即便是在政府推地?zé)崆椴桓摺㈤_發(fā)商拿地速度放緩的情況下，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，依然是房企爭搶的焦點。

　　5月16日，保利置業(yè)豪擲34.28億元分別于上海楊浦區(qū)及南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)兩地拿得宅地。

　　逆市奪地

　　5月16日，廣西南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)明秀東路以北GC2014-042地塊成功出讓，由保利置業(yè)旗下的廣西保利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司以底價766萬元/畝、總價約1.78億元拿下。

　　公告顯示，GC2014-042地塊位于明秀東路以北，實際出讓面積15450.23平方米，據(jù)廣西保利負(fù)責(zé)人透露，項目案名暫定為壯源學(xué)府，預(yù)計于今年下半年面世。

　　相比于南寧拿地的底價成交并順利公布案名，保利置業(yè)在上海的地塊拿得卻著實不易。

　　5月16日上午，上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊宅地正式出讓。此地塊是今年以來上海推出的起始總價最高的住宅地，共吸引了保利置業(yè)、九龍倉、建發(fā)、懋源置業(yè)、合景、金隅、雅戈爾七家企業(yè)參與現(xiàn)場競價。

　　地塊一開始的競價幅度為200萬元，7號九龍倉率先舉牌23.72億元，12號建發(fā)緊隨其后，出價23.74億元。之后，九龍倉和建發(fā)相持不下，競價幅度調(diào)為500萬，九龍倉又率先舉牌24.35億元，建發(fā)依舊緊追不放，出價24.4億元。

　　當(dāng)樓板價達(dá)到31387元每平方米后，3號懋源置業(yè)也加入拍地之戰(zhàn)，首次舉牌26.15億元。此時，現(xiàn)場競價變成7號九龍倉、12號建發(fā)、3號懋源置業(yè)三家之爭，期間的競價幅度調(diào)整了3次，由1000萬減到500萬再到200萬。

　　但是，地塊樓板價上升到34138元/平方米后，12號建發(fā)退出了競價。之后，9號保利置業(yè)突然闖入3號懋源置業(yè)和7號九龍倉之爭，首次舉牌28.6億，地塊也由此變成7號九龍倉和9號保利置業(yè)兩家的爭奪。

　　隨后，九龍倉將總價報至31.68億后沒有再舉牌，8號金隅也加入競價。

　　最終，經(jīng)過近兩個半小時的激烈競拍，保利置業(yè)以32.4億拿下該地塊，樓板價達(dá)39264元/平方米，溢價36.8%。

　　對于此次保利置業(yè)高溢價拿地的行為，某熟知上海的市場人士稱：“這塊土地從環(huán)境來看，地理位置優(yōu)越，位于東外灘板塊，周邊配套成熟；從產(chǎn)品來看，總建筑面積控制在8萬-10萬平方米之間，體量適中。”

　　而上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為：“就地塊前景而言，32.4億的成交價格還可以。現(xiàn)在開發(fā)商拿地都已經(jīng)很理性了，溢價只有36.8%。”

　　此外，此次保利置業(yè)拿下的18街坊宅地與其2012年32.5億元拿的楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊商住辦地塊僅一路之隔。目前23街坊地塊案名為翡翠云邸，新房房源已經(jīng)入市，均價59000元/平方米。

　　“23號街坊地塊的成交價對外宣稱59000元/平方米，實際成交均價突破6萬元，開發(fā)商只是公布的成交最低價。”宋會雍分析說道，“兩個項目距離很近，未來很可能是項目的更新產(chǎn)品。此外，這次拍下地塊樓面價39264元/平方米，按照區(qū)域的售價來看，未來項目賣到6萬-6.5萬的售價不成問題。”

　　買地后市

　　顯然，對于“財大氣粗”的央企來說，34.28億元的購地金額并不算太高，但值得注意的是，保利置業(yè)此次拿地就已經(jīng)占該公司截至四月份銷售金額的近四成。

　　此外，保利置業(yè)還在今年2月底和4月中旬，分別花39億元和23億拿下香港新九龍地塊及寧波東部新城核心區(qū)水鄉(xiāng)鄰里3期地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利置業(yè)今年共花下近100億元拿地。

　　而保利置業(yè)主席雪明亦在3月21日的2013年全年業(yè)績會上表示，今年保利置業(yè)計劃增加400萬至600萬平方米土地儲備，并會拓展現(xiàn)有發(fā)展項目的地區(qū)，包括長、珠三角等地，確保每個城市最少有3至5個項目，預(yù)期用于拿地的資本開支為91億元，按年增加29億元。

　　然而，相比于在購地上的大額支出，保利置業(yè)的首季度和財務(wù)狀況卻不甚樂觀。

　　據(jù)保利置業(yè)日前公布的四月份銷售顯示，2014年1月至4月，保利置業(yè)累計合約銷售額約為80億元，較去年同期86億元同比下降10.1%；合約銷售面積約為79.5萬平方米，同比減少7.8%；新開工累計建筑面積約為117萬平方米。

　　而保利置業(yè)2013年年報也顯示，該集團(tuán)去年底的負(fù)債比率為70.6%，其中有154.55億港元未償還銀行及其他借貸將于一年內(nèi)到期，而銀行結(jié)存、存款及現(xiàn)金僅為148.26億港元。

　　對此，有市場人士如此分析稱，“公司加大拿地力度、購地支出及相關(guān)保證金支出大幅增加等因素會使得公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額大幅降低。”

　　“在目前市場成交下跌的情況下，如何保證項目去化率并獲取足夠的銷售回款來保證現(xiàn)金流，是企業(yè)首要需要關(guān)注的問題。”上述人士繼續(xù)分析稱。

　　另悉，“五一”期間，各機(jī)構(gòu)報告顯示京滬深等一線城市成交量銳減。其中，中原地產(chǎn)追蹤54個城市五一新建商品住宅銷售同比下降47%，創(chuàng)下4年來最低水平。

　　（觀點地產(chǎn)網(wǎng) 鄭序炯輯）