在證監(jiān)會(huì)受理一個(gè)多月后，6月8日，鵬華基金管理公司申報(bào)的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”正式完成注冊(cè)。

　　鵬華前海萬科REITs是鵬華基金今年4月底正式被證監(jiān)會(huì)受理的國內(nèi)首只公募REITs基金。在市場的解讀里，這儼然已代表著公募基金投資范圍拓展到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志。

　　在市場人士看來，房企聯(lián)合基金公司設(shè)立REITs在公開市場募集資金然后用于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)培育獲取租金收益，然后將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優(yōu)化了房企的資本結(jié)構(gòu)、緩解了資金壓力。

　　不過，市場人士仍然指出，國內(nèi)運(yùn)作REITs的環(huán)境依然不成熟，稅收、監(jiān)管等問題一直未得到改善，鵬華前海萬科REITs的注冊(cè)并不意味著REITs推廣的條件已然成熟。

　　大規(guī)模推行REITs為時(shí)尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。

　　萬科REITs怎么做？

　　據(jù)新媒體了解，鵬華前海萬科REITs的基金管理人是鵬華基金，托管人是浦發(fā)銀行。4月15日，證監(jiān)會(huì)接收到鵬華基金提交的基金募集申請(qǐng)材料；一周后，證監(jiān)會(huì)正式?jīng)Q定受理該基金的募集申請(qǐng)。

　　基金標(biāo)的前海企業(yè)公館項(xiàng)目位于深圳前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)，是萬科與前海管理局采用BOT模式（建設(shè)、經(jīng)營、移交模式）建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目。其中萬科出資約8億元建設(shè)項(xiàng)目，通過8年的運(yùn)營來回收投資，并在8年后無償移交給前海管理局。

　　前海企業(yè)公館項(xiàng)目也是萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上邁出的第一步。項(xiàng)目總占地面積約9萬平方米，總建筑面積約為6萬平方米。項(xiàng)目分為特區(qū)館區(qū)及企業(yè)公館區(qū)，包含一座約為1萬平方米的特區(qū)館、36棟建面約200-1600平方米不等的企業(yè)公館、一座約3300平方米的商務(wù)中心、約3000平方米的商業(yè)配套以及約6000平方米的半地下停車場。

　　萬科透露，本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對(duì)象是前海企業(yè)公館未來8年的租金收入，可能但不限于會(huì)議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。

　　據(jù)其介紹，前海企業(yè)公館可租面積5.5萬平方米，目前每月每平方米的收益為250元，出租率已達(dá)到100%。收益方面，該封閉式混合型公募REITs預(yù)期投資回報(bào)率達(dá)8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。

　　在推出機(jī)制設(shè)置上，按照萬科的計(jì)劃，投資期屆滿時(shí)，將由萬科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯市場研究部高級(jí)經(jīng)理何凌在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，僅就投資率而言，鵬華前海萬科REITs能達(dá)到8%已經(jīng)相當(dāng)高了。

　　何凌列舉數(shù)據(jù)稱，前海自貿(mào)區(qū)的寫字樓投資回報(bào)率約在3.8%左右，住宅則僅為2.5%。相比之下，前海企業(yè)公館做REITs收益達(dá)8%，具體如何實(shí)現(xiàn)尚不得而知。

　　“一般而言，REITs的收益主要有兩部分，分別是租金收入、物業(yè)增值，特別優(yōu)質(zhì)的物業(yè)不排除能做到8%收益。”何凌指出，萬科企業(yè)公館的租金屬于較高水平，但這種情況下仍實(shí)現(xiàn)出租率100%，說明市場對(duì)其肯定；另外，前海自貿(mào)區(qū)的發(fā)展也讓項(xiàng)目有不錯(cuò)的升值潛力。

　　另外，萬科董秘譚華杰在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也表示，鵬華前海萬科REITs是公司一次重要嘗試，如果條件允許，還將采用更多類似鵬華前海萬科REITs這種金融化方式。

