3月18日上午，中駿置業(yè)控股有限公司在香港召開2014年度業(yè)績新聞發(fā)布會，就其全年業(yè)績等相關(guān)問題與媒體進行交流。董事局主席黃朝陽、財務(wù)總監(jiān)李少波等人出席發(fā)布會。

　　中駿置業(yè)披露的年報顯示，2014年該公司及其合營公司實現(xiàn)合同銷售金額約119.08億元，合同銷售面積約130萬平方米，同比分別上漲約10.1%、28.2%，平均銷售價格為9128元/平方米。期內(nèi)推盤的區(qū)域包括深圳、南昌、泉州、漳州、廊坊以及臨汾等一二三四線城市。

　　在業(yè)績會上，中駿置業(yè)管理層透露，去年公司將現(xiàn)金回籠作為第一目標(biāo)，對三四線城市去化較低的項目的銷售單價下調(diào)10%-15%，主要就是提高去化率及現(xiàn)金回籠速度。至期末，公司的現(xiàn)金回籠率達91%。

　　“某些城市覺得供需結(jié)構(gòu)非常不好，覺得這些城市可能不會有長期的發(fā)展?jié)摿Γ覀儾趴紤]降價退出來。”黃朝陽強調(diào)，公司去年降價的主要是四線城市的項目，而一二線城市都不會考慮降價。

　　在制定2015年銷售目標(biāo)時，中駿置業(yè)也顯得較為謹(jǐn)慎。該公司管理層透露，今年公司的銷售目標(biāo)定在135億元，同比漲幅13.37%。

　　其中，年內(nèi)公司的可售貨量為210萬平方米，貨值達230億元，其中上半年主要消化部分庫存，下半年將是集中推盤期；2014年未入賬的銷售額有68億元，也將鎖定于年內(nèi)入賬。

　　截至2014年底，中駿置業(yè)及其合營公司擁有土地儲備總規(guī)劃建筑面積約1046萬平方米。從區(qū)域分布來看，海峽西岸經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈及珠三角經(jīng)濟圈的土地儲備占總土地儲備分別約63%、6%、27%及4%。

　　不過，未來中駿置業(yè)或并不會參與太多土地收購。黃朝陽表示，今年公司總體的買地金額是45億元，并以住宅為主。具體將深耕福建地區(qū)，并考慮在上海、北京、深圳以及南昌共計4個一二線城市買地，而其他三四線城市基本不會涉足。

　　“從人口的流向來講，一二線城市吸附能力還是要強于三四線城市。”黃朝陽表示，考慮到一二線城市土地成本都不低，公司可能會考慮利用一些融資平臺，或者采取合作、小股操盤的形式進行土地開發(fā)。

　　財務(wù)方面，2014年中駿置業(yè)毛利為24.02億元，同比上漲30.2%；毛利率升6.9個百分點至34.9%，主要由于期內(nèi)中高端樓盤占比多。

　　問及2015年的利潤情況，財務(wù)總監(jiān)李少波表示，由于今年公司交房主要為中端及中高端，毛利率將維持在30%以上，這在行業(yè)內(nèi)已算不錯。

　　黃朝陽也解釋稱，中國城市化進程還在進行，經(jīng)濟依托房地產(chǎn)的發(fā)展還會存在，因此對未來比較看好。“我們到2015年交房的項目還比較多，所以整體的利潤情況也是比較好的。”

　　另外，今年中駿置業(yè)將有37億元債務(wù)到期，考慮到境外融資成本提高，預(yù)期將以發(fā)行境內(nèi)貸款的方式償還債務(wù)。該公司管理層表示，目前公司的融資成本在9.5%左右，由于未來要往一線城市發(fā)展，負債率將有所增加，不過會控制在70%-80%。

　　以下為中駿置業(yè)控股有限公司2014年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年中駿置業(yè)的合同銷售目標(biāo)會高于去年嗎？管理層剛提到有提價，這是怎么回事？

　　李少波：我們2014年是完成了119億，估計今年整個目標(biāo)會在135億，增幅是13%左右。其中2014年我們有大概68億左右鎖定到2015年銷售中。另外，我們有大概230億的貨量。

　　提價是指我們確認的銷售收入有提價，因為房子跟其它產(chǎn)品不一樣，基本上我在2014年確認了，這些房子都是在2013年賣的，而2013年市場比較好，所以當(dāng)時整個價格有提升。

　　從2014年來看，我們在三、四線城市采取了靈活定價策略，價格是有所調(diào)整的。具體是把銷售單價調(diào)低了，因為要把去化率和現(xiàn)金回籠加快。房地產(chǎn)最重要的就是現(xiàn)金管理一定要非常地好，因為融資成本也很貴，我們?nèi)ツ臧熏F(xiàn)金回籠作為第一大目標(biāo)，所以就會下調(diào)整個別均價。我們?nèi)ツ暾麄�現(xiàn)金回收率達到91%。

