因為土地資源稀缺，房企在深圳獲取地塊多通過舊改，而萬科這兩次的拿地卻稍顯另類。
繼以BOT形式進駐熱點區(qū)域前海后，近日，萬科又通過投標方式中標深圳地鐵發(fā)布的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目合作開發(fā)及BT融資建設標書。
分析認為，因為紅樹灣物業(yè)位于南山區(qū)深圳灣片區(qū)，優(yōu)越地理位置為未來潛在收益提供保證或是萬科競標該項目的緣由。
同時，通過BT形式，一方面可為業(yè)主方解決資金問題，另一方面企業(yè)也獲得了在核心區(qū)域開發(fā)項目的資格，于雙方而言都是一次互利行為。
BT開發(fā)模式
事實上，萬科此次中標的項目為地鐵上蓋項目，項目位于深圳灣超級總部基地范圍內(nèi)，是深圳地鐵蛇口線、梅林線及機場線的交會站點。
資料顯示，該宗地編號為T207-0048，規(guī)劃用地面積6.83萬平方米，計容積率建筑面積41.9萬平方米，規(guī)劃限高400米。項目由深灣一路、深灣二路、白石三道、白石四道圍合而成的方型區(qū)域，開發(fā)建筑面積達57萬平方米。地塊將于2015年6月30日開工、2021年12月31日竣工。
招標公告披露，在項目用地不發(fā)生轉移登記的前提下，由牽頭方萬科支付投標確定的對價45.3億元后獲得項目49%權益，與深圳地鐵按51%：49%的比例進行全項目投資，并獲得相應權益，承擔相應風險。
換而言之，上述開發(fā)形式即為BT開發(fā)模式，即深圳地鐵利用非政府資金來進行非經(jīng)營性基礎設施建設項目的建設。
據(jù)介紹，BT項目最大的風險往往來自于建設承包人無力歸還金融機構貸款，因此往往對企業(yè)的資金實力要求較高。
于該樁交易中，分析認為，實際上是萬科分解了深圳地鐵的資金問題，而其也相應獲得了進入核心區(qū)域發(fā)展的機會。
在權益分配方面，招標公告披露，商務公寓和辦公物業(yè)等可銷售物業(yè)銷售后按權益比例分配稅后利潤，未銷售的商業(yè)和酒店等由招標人和牽頭方（開發(fā)）共同持有。雙方共同組建項目管理經(jīng)營公司負責項目開發(fā)建設工作，負責全部持有型物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營管理工作。
基于公告透露的信息，分析指出，未來萬科的收益即為銷售物業(yè)的分配稅后利潤、及持有型物業(yè)的經(jīng)營性收入。這也意味著，項目銷售利潤高低及經(jīng)營性物業(yè)收入的好壞決定萬科從該項目獲得的投資收益的多少。
就萬科參與該項目建設，世聯(lián)行華南區(qū)綜合體顧問總監(jiān)左文曦表示，萬科參與該項目存在的不確定性，除項目本身存在的銷售不確定性外，項目商務公寓和辦公物業(yè)體量較大，而且并非全部銷售，因此未來商業(yè)及酒店運營管理或是萬科面臨的挑戰(zhàn)之一。
“BT”擴張術
即便目前項目開發(fā)還存在一定不確定性，但縱觀萬科目前在深圳的布局，多項目都集中在關外的龍華及龍崗區(qū)，因此伴隨該項目的中標，無疑增加了其在深圳核心區(qū)域的布局。
對于此次中標，分析認為萬科通過BT形式參與進而獲得紅樹灣地鐵上蓋項目的開發(fā)及經(jīng)營權無疑是其高明之舉。
值得一提的是，若仔細觀察萬科近年來在深圳的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)其獲取新項目多為BOT代建項目或配建項目。
從已公開的信息來看，去年至今萬科于深圳共獲取三個項目，分別為：去年8月份萬科中標前海企業(yè)公館BOT項目、去年9月份萬科以54億元獲得的深圳南山留仙洞501-0069號總部基地項目，及此次中標的紅樹灣項目。
其中，前海企業(yè)公館BOT項目建筑面積為9萬平方米，預計總投資8億元，項目主要為首批在前海辦公的企業(yè)提供服務，將由萬科建設并運營8年后，移交給前海管理局。
南山留仙洞501-0069號總部基地項目，整體占地約39.4萬平米，計容總建筑面積約133.55萬平米，其中建設用地面積約15.4萬平方米，將建設研發(fā)用房、商業(yè)用地、商務公寓等，綠地約12.7萬平方米，道路約11.3萬平方米。
同時，在總建面133.551萬平方米中，有60.5萬平方米用地為研發(fā)用房，建成后將歸還政府，剩余部分萬科可選擇持有或者銷售。
“萬科雖然有意在公開市場拿地，最終卻因單價過高而不符合預期而放棄，但通過參與BT項目及配建公益性質(zhì)項目獲得核心區(qū)域的開發(fā)運營權，或也是其另的類擴張方式，且也符合其城市配套服務商的定位”，相關業(yè)內(nèi)如此分析稱。
此外，另有分析也指出，萬科不斷通過BT及BOT方式獲得入場資格或也與目前深圳土地資源稀缺現(xiàn)狀對自身發(fā)展造成一定約束有關系。
分析稱，由于深圳核心區(qū)域土地資源出讓一直較少，萬科獲取新項目機會也相應減少，相比佳兆業(yè)這些舊改專業(yè)戶而言，其也缺乏相應舊改優(yōu)勢，因此以代建或配建方式參與就成為了萬科的選擇。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）