　　而對(duì)于外界所關(guān)注的鵬華前海萬科REITs如何達(dá)到8%收益，譚華杰并未給予直接回應(yīng)。

　　公募REITs發(fā)展窗口？

　　從國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，REITs被海外投資者定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產(chǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2011年，富時(shí)美國股權(quán)類REITs指數(shù)增長574%，MSCI美國REITs指數(shù)增長553%，而同期標(biāo)普500總收益指數(shù)僅增長387%。

　　相比之下，中國探索REITs由來已久，但由于法律建設(shè)、上市交易和退出機(jī)制不完善等問題，時(shí)至如今REITs仍遲遲未能全面推行。

　　早在2014年，中信證券開發(fā)出“中信啟航”等兩只私募領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品，但獲得的市場關(guān)注度并不算高。當(dāng)時(shí)市場分析認(rèn)為，這主要由于是私募基金的關(guān)系，募集范圍較小，流通性也沒那么好，沒能將REITs的市場價(jià)值很好地體現(xiàn)出來。

　　而隨著鵬華前海萬科REITs的注冊(cè)成立，公募REITs的發(fā)行又一次受到關(guān)注。廣發(fā)證券此前就提出，房企聯(lián)合基金公司設(shè)立REITs在公開市場募集資金然后用于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)培育獲取租金收益，然后將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優(yōu)化了房企的資本結(jié)構(gòu)、緩解了資金壓力。

　　那么，公募REITs的發(fā)行條件是否已經(jīng)成熟？答案顯然是否定的。

　　以具有開先河意義的鵬華萬科REITs為例，金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，該基金設(shè)定了8年的存續(xù)期，嚴(yán)格意義上并不能成為真正的REITs產(chǎn)品，而更像是一種債券性質(zhì)的產(chǎn)品。

　　“像美國那些上市流通的REITs產(chǎn)品，不大可能告訴你期限是多長。”杜麗虹認(rèn)為，如果鵬華萬科REITs設(shè)定了時(shí)限，那這種公募領(lǐng)域的產(chǎn)品與私募領(lǐng)域的產(chǎn)品之間僅存在投資者的寬與窄的區(qū)別，其它并無兩樣。

　　值得一提的是，萬科董秘譚華杰在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也表示，目前國內(nèi)在REITs方面仍處于發(fā)展初期，鵬華萬科REITs已經(jīng)是很大的突破，“離真正的REITs又近了一步”。

　　事實(shí)上，杜麗虹指出，與美國REITs收益在企業(yè)層面不收稅相比，國內(nèi)REITs仍然存在存在稅收的問題，這方面政策遲遲未見改善。除此以外，REITs的監(jiān)管權(quán)屬也一直混亂，目前仍未確定是銀監(jiān)會(huì)還是證監(jiān)會(huì)監(jiān)管。

　　第一太平戴維斯市場研究部高級(jí)經(jīng)理何凌則認(rèn)為，國外REITs的成熟經(jīng)驗(yàn)是把一部分優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)捆綁在一起，然后通過紅利的方式反饋給投資者。“中國目前存在的問題是，不容易找到這么一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行捆綁。”

　　何凌續(xù)指，最近幾年中國的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展得很快，從流量的角度而言已經(jīng)處在高位；從收益率的角度看，這些物業(yè)收益率并不算特別高，這也一定程度上阻礙了REITs的落地。

　　就目前的房地產(chǎn)狀況、法律建設(shè)環(huán)境而言，或許中國仍不具備推廣REITs的準(zhǔn)備。大規(guī)模推行REITs為時(shí)尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。

　　“只要中國擁有越來越多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)拿來投資，REITs的發(fā)展肯定會(huì)越來越好。”何凌認(rèn)為，住房抵押貸款證券（MBS）出臺(tái)的話，將大大促進(jìn)REITs在中國的發(fā)展。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）