2014年的樓市政策，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、政府（當(dāng)然也包括銀行）心態(tài)各異，每個(gè)群體的不同訴求能夠被旁觀者一眼看穿。上半年在糾結(jié)中不斷討論著各種調(diào)控政策是否要放開(kāi)，大家的觀點(diǎn)一致，那就是限購(gòu)限貸政策如此緊繃，在急轉(zhuǎn)直下的樓市現(xiàn)狀下已經(jīng)是不合時(shí)宜了，但是“享受”十年的樓市調(diào)控誰(shuí)都不敢率先去觸碰政策底線。一進(jìn)入下半年，從呼和浩特市第一個(gè)敢吃螃蟹的城市開(kāi)始，限購(gòu)政策陸續(xù)放開(kāi)，隨之福建“閩八條”，央行930新政，泉州樓市在中國(guó)樓市的大背景下，開(kāi)始迎來(lái)了全新的政策環(huán)境，由限到松，上半年埋下的伏筆，在下半年給出了驚喜，樓市進(jìn)入了四年來(lái)最寬松的政策環(huán)境。
六個(gè)樓市政策的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
3月13日，李克強(qiáng)總理在答中外媒體提問(wèn)時(shí)，對(duì)于今后中國(guó)樓市調(diào)控政策歸結(jié)為：因城因地，分類調(diào)控。
3月16日，泉州住建部門公布了《泉州市做好加快推進(jìn)普通商品房供應(yīng)工作的實(shí)施方案》，業(yè)界稱之為“泉四條”。
5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召開(kāi)了住房金融服務(wù)專題座談會(huì)。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。
8月8日，福建發(fā)布“閩八條” 首個(gè)省級(jí)救市文件正式出臺(tái)。
9月30日，央行發(fā)布公告，稱要做好住房金融服務(wù)工作，明確提出，還清首套房貸再貸算首套。
11月21日，中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。
限貸松綁的時(shí)間脈絡(luò)：3月份兩會(huì)定調(diào)因城因地分類調(diào)控——上半年樓市整體環(huán)境持續(xù)低迷 6月份呼和浩特正式松阪限購(gòu)政策——七八月20余個(gè)城市陸續(xù)松綁限購(gòu)政策——8月8日閩八條正式出臺(tái)。
對(duì)于今年樓市限購(gòu)政策的松綁，可以理解為本屆政府在樓市調(diào)控中更為市場(chǎng)化操作的一個(gè)縮影。從6月份呼和浩特成為第一個(gè)限購(gòu)松綁城市之后，外界普遍擔(dān)憂是否會(huì)像前幾年一年，地方政府一出臺(tái)“微調(diào)”政策，立馬遭住建部叫停，但是隨著該城市的成功試水，在接下來(lái)的兩個(gè)月間，先后有20余個(gè)城市松綁限購(gòu)政策，目前也僅有北上廣深三亞堅(jiān)守限購(gòu)令。
泉州樓市在整個(gè)上半年面對(duì)寒流，一直備受限購(gòu)令煎熬。在各大城市陸續(xù)松綁限購(gòu)令的大背景下，泉州參與到解限大軍中城市業(yè)界的共同期盼，既然政策已經(jīng)不合時(shí)宜，何必讓其繼續(xù)制約市場(chǎng)的發(fā)展呢？福建“閩八條”的出現(xiàn)，作為第一個(gè)省級(jí)文件，直接解除了泉州的后顧之憂，甚至于全省一塊松綁，那還有什么可說(shuō)的，揮手上吧！可是，在資金為王的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，對(duì)商業(yè)貸款的需求無(wú)疑是巨大，對(duì)于處于后閩八條時(shí)代的人來(lái)說(shuō)，能否得到銀行切實(shí)的金融支持才是考慮是否入市的關(guān)鍵！
限貸松綁時(shí)間脈絡(luò)：5月央行座談會(huì)，希望各商業(yè)銀行支持房貸業(yè)務(wù)——上半年房貸放開(kāi)時(shí)間長(zhǎng)、申請(qǐng)難現(xiàn)象普遍——七八月各城市限購(gòu)政策的放松讓公眾對(duì)限貸放松有了更多期待——9月30日央行發(fā)布房貸新政——11月21日央行降息，房貸政策更加寬松。
