世茂集團(tuán)日前推出新鮮業(yè)務(wù)，據(jù)稱其部署的“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在7月10日獲上海證券交易所無異議函。

　　據(jù)介紹，隨著該無異議函發(fā)出，意味著世茂全國首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目（物業(yè)費(fèi)ABS）正式出爐。

　　該產(chǎn)品由世茂集團(tuán)攜手博時(shí)資本共同推出，博時(shí)資本是管理人，而基礎(chǔ)資產(chǎn)則源自世茂集團(tuán)的物業(yè)費(fèi)收入。

　　世茂稱，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出，不僅填補(bǔ)國內(nèi)市場空白，同時(shí)進(jìn)一步拓寬中國金融產(chǎn)品組合區(qū)間。“在企業(yè)獲得了新的融資渠道的同時(shí)，也為投資者提供了不同類型的產(chǎn)品選擇。”

　　但據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，盡管市場此前并未有此類產(chǎn)品，但以物業(yè)費(fèi)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)做資產(chǎn)證券化并非首創(chuàng)，而是屬于標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)證券化中的一種。

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品決定性條件取決于融資額度和預(yù)期每年回報(bào)之間的回報(bào)率。“若是業(yè)務(wù)收益能夠達(dá)到給投資人的回報(bào)率就是標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)證券化，若是無法達(dá)到甚至相距甚遠(yuǎn)，那就可以理解為變相的抵押融資。”

　　首單物業(yè)費(fèi)ABS

　　據(jù)披露，“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合博時(shí)資本、招商銀行股份有限公司、北京市金杜（深圳）律師事務(wù)所四方共同推出的。

　　該項(xiàng)產(chǎn)品以中誠信證券評(píng)估有限公司擔(dān)任計(jì)劃的評(píng)級(jí)公司，以世茂集團(tuán)境內(nèi)全資子公司世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司因提供物業(yè)服務(wù)而享有的物業(yè)費(fèi)收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

　　就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此前華僑城準(zhǔn)備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌，已在交易所的專家認(rèn)證會(huì)獲得通過，也是一種資產(chǎn)證券化。

　　按照華僑城的想法，公司發(fā)行的歡樂谷門票產(chǎn)品為5年期，大概20-30億元的規(guī)模，融資成本為5個(gè)多點(diǎn)。

　　不管是世茂的物業(yè)費(fèi)，還是華僑城的門票收入，杜麗虹介紹，做資產(chǎn)證券化必要條件即是“特定資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流”。

　　具體來說，是將一系列流動(dòng)性較差的但可以創(chuàng)造一定穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，打包成不同評(píng)級(jí)的產(chǎn)品銷售給投資者。而當(dāng)前我國的企業(yè)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模小，品種較為單一。

　　操作方法則是，企業(yè)向證券公司旗下的資產(chǎn)管理公司提供基礎(chǔ)資產(chǎn)，資產(chǎn)管理公司將以這部分資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流為償付來源，面向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證。而“資產(chǎn)支持受益憑證”類似有擔(dān)保的債券，具有確定的預(yù)期收益率和期限，并按照約定的時(shí)間和方式還本付息，同時(shí)在上交所或深交所交易流通。

　　世茂集團(tuán)稱，其聯(lián)合博時(shí)資本推出的國內(nèi)首單物業(yè)費(fèi)ABS，是首只以物業(yè)費(fèi)收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，進(jìn)一步拓展了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的方向空間。

　　“而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過資產(chǎn)證券化融資渠道能解決長期‘輸血’問題。通過資產(chǎn)證券化可以使得公司資金實(shí)力得到保證，由此助力公司升級(jí)長期穩(wěn)健發(fā)展。”

　　世茂集團(tuán)認(rèn)為，隨著物業(yè)費(fèi)收入資產(chǎn)證券化的推出，進(jìn)一步拓寬了中國金融產(chǎn)品的組合區(qū)間，對(duì)有長期資產(chǎn)配置需求的機(jī)構(gòu)進(jìn)行需求細(xì)分，豐富了國內(nèi)金融市場層次和產(chǎn)品。在企業(yè)獲得了新的融資渠道的同時(shí)，也為投資者提供了不同類型的產(chǎn)品選擇。

　　值得一提的是，在上述物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化之外，世茂集團(tuán)還將在其他方面發(fā)展金融板塊。據(jù)其透露，2015年是世茂集團(tuán)輕資產(chǎn)、金融化的重要一年，董事長許榮茂重視發(fā)展集團(tuán)的金融創(chuàng)新能力，專門組織財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)圍繞房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)各類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，與多家金融機(jī)構(gòu)廣泛合作。

　　據(jù)悉，世茂集團(tuán)其他相關(guān)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)面市，另外股權(quán)眾籌、REITs、社區(qū)金融等方面也會(huì)有更多的實(shí)踐。

　　資產(chǎn)證券化“創(chuàng)新”