　　現(xiàn)場提問：去年降價的幅度是多少？

　　李少波：不同的盤采取了不一樣的措施，基本上降幅可能會在10%到15%之間。但是，降價的樓盤不算多。我們的在售樓盤有30個左右，降價的樓盤只占幾個。因為這部分樓盤去化比較低，我們才會采取降價的手段。

　　黃朝陽：這個還需要補充，并不是所有層面的降價。某些城市供需結(jié)構(gòu)非常不好，覺得這些城市可能不會有長期的發(fā)展?jié)摿Γ覀儾趴紤]降價退出來。降價主要還是四線城市，像龍巖這些地方，而像一二線城市都不會考慮降價。

　　現(xiàn)場提問：今年的毛利率會不會受到去年的影響，入賬的項目毛利率會不會低一點？

　　李少波：2014年，我們交房的部分主要是中端和高端樓盤，所以除了剛才說的價格有所提升，也由于交房的高端物業(yè)類別導(dǎo)致毛利率會比較高，毛利率達到34.9%。2015年公司的毛利率還是可以維持在30%以上，在房地產(chǎn)商來說如果能夠維持在30%以上是非常不錯的。

　　為什么2015年會略低？最主要是因為年內(nèi)交房的部分中，中端和中高端占的比例會比較多一點。

　　現(xiàn)場提問：福州自貿(mào)區(qū)掛牌會在這幾天進行，公司在2015年有什么新的規(guī)劃，在自貿(mào)區(qū)方面有一些好的發(fā)展？

　　黃朝陽：自貿(mào)區(qū)對福建來講，肯定是一個政策利好。因為福建處在臺海之間的這樣一個重要城市，對促進銷售方面會有一個疊加效應(yīng)。現(xiàn)在銷售環(huán)境相對寬松，利率降低是利好，再加一個自貿(mào)區(qū)概念，肯定是一個疊加的利好消息。

　　福建自貿(mào)區(qū)分成三塊，分別是福州、平潭、廈門。我們公司的國內(nèi)總部就在廈門自貿(mào)區(qū)，公司在自貿(mào)區(qū)也有部分項目。

　　現(xiàn)場提問：一二月份大部分開發(fā)商的成交量都下降了，三月的成交量會不會有上升的趨勢？

　　黃朝陽：二月份有春節(jié)，成交量肯定是低的。從整體趨勢來看，下半年一定好于上半年，所以近期開發(fā)商推盤的節(jié)奏不是那么快。我判斷上半年推盤量和銷售量都不會比去年高多少，和去年同期相比應(yīng)該是相對平穩(wěn)。

　　但是下半年推盤量一定會多一點，銷售量肯定也會比上半年高，因為上半年就是消化去年剩下的部分庫存，開盤的集中期還會集中在下半年。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在拿地方面有什么規(guī)劃？

　　黃朝陽：我們拿地還是按既定的戰(zhàn)略進行。福建地區(qū)還是堅持深耕細作，福建以外就是一二線城市，現(xiàn)在主要指上海、北京、深圳以及南昌。南昌算二線城市，我們認為部分大型的二線城市也是有潛力的。我們今年總體的買地金額是45億。

　　現(xiàn)在一線城市和好的二線城市土地成本都不會低，所謂的經(jīng)營就面臨這些問題，所以我們就解決這些問題。我們可能會考慮結(jié)合一些融資平臺，或者采取合作、小股操盤的形式進行開發(fā)。

　　總體而言，今年上半年土地出讓情況會好于下半年。因為市場一好，大家信心就又上來了。現(xiàn)在這種房地產(chǎn)常態(tài)化形式我們還是遵循自己的原則，合適的地才去拿，價格太高了不考慮。

　　現(xiàn)場提問：公司的負債率這三年都在繼續(xù)往上漲，2015年還要買那么多地，負債率會不會繼續(xù)增長？

　　黃朝陽：現(xiàn)在我們處于發(fā)展階段，又往一線城市走，所以負債率適當(dāng)還會增加一些，但是我們還是控制在70%到80%。

　　現(xiàn)場提問：公司去拿地主要是以住宅類型為主，還是會考慮商住結(jié)合？

　　黃朝陽：目前是以住宅為主，如果地塊位置好，可能會結(jié)合一些商辦，但還是以住宅為主。我們要考慮現(xiàn)金流的問題，大家都知道以后寫字樓和商業(yè)肯定好，但是公司負債率很高的話會扛不住。