商業(yè)貸款放款時(shí)間可以拖延將近半年，在樓市成交量持續(xù)低迷的2014年，客觀上制約了合理購(gòu)房需求的釋放。上半年央行劉士余副行長(zhǎng)與15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人的座談，在央行的層面上更希望能夠保持對(duì)合理房貸的支持，而對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在資金額度偏緊的情況下，企業(yè)貸款利率可以上浮30%-40%，收益遠(yuǎn)高于個(gè)人房貸，央行非行政要求的“座談”并沒(méi)有客觀上改變購(gòu)房者貸款難的窘境。
930新政的出臺(tái)，央行終于看不下去了！商業(yè)銀行也乖乖出臺(tái)了細(xì)則，放款速度變快了，在隨后的10月份，整個(gè)中國(guó)樓市，包括泉州，迎來(lái)了成交量的大幅度回升，“央媽忍不住了，終于開(kāi)始救市了”的輿論甚囂塵上，央行救不救市并不重要，隨后11月21日的降息，可以更直白的看做是針對(duì)中國(guó)當(dāng)然經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的一種政策刺激，看看那幾天發(fā)改委批了多少基建項(xiàng)目，就明白連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃將會(huì)輪番出臺(tái)，只是力度的大小和時(shí)間階段有所不同而已。
泉州樓市政策脈絡(luò)：上半年積極呼吁樓市政策松綁——閩八條公布前相關(guān)細(xì)則已經(jīng)在業(yè)內(nèi)流程——930新政前多家銀行房貸政策松綁——各縣市政策細(xì)則出臺(tái)，積極鼓勵(lì)剛性和改善性購(gòu)房需求。
下半年隨著整個(gè)樓市限購(gòu)限貸政策松綁的大環(huán)境逐步明朗，泉州各縣市出臺(tái)的樓市新政也在客觀上刺激著樓市神經(jīng)，從小編梳理的幾個(gè)縣市的樓市政策細(xì)則來(lái)看，整體尺度較大，直接的資金優(yōu)惠成為普遍的做法，而這樣的手段也恰恰最能夠激發(fā)購(gòu)房的入市信心。
9月1日，晉江安海鎮(zhèn)流動(dòng)人口辦公室發(fā)布的《關(guān)于流動(dòng)人口安居項(xiàng)目的通知》，二女戶購(gòu)房可補(bǔ)助1萬(wàn)元；隨后9月中旬，石獅也出臺(tái)靠積分入住的方式，新石獅人買房可以享受最高大12萬(wàn)元的現(xiàn)金補(bǔ)助，甚至有的只要首付4萬(wàn)元就可購(gòu)房；10月中旬，泉港出臺(tái)政策，公積金貸款購(gòu)房每平補(bǔ)180元，11月初，泉州出臺(tái)樓市政策，住房公積金管理中心要主動(dòng)協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)承辦銀行，積極支持開(kāi)辦“公轉(zhuǎn)商”貸款業(yè)務(wù)或住房公積金貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，“公轉(zhuǎn)商”利息差額將給予貼息，而早在央行930新政發(fā)布前，泉州工行、民生、郵儲(chǔ)三家銀行就已經(jīng)放松了首套房認(rèn)定，事事走在國(guó)家政策前面，泉州政府和銀行有點(diǎn)“任性”的提前加入到支持剛需和改善性購(gòu)房者的行列。
整個(gè)2014年，政府銀行樓市政策在上半年樓市整體低迷的情況下，與下半年陸續(xù)松綁解禁，限制樓市發(fā)展的不利的政策因素被逐一消除，讓市場(chǎng)手段更多的去取代行政干預(yù)成為了主流方向，整個(gè)市場(chǎng)也在這一樣整體進(jìn)入近四年來(lái)最寬松的政策環(huán)境。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 林毅輯）
