曾經被郁亮稱為“不得不做”的萬科商業地產似乎正在逐漸擺脫過往低調潛行的姿態。繼7月底北京萬科發布寫字樓產品系列后，廣州萬科首個商業綜合體項目“萬科派”日前正式亮相。

　　8月16日，萬科派對外開放公寓樣板房，預計將于9月入市銷售。此外，萬科派還將自持經營打造一個定位為一站式鄰里商業的購物中心。

　　作為萬科北京、上海和廣深三大區域公司中的一線城市分公司，廣州萬科商業地產起步顯然晚于其他兄弟公司。廣州萬科在今年開始踏入商業地產領域，未來還將進行多項目布局。

　　廣州萬科方面對觀點地產新媒體表示，在未來兩年，萬科在廣州還將有黃埔客運站、芳村、南站等逾百萬平米的多個大型綜合體商業項目逐一亮相。

　　萬科派 商業地產試驗

　　作為萬科廣州首個涵蓋購物中心的商業綜合體項目，萬科派的體量并不大。項目位于海珠區江南大道與江燕路交匯處，占地面積約1.1萬平方米，建筑面積約5.3萬平方米，主體建筑分為南北兩部分，北面為4層商場，南面為21層的LOFT公寓。

　　在萬科派之前，萬科在廣州僅有的一個商業項目萬科云同樣于今年面世。萬科云定位為商務辦公項目，位于天河外圍智慧城板塊，產品僅由公寓與寫字樓組成，入市時間待定。

　　據萬科相關人士透露，未來三年萬科在廣州將有更多包括社區商業在內的非住宅型業務。

　　廣州萬科也對觀點地產媒體表示，“城市配套服務商”是萬科地產在地產下半場的戰略方向，廣州萬科也不例外，“除已面世的萬科云、萬科派兩個項目，在未來兩年，萬科還將有黃埔客運站、芳村、南站等逾百萬平米的多個商業地產項目逐一亮相。”

　　據了解，廣州萬科已經成立獨立的商管公司廣州市萬科商業管理有限公司，將對廣州萬科的商業地產和社區商業進行統一管理。

　　有業內人士則指出，萬科派項目位于海珠區較成熟地段，擁有一定的配套和交通優勢，但作為新手，管理團隊、招商和運營經驗的薄弱也將成為廣州萬科發展商業地產的制肘。

　　自2002年進入廣州的萬科，過去的12年中純商業地產投入近乎于零。如果說北京、深圳等區已是萬科嘗試商業地產的先行者，目前的廣州萬科顯然是有待經驗提升的新手。

　　接近萬科的相關人士曾向觀點地產新媒體如此描述：“廣州公司在萬科的一線城市公司中算是剛開始做商業，比起上海、北京，廣州是調整得比較慢的區域公司。”

　　按照計劃，廣州萬科未來兩年還將大體量多項目地發展商業地產，顯然。這個曾經的“住宅專業戶”已經悄然改變其發展思路。

　　橙與派 小股操盤與商業

　　事實上，廣州萬科的住宅業務同樣也在發生新變化。近日，位于花都區一個名為“雅居樂萬科熱橙”的樓盤也引起業內矚目，該項目便是萬科與雅居樂在廣州首個合作項目。

　　日前，萬科管理層在投資者業績說明會上表示，雅居樂萬科熱橙項目將由萬科操盤，萬科在合作中占50%權益，同時明確“該項目屬于公司對‘小股操盤’模式的嘗試。”

　　接近廣州萬科的相關人士向觀點地產新媒體透露，該項目地塊由雅居樂于2013年6月取得，隨后引入萬科合作。此外，目前廣州萬科在“小股操盤”實驗上或還將與富力地產合作開發新的項目。

　　由此可見，“小股操盤”模式亦已成為萬科廣州住宅業務的改變方向。

　　不過，在商業和住宅業務的同時變軌下，市場也在關注廣州萬科將如何平衡其業務軌道與發展。

　　眾所周知，萬科的戰略中，商業地產的發展一直帶著些微妙的爭議色彩。眾多的市場分析討論中，王石時代的萬科，商業地產是對萬科住宅業務專業化的挑戰，而郁亮時代的萬科，對商業地產的回應也經歷了略顯搖擺而又謹慎的過程。

　　但就廣州而言，在深圳、北京和上海的對比下似乎一直是商業地產的盲區。自2002年進入廣州市場的萬科，截至2013年開發住宅項目32個，過去12年中幾乎從未涉及純商業地產項目。

　　2014年，廣州萬科終于開始嘗試商業地產，新手上路首先選擇的似是效仿前輩。作為廣州首個涵蓋購物中心的商業綜合體項目萬科派并非為萬科全資項目。項目規劃信息顯示，萬科派為廣州萬科與一家名為廣州云外倉儲有限公司的合作項目，項目地塊由云外倉儲于2012年9月競得。

　　據萬科在投資者業績說明會上的最新表態，萬科派的購物中心與商鋪部分將由萬科與合作方共同持有，由萬科獨立進行日常經營。這即意味著萬科派除公寓外的商業部分不會進行銷售。

　　合作項目、自持經營，萬科派的操作模式很容易便讓人聯想到北京金隅萬科廣場。這個北京萬科打造的示范性項目似乎正在發揮著先行效應，自2013年底開業后，目前北京金隅萬科廣場已將90%的股份賣出，萬科只占10%的股份。

　　但“北拳南傳”北京萬科的打法能否在廣州市場奏效？畢竟，普遍的市場分析多認為北京萬科商業地產的發展與區域總經理毛大慶脫不開干系。

　　華遠地產董事長任志強在2014年博鰲房地產論壇采訪中就直言：“（北京萬科）因為有了毛大慶才彌補了他過去的缺腿。”

　　現在，廣州市場這種在郁亮口中被稱為“市場成熟度高、競爭激烈”的地方，萬科該如何拿捏？

　　“商業這件事情我是非常慎重的，到目前為止，我沒看到很好的商業模式。所以對萬科來說，我們真的不得不去做商業”。在早前，郁亮也曾坦承萬科對商業地產的模式不確定性。

　　（海西地產網  徐曉虹輯）