世茂集團日前推出新鮮業務，據稱其部署的“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”在7月10日獲上海證券交易所無異議函。

　　據介紹，隨著該無異議函發出，意味著世茂全國首單物業費資產證券化項目（物業費ABS）正式出爐。

　　該產品由世茂集團攜手博時資本共同推出，博時資本是管理人，而基礎資產則源自世茂集團的物業費收入。

　　世茂稱，該項業務的推出，不僅填補國內市場空白，同時進一步拓寬中國金融產品組合區間。“在企業獲得了新的融資渠道的同時，也為投資者提供了不同類型的產品選擇。”

　　但據觀點地產新媒體了解，盡管市場此前并未有此類產品，但以物業費作為基礎資產做資產證券化并非首創，而是屬于標準化資產證券化中的一種。

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹則對觀點地產新媒體指出，資產證券化產品決定性條件取決于融資額度和預期每年回報之間的回報率。“若是業務收益能夠達到給投資人的回報率就是標準的資產證券化，若是無法達到甚至相距甚遠，那就可以理解為變相的抵押融資。”

　　首單物業費ABS

　　據披露，“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”是由世茂房地產聯合博時資本、招商銀行股份有限公司、北京市金杜（深圳）律師事務所四方共同推出的。

　　該項產品以中誠信證券評估有限公司擔任計劃的評級公司，以世茂集團境內全資子公司世茂天成物業服務集團有限公司因提供物業服務而享有的物業費收入為基礎資產。

　　就觀點地產新媒體了解，此前華僑城準備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌，已在交易所的專家認證會獲得通過，也是一種資產證券化。

　　按照華僑城的想法，公司發行的歡樂谷門票產品為5年期，大概20-30億元的規模，融資成本為5個多點。

　　不管是世茂的物業費，還是華僑城的門票收入，杜麗虹介紹，做資產證券化必要條件即是“特定資產產生的穩定現金流”。

　　具體來說，是將一系列流動性較差的但可以創造一定穩定現金流的資產，通過對風險和現金流進行結構性重組，打包成不同評級的產品銷售給投資者。而當前我國的企業資產證券化市場規模小，品種較為單一。

　　操作方法則是，企業向證券公司旗下的資產管理公司提供基礎資產，資產管理公司將以這部分資產未來的現金流為償付來源，面向投資者發行資產支持受益憑證。而“資產支持受益憑證”類似有擔保的債券，具有確定的預期收益率和期限，并按照約定的時間和方式還本付息，同時在上交所或深交所交易流通。

　　世茂集團稱，其聯合博時資本推出的國內首單物業費ABS，是首只以物業費收入為基礎資產的資產證券化產品，進一步拓展了房地產資產證券化的方向空間。

　　“而且對于房地產企業而言，通過資產證券化融資渠道能解決長期‘輸血’問題。通過資產證券化可以使得公司資金實力得到保證，由此助力公司升級長期穩健發展。”

　　世茂集團認為，隨著物業費收入資產證券化的推出，進一步拓寬了中國金融產品的組合區間，對有長期資產配置需求的機構進行需求細分，豐富了國內金融市場層次和產品。在企業獲得了新的融資渠道的同時，也為投資者提供了不同類型的產品選擇。

　　值得一提的是，在上述物業費資產證券化之外，世茂集團還將在其他方面發展金融板塊。據其透露，2015年是世茂集團輕資產、金融化的重要一年，董事長許榮茂重視發展集團的金融創新能力，專門組織財務團隊圍繞房地產上下游全產業鏈研發各類創新金融產品，與多家金融機構廣泛合作。

　　據悉，世茂集團其他相關資產證券化項目會陸續面市，另外股權眾籌、REITs、社區金融等方面也會有更多的實踐。

　　資產證券化“創新”

　　盡管世茂集團推出的物業費ABS成為國內首單該類型業務，但在金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹看來，以物業費做資產證券化還是算不上業務創新。據她介紹，此前市場上已經有過類似業務，比如有熱力廠把取暖費做資產證券化，也有過學生公寓把租金收入拿來做資產證券化。

　　“這種（以物業費做資產證券化）方式只能算是資產證券化中的一種形式。一般來說，只要能夠產生穩定的現金流，就都可以用來做資產證券化。”

　　“資產證券化并沒有限制一定是什么內容，可以是租金，也可以是利息收益，更可以是物業費、取暖費，只要是特定資產產生的穩定現金流都可以做。”

　　杜麗虹進一步向觀點地產新媒體指，這種物業費、租金收益其實最標準的資產證券化，會確定到是哪個資產或是哪個資產包。

　　杜麗虹認為，隨著市場上類似的資產證券化產品不斷涌現出來，主要影響因素并非是資方業務模式的發展創新，而是來自監管層的放寬。

　　“資產證券化這個東西在國內一直以來都有嚴格管制，而以前監管門檻更高，準許推出資產證券化的只有少數幾家證券公司，相關產品也需要得到監管機構的特批。”

　　觀點地產新媒體翻查歷史資料得知，資產證券化始于70年代前后的美國，在80年代就迅速傳到國內。1992年海南三亞開發建設總公司發行的“三亞地產投資券”，被視為國內資產證券化之發軔。

　　直到2005年4月，中國人民銀行和中國銀監會才聯合發布了《信貸資產證券化試點工作管理辦法》。

　　杜麗虹介紹，最近這一兩年監管機構對資產證券化的監管門檻逐步降低，現在很多證券公司都可以推出資產證券化產品，所以這類的產品也就越來越多，而且形式也是各種各樣都有。

　　相關數據顯示，截止2015年上半年，上交所已受理資產證券化項目超過60個，涉及基礎資產類型包括租賃債權、基礎設施收費、應收賬款債權、小額貸款債權、商業物業租金等，并已經對近50個ABS項目出具擬同意掛牌轉讓的無異議函，擬發行總金額近450億元。

　　其中32個項目已經成功發行并完成備案，發行金額為超過300億元。本專項計劃對應的物業費市場容量很大，有望成為交易所證券化產品的重要組成部分之一。

　　值得注意的是，當前國內有很多資產證券化產品，但有一些資產本身的收益不能滿足投資人的回報要求。對此，杜麗虹解釋稱，“產品會由它的發行集團公司進行擔保，不足的收益部分由集團公司來進行補足，這樣就可以看成是變相的抵押融資。”

　　此次世茂集團推出的物業費ABS，尚未公布具體的融資額度及相關物業費盈利規模。不過杜麗虹則向觀點地產新媒體指出，“若是業務收益能夠達到給投資人的回報率就是標準的資產證券化，若是無法達到甚至相距甚遠那就是可以理解為變相的融資。”

　　與國外成熟的資產證券化市場相比，國內市場還停留在1.0版本。這在杜麗虹看來，短期內這樣的局面還不會改變，國內資產證券化市場會朝著有更多不同類型的證券化產品推出的方向發展。

　　杜麗虹指，其實這樣的發展方向并不算壞事，因為有國外的經驗，在發展資產證券化的時候，監管機構會比較謹慎，推進的步伐比較慢一些。

　　盡管在形式上短期內資產證券化不會發生大改變，但杜麗虹也指出，國內的物業資產估值很高，即使把資產打折裝入證券包中，而實際租金回報可能不足以達到投資人要求的回報，也會成為證券化發展的問題。

　　（海西地產網 張喵喵輯）