涉及調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放寬限購(gòu)及第二套認(rèn)定、貸款利率及稅收優(yōu)惠優(yōu)惠、放寬預(yù)售許可及價(jià)格管制、擴(kuò)大土地供應(yīng)及簡(jiǎn)化開(kāi)發(fā)審批、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)及購(gòu)買(mǎi)綠色建筑等十條政策，即為“閩十條”。正值之前溫州、杭州、長(zhǎng)沙、常州等地意欲松綁調(diào)控之際，“閩十條”旋即被視作救市舉措。

　　【點(diǎn)評(píng)】CRIC楊科偉

　　經(jīng)CRIC研究中心向克而瑞福建機(jī)構(gòu)及部分開(kāi)發(fā)企業(yè)核實(shí)確認(rèn)，均明確表示沒(méi)有確認(rèn)這一信息。因?yàn)橛?月份南京市“寧七條”的先例，加之樓市調(diào)控市場(chǎng)化、地方化的大趨勢(shì)，暫且不論真假，我們不妨對(duì)其本身進(jìn)行解讀。

　　福建房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)顯示其并沒(méi)有強(qiáng)烈的刺激沖動(dòng)

　　審視一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，看什么？首先，短期關(guān)注供求比。一般來(lái)說(shuō)，供求比在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于0.8則為供不應(yīng)求。縱觀福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)份額最大的廈門(mén)市和福州市，自2009年至今，多數(shù)年份均呈現(xiàn)供求平衡，2009年出現(xiàn)明顯供不應(yīng)求，而2011年明顯供過(guò)于求。其次，中期關(guān)注庫(kù)存消化周期。一般來(lái)說(shuō)，消化周期在12個(gè)月左右較為平衡。到2014年1季度末，廈門(mén)、福州、泉州新建商品住宅庫(kù)存量及消化周期都處于正常范圍，而不像此前媒體報(bào)道的杭州、青島、寧波那樣消化周期都超過(guò)20個(gè)月；再次，長(zhǎng)期關(guān)注土地消化周期。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，福建省的主要城市土地消化周期都相對(duì)健康，福州和廈門(mén)在2年左右，泉州及其他在1.5年左右，這一指標(biāo)遠(yuǎn)健康與二線(xiàn)及三四線(xiàn)其他城市，超過(guò)10個(gè)二線(xiàn)城市土地消化周期在3年左右，寧波更達(dá)6年，超過(guò)9個(gè)三四線(xiàn)城市在5年以上，武威更達(dá)12.9年。

　　盡管從整體情況來(lái)看，我們不認(rèn)為福建省有被其他城市更迫切的“救市”沖動(dòng)。但不可否認(rèn)的是，在市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的背景下，福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有隱患的。

　　以省會(huì)福州為例，雖然市場(chǎng)整體庫(kù)存并不高，但結(jié)構(gòu)分布存在嚴(yán)重問(wèn)題。福州市內(nèi)五區(qū)180平方米以上大戶(hù)型房源有78萬(wàn)平方米，占比高達(dá)32%，消化周期達(dá)30.62個(gè)月，呈現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求；需求量最大的90-125平方米的房源，庫(kù)存僅夠6.6個(gè)月，70-90平方米房源庫(kù)存更是僅能消化5.7個(gè)月，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。其次是房?jī)r(jià)，2013年福州市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅價(jià)格漲幅高達(dá)20%左右，對(duì)于首置首改剛需來(lái)說(shuō)，量?jī)r(jià)齊升的格局已經(jīng)消耗大量的有效客戶(hù)資源，需求不再可能一直高位的延續(xù)。

　　促供應(yīng)、釋需求，或?qū)⒓觿」┣髩毫?/strong>