上半年經營管理回顧

　　報告期內，在整體市場銷售量同比下降的背景下，公司堅持主流產品定位，貫徹積極銷售策略，取得良好銷售業績。銷售金額首次半年突破千億，市場地位得到進一步鞏固。1-6月，公司累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。上半年公司所銷售的商品住宅中，144平方米以下的戶型占比達到92%。

　　分區域看，公司在以珠三角為核心的廣深區域實現銷售面積195.1萬平方米，銷售金額263.6億元；在以長三角為核心的上海區域實現銷售面積223.0萬平方米，銷售金額323.7億元；在以環渤海為核心的北京區域實現銷售面積222.9萬平方米，銷售金額264.6億元；在由中西部中心城市組成的成都區域實現銷售面積180.2萬平方米，銷售金額157.2億元。上半年有銷售的城市，廣深區域包括深圳、廣州、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、清遠、廈門、漳州、泉州、長沙、福州、莆田、三亞；上海區域包括上海、杭州、蘇州、無錫、昆山、嘉興、富陽、南京、鎮江、南昌、寧波、合肥、揚州、溫州、蕪湖、徐州、南通；北京區域包括北京、天津、沈陽、撫順、鞍山、營口、大連、長春、吉林、青島、濟南、煙臺、太原、晉中、唐山、秦皇島；成都區域包括成都、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽、烏魯木齊。

　　上半年，公司實現新開工面積961.7萬平方米，占全年計劃開工面積的比例為43.0%。實現竣工面積398.3萬平方米，占全年計劃竣工面積的比例為26.9%。竣工面積占全年計劃的比例較去年同期的33.5%下降6.6個百分點。竣工集中于下半年是行業的季節性規律，上半年竣工占全年的具體比例主要由偶然性因素決定，并非公司有意的安排。預計2014年全年竣工量將基本符合年初計劃。由于大部分結算資源集中在下半年，1-6月，公司實現結算面積363.2萬平方米，實現結算收入399.4億元，同比分別下降6.5%和1.7%。受此影響，上半年公司的營業收入為409.6億元，較去年同期略微下降1.0%；實現凈利潤48.1億元，同比增長5.6%。公司繼續貫徹“均好中提效”的理念，提高經營質量。今年上半年，公司全面攤薄的凈資產收益率為6.25%。

　　截至報告期末，公司合并報表范圍內有1747.4萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2027.6億元，較上年末分別增長21.6%和24.9%，為未來的業績體現奠定了良好基礎。

　　期內，公司堅持審慎的拿地策略，在嚴格控制投資風險的前提下，根據實際發展的需要適度補充項目資源。上半年公司新增加開發項目19個，按萬科權益計算的占地面積約92.4萬平方米，對應的規劃建筑面積約264.1萬平方米，平均樓面地價約3665元/平方米，繼續保持在合理水平。公司積極嘗試“小股操盤”的輕資產運營模式，上半年新增項目中，4個項目的權益比例低于50%，6個項目的權益比例為50%或51%。“小股操盤”模式的推廣有助于減少對股權融資的依賴性，提高公司為股東創造回報的能力。

　　截至報告期末，公司規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積合計3986.3萬平方米，可滿足未來兩到三年的開發需求。公司還有一批參與舊城改造的項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建筑面積在報告期末合計約295.2萬平方米。

　　公司存貨結構繼續保持在合理水平。截至報告期末，公司各類存貨中，已完工開發產品（現房）192.3億元，占比5.6%，與年初基本持平。

　　公司繼續保持穩健的財務狀況。報告期末，剔除并不構成實際償債壓力的預收賬款后，公司其它負債占總資產的比例為42.8%，較2013年底下降2.8個百分點。公司凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）為36.4%，仍保持在行業較低水平。

　　受益于積極銷售和謹慎投資的策略，公司仍然保持著較為良好的資金狀況。報告期末，公司持有的貨幣資金較1季度末有所增加，為428.6億元，大于短期借款和一年內到期長期借款的總和222.8億元。

　　報告期內，為進一步激發經營管理團隊的主人翁意識、工作熱情和創造力，強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關系，公司開始推行事業合伙人機制。在項目層面，公司建立了跟投機制，對于今后所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，除公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與跟投。在公司層面，成立了事業合伙人持股計劃。首批事業合伙人已將其在經濟利潤獎金集體獎金賬戶中的全部權益，委托給深圳盈安財務顧問企業（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人進行投資管理。自5月28日以來，盈安合伙通過券商集合計劃多次增持萬科A股股票。截至2014年6月30日，盈安合伙購買的券商集合計劃持有的公司A股股票占公司總股份數的2.06%。

　　6月25日，公司H股在香港聯交所成功上市交易，股票代碼“2202”，股票簡稱“萬科企業”，公司境內上市外資股轉換上市地以介紹方式在香港聯交所上市及掛牌交易的方案取得圓滿成功。方案的順利實施，有助于改善原有B股股東的交易環境，同時也將進一步提高公司在國際資本市場的知名度，為公司今后有效利用境外資源創造更有利的條件。

　　報告期內，公司繼續推進國際化戰略。上半年，公司通過與當地知名開發商合作的方式，參與美國曼哈頓列克星敦大道610號項目的開發；繼荃灣西站項目后，公司通過收購的方式在香港獲得灣仔項目。參與海外業務，有助于公司學習和借鑒國外優秀同行的經驗，增進對海外成熟市場和商業模式的理解，進一步提升公司產品和服務的競爭力。期內，根據中國指數研究院和中國房地產TOP10研究組發布的“2014中國物業服務百強企業”，萬科物業榮獲“2014中國物業服務百強企業”第一位，連續第五年獲得該項殊榮。公司優秀的物業服務能力再度獲得業界的高度肯定和認可。

　　公司積極履行企業社會責任。報告期內，萬科公益基金會攜手愛佑慈善基金在武漢市兒童福利院建立“愛佑。萬科武漢兒童養護中心”，針對病患孤兒提供專業醫療養護。萬科公益基金會還與珠穆朗瑪峰國家級自然保護區管理局聯合發起成立“珠峰雪豹保護中心”，將致力于建設珠峰雪豹保護的資源整合平臺，吸引科研學者實地開展雪豹保護研究。

　　（海西地產網 張喵喵輯）