　　現(xiàn)場提問：公司年報里說對今年的樓市還是很樂觀的，您覺得中央在措施方面會怎么利好公司？

　　黃朝陽：現(xiàn)在我們覺得房地產(chǎn)有兩個利好，第一是政策明朗，現(xiàn)在李克強總理提出來政府就管保障房，解決低收入群體的住房需求，商品房交給市場去做。政策明朗后，我們對市場的預(yù)判就顯得比較輕松。

　　第二個有利是貨幣相對的寬松。利率往下降已經(jīng)是一個通道了，我們在房地產(chǎn)方面的財務(wù)費用非常高，這一塊如果能夠往下降，對業(yè)績表現(xiàn)影響是比較大的。貨幣寬松影響的是銷售，利息影響我們的是業(yè)績，所以這兩大利好我們還是看好的。

　　市場也有兩個分化，一個是市場分化，一個是行業(yè)的分化。市場分化是一二線城市繼續(xù)向好，三四線城市因為供需關(guān)系還會比較低迷或者平穩(wěn)。

　　行業(yè)的分化是企業(yè)集中度越來越高，幾乎沒有進入房地產(chǎn)的新公司，最后可能100強的集中度，50強的集中度，20強的集中度都會提升。提升以后行業(yè)競爭會相對有序，因為原來大家不知道從哪里殺出一匹黑馬，它也不按常理打牌。

　　未來我們還是看好的，因為城市化進程還在進行，中國經(jīng)濟依托房地產(chǎn)的發(fā)展還是存在的。我們到2015年交房的項目還比較多，所以整體的利潤情況也是比較好的。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到利率，現(xiàn)在公司的融資成本大概是多少？

　　黃朝陽：我們大概是9.5%左右，香港房地產(chǎn)公司是2%到3%，如果有方法降下來就非常好。而降低成本還要看大環(huán)境，一個國家發(fā)展到一定程度利息是不斷下降的，可能八、九十年代利息也是這么高。現(xiàn)在日本、韓國、臺灣的融資成本都是一兩個點。

　　現(xiàn)場提問：這段時間國內(nèi)融資比香港或者境外融資更容易一點？自從佳兆業(yè)事件以后，融資環(huán)境是不是困難了很多？

　　黃朝陽：是，國內(nèi)融資是比境外融資容易，因為降準(zhǔn)釋放了流動性。至于佳兆業(yè)事件發(fā)生后，境外是受到一點影響，國內(nèi)相對還是沒什么影響。佳兆業(yè)事件還是個案，不是經(jīng)營層面的問題，所以很難研究判斷這家企業(yè)到底怎么樣，但境外投資者的投資情緒肯定會受到影響。

　　現(xiàn)場提問：境外融資成本相對會比較低一點，這是否也會影響你們今年融資成本？

　　黃朝陽：我們現(xiàn)在是國內(nèi)融資大于境外融資，這個比例還會繼續(xù)保持，國內(nèi)融資還是大于境外融資。這還有一個原因，國內(nèi)融資是可以直接計入成本，抵扣稅收。

　　另外，人民幣升值的走向也在發(fā)生變化。之前在境外融資，企業(yè)獲得美元融資，人民幣升值會很有利，但現(xiàn)在人民幣在貶值。

　　現(xiàn)場提問：公司短期的負債金額上升得很快，今年要還的這部分資金是多少？

　　管理層：今年要還37億，主要是開發(fā)貸款。境外融資是一個渠道，但是現(xiàn)在境外融資窗口期在恢復(fù)，出去發(fā)債的成本會比佳兆業(yè)事件出來前要高。我們還是會利用不同的融資渠道，比如說香港的貸款，但是還是以國內(nèi)貸款為主。

　　現(xiàn)場提問：公司的業(yè)務(wù)也有零售部分，其中商鋪組合有沒有一個針對哪個目標(biāo)客戶？中高檔的客群或者租戶是不是占較少的比例？

　　黃朝陽：我們現(xiàn)在還是體驗式的業(yè)態(tài)比較多，比如餐飲體驗式的業(yè)態(tài)。這個現(xiàn)象在福建龍巖市就存在。

　　我們高端的樓盤下面基本不做商業(yè)。因為高端的樓盤本身量不是很大，這部分客戶群到外面消費很方便。反倒是是剛需、改善型的大樓盤，這些商戶價值才會高。所以我們高端的樓盤像天逸、尚來，基本上沒有什么商業(yè)，有的就是配套一些便利店。

　　現(xiàn)場提問：租戶組合方面，今年會不會有什么調(diào)整？

　　黃朝陽：購物中心體驗的比例會加大，零售的比例會調(diào)整，包括服裝、電器、超市、電影院以及大的電器店，接下來還有包括星巴克，肯德基、必勝客，還有其他中餐、日本餐等等組合。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）