　　盡管世茂集團(tuán)推出的物業(yè)費(fèi)ABS成為國內(nèi)首單該類型業(yè)務(wù)，但在金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹看來，以物業(yè)費(fèi)做資產(chǎn)證券化還是算不上業(yè)務(wù)創(chuàng)新。據(jù)她介紹，此前市場上已經(jīng)有過類似業(yè)務(wù)，比如有熱力廠把取暖費(fèi)做資產(chǎn)證券化，也有過學(xué)生公寓把租金收入拿來做資產(chǎn)證券化。

　　“這種（以物業(yè)費(fèi)做資產(chǎn)證券化）方式只能算是資產(chǎn)證券化中的一種形式。一般來說，只要能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就都可以用來做資產(chǎn)證券化。”

　　“資產(chǎn)證券化并沒有限制一定是什么內(nèi)容，可以是租金，也可以是利息收益，更可以是物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是特定資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流都可以做。”

　　杜麗虹進(jìn)一步向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，這種物業(yè)費(fèi)、租金收益其實(shí)最標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)證券化，會(huì)確定到是哪個(gè)資產(chǎn)或是哪個(gè)資產(chǎn)包。

　　杜麗虹認(rèn)為，隨著市場上類似的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)出來，主要影響因素并非是資方業(yè)務(wù)模式的發(fā)展創(chuàng)新，而是來自監(jiān)管層的放寬。

　　“資產(chǎn)證券化這個(gè)東西在國內(nèi)一直以來都有嚴(yán)格管制，而以前監(jiān)管門檻更高，準(zhǔn)許推出資產(chǎn)證券化的只有少數(shù)幾家證券公司，相關(guān)產(chǎn)品也需要得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的特批。”

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查歷史資料得知，資產(chǎn)證券化始于70年代前后的美國，在80年代就迅速傳到國內(nèi)。1992年海南三亞開發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行的“三亞地產(chǎn)投資券”，被視為國內(nèi)資產(chǎn)證券化之發(fā)軔。

　　直到2005年4月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)才聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作管理辦法》。

　　杜麗虹介紹，最近這一兩年監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)證券化的監(jiān)管門檻逐步降低，現(xiàn)在很多證券公司都可以推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，所以這類的產(chǎn)品也就越來越多，而且形式也是各種各樣都有。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2015年上半年，上交所已受理資產(chǎn)證券化項(xiàng)目超過60個(gè)，涉及基礎(chǔ)資產(chǎn)類型包括租賃債權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)、應(yīng)收賬款債權(quán)、小額貸款債權(quán)、商業(yè)物業(yè)租金等，并已經(jīng)對(duì)近50個(gè)ABS項(xiàng)目出具擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無異議函，擬發(fā)行總金額近450億元。

　　其中32個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)成功發(fā)行并完成備案，發(fā)行金額為超過300億元。本專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)市場容量很大，有望成為交易所證券化產(chǎn)品的重要組成部分之一。

　　值得注意的是，當(dāng)前國內(nèi)有很多資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但有一些資產(chǎn)本身的收益不能滿足投資人的回報(bào)要求。對(duì)此，杜麗虹解釋稱，“產(chǎn)品會(huì)由它的發(fā)行集團(tuán)公司進(jìn)行擔(dān)保，不足的收益部分由集團(tuán)公司來進(jìn)行補(bǔ)足，這樣就可以看成是變相的抵押融資。”

　　此次世茂集團(tuán)推出的物業(yè)費(fèi)ABS，尚未公布具體的融資額度及相關(guān)物業(yè)費(fèi)盈利規(guī)模。不過杜麗虹則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，“若是業(yè)務(wù)收益能夠達(dá)到給投資人的回報(bào)率就是標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)證券化，若是無法達(dá)到甚至相距甚遠(yuǎn)那就是可以理解為變相的融資。”

　　與國外成熟的資產(chǎn)證券化市場相比，國內(nèi)市場還停留在1.0版本。這在杜麗虹看來，短期內(nèi)這樣的局面還不會(huì)改變，國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場會(huì)朝著有更多不同類型的證券化產(chǎn)品推出的方向發(fā)展。

　　杜麗虹指，其實(shí)這樣的發(fā)展方向并不算壞事，因?yàn)橛袊�外的�?jīng)驗(yàn)，在發(fā)展資產(chǎn)證券化的時(shí)候，監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)比較謹(jǐn)慎，推進(jìn)的步伐比較慢一些。

　　盡管在形式上短期內(nèi)資產(chǎn)證券化不會(huì)發(fā)生大改變，但杜麗虹也指出，國內(nèi)的物業(yè)資產(chǎn)估值很高，即使把資產(chǎn)打折裝入證券包中，而實(shí)際租金回報(bào)可能不足以達(dá)到投資人要求的回報(bào)，也會(huì)成為證券化發(fā)展的問題。

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