8月20日，萬科物業(yè)在深圳舉行25周年慶典暨新標發(fā)布會，并首次發(fā)布“睿服務2.0”產(chǎn)品。
從2015年初啟動市場戰(zhàn)略，到8月17日郁亮宣布2017年物業(yè)管理面積達5億平方米，萬科物業(yè)的連番動作備受外界關注。此次發(fā)布會，萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全現(xiàn)身解疑，讓萬科的物業(yè)戰(zhàn)略更清晰地浮現(xiàn)出水面。
發(fā)布會延續(xù)了萬科偏好宣傳品牌文化的作風。萬科首個住宅項目——深圳天景花園的老業(yè)主以及中國物業(yè)管理協(xié)會領導，在發(fā)言中無不強調(diào)一個事實：中國首個業(yè)主委員會，就是在天景花園里誕生的。
而在朱保全口中，2015年是“萬科物業(yè)市場化元年”，未來公司主要通過合作實現(xiàn)快速增長。他強調(diào)，萬科物業(yè)市場化并非外界所稱的“狼來了”，也并不是和同行分食市場，“我們希望和行業(yè)一起改善與業(yè)主之間的關系”。
與此同時，新發(fā)布的睿服務2.0平臺打出“UberthanUber”的口號，將Uber的“共享經(jīng)濟”思維引入物業(yè)服務領域。其中，萬科物業(yè)將向合作伙伴開放其操作系統(tǒng)，而該系統(tǒng)據(jù)稱集合了其25年全部發(fā)展經(jīng)驗。
不過，朱保全表示，萬科物業(yè)專注于管理業(yè)主的資產(chǎn)，并不希望引入其它增值服務。他同時認為，物業(yè)行業(yè)的利潤率不應太高，2014年萬科物業(yè)實現(xiàn)凈利率10%左右，屬于合理水平。
物業(yè)Uber化與睿服務2.0
對于物業(yè)行業(yè)，朱保全表示，中國有超過244億平方米的住宅建筑存量，物業(yè)市場應該是做共享經(jīng)濟的天然存量市場。因此，萬科物業(yè)的方向是“物業(yè)+Uberlization”，即物業(yè)Uber化。
朱保全指出，全球有10億輛汽車，其中90%被閑置，導致15%城市空間被占用，而Uber的出現(xiàn)解決了這些問題。“但在Uber1%的輕盈背后，實際上有99%的基礎設施已經(jīng)在過去幾十年里成為了現(xiàn)實。”
他轉(zhuǎn)而表示，萬科物業(yè)要做的就是將基礎的物業(yè)服務水平做好，做業(yè)主房屋資產(chǎn)保值的捍衛(wèi)者。
萬科物業(yè)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計范疇的1468萬平方米、接近15萬套樓齡超過10年的房產(chǎn)中，超過90%的萬科物業(yè)服務社區(qū)的二手房價格。同時截至2015年8月，萬科物業(yè)服務的社區(qū)房屋資產(chǎn)總價值達1.75萬億，較2014年底1.2萬億增長45.83%。
“這正是在過去十多年里，物業(yè)管理帶給業(yè)主房屋資產(chǎn)的價值。”朱保全表示，萬科物業(yè)走向市場化，希望能夠幫助更多同行改善它們與業(yè)主之間的關系。
同時，萬科物業(yè)推出的睿服務2.0產(chǎn)品也成為此次發(fā)布會的焦點。據(jù)了解，睿服務1.0產(chǎn)品于2014年9月正式發(fā)布，是由萬科物業(yè)開發(fā)、可面向物業(yè)同時進行輸出的一種解決方案。
談及睿服務，朱保全將1.0版本概括為“記錄了物業(yè)與人的數(shù)據(jù)”。“睿服務1.0更多定義的是人和物的基礎，相當于在Uber之前的修路和造車。它在今天看來只是一個起步，但畢竟完成了一個從0到1的過程。”
具體而言，萬科物業(yè)在睿服務1.0的“戰(zhàn)圖”系統(tǒng)里，合計記錄了全國582個項目、75.09萬套房屋、259.30萬個設施設備的信息，服務了64個城市共582個項目、逾200萬客戶。通過“戰(zhàn)圖”，可查詢?nèi)f科物業(yè)服務的所有社區(qū)物業(yè)信息；同時“戰(zhàn)圖”通過App“住這兒”、“助這兒”，又分別連接業(yè)主以及員工端。
朱保全幽默地表示，如果說睿服務1.0版本完成了“修路和造車”，2.0版本則定位于連接人與物，相當于Uber的“司機培訓”。未來，新版本將把萬科物業(yè)所有的后臺放在云端，并推出業(yè)主專屬的管家服務。
“我們希望睿服務2.0的服務平臺，能夠記錄每一件小事。”按照朱保全的預計，睿服務1.0版本覆蓋了萬科物業(yè)36%的物業(yè)服務崗位，2.0版本將提升覆蓋率至100%。
而在完善睿服務平臺的同時，萬科物業(yè)提出希冀，稱希望這些技術“得到普及”。
“這幾年，萬科物業(yè)已經(jīng)開發(fā)注入了所有流程和程序文件的操作系統(tǒng)，這個系統(tǒng)在未來是面向合作伙伴開放的。”朱保全表示，萬科物業(yè)已經(jīng)在全國建立49個管理中心以及在云端的平臺，隨著未來更多合作伙伴的加入，這個體系的邊際成本會越來越低。
平臺服務與利潤率之辯
朱保全感慨稱，萬科將物業(yè)這一件事做起來需要很多年時間。
據(jù)他介紹，萬科物業(yè)自1990年成立至1999年期間，基本是作為售后服務的角色而存在；2000年-2008年，進入純粹補貼時期，期間開始幫萬科的項目做工程服務；2008年，萬科物業(yè)從萬科地產(chǎn)中分拆開來，此后6年間一直進行“內(nèi)部市場化”。
進入2015年，萬科物業(yè)正式啟動市場化戰(zhàn)略，這也是外界關注的焦點。對此朱保全回應稱，如今太多公司談物業(yè)市場化不外乎估值、O2O、融資這幾大方面，卻忽視了“業(yè)主”這一最重要的環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的市場口碑并不算好。
“萬科物業(yè)市場化目標，就是希望業(yè)主對物業(yè)行業(yè)滿意。”朱保全如是稱。
不過，相比于花樣年旗下彩生活平臺引入生活、出行、汽車、金融理財?shù)确⻊�，萬科物業(yè)并未明確表示做類似舉動。朱保全表示，萬科物業(yè)隨時可做成平臺，但目前并不希望靠增值服務賺錢，公司還是圍繞與房子資產(chǎn)提供服務。
對于圍繞物業(yè)資產(chǎn)服務這一模式，朱保全的看法也較為樂觀。“北美物業(yè)管理公司的前50強市場占有率近30%，這方面中國的前50強僅為5.6%，且中國沒有一家物業(yè)公司市場占有率超過1%。”
“市場未來是一個集中的過程，有一種模式是并購，但萬科物業(yè)的模式是合作。”朱保全強調(diào)，萬科物業(yè)進入市場并非“狼來了”，公司的服務對象除了傳統(tǒng)的業(yè)主和開發(fā)商，還有物業(yè)公司。“物業(yè)公司不是我們的競爭對手，而是合作伙伴。”
萬科物業(yè)披露數(shù)據(jù)顯示，睿服務自2015年入市后，已與包括金隅、首創(chuàng)置地等多家企業(yè)建立合作關系，合作面積已經(jīng)超過萬科物業(yè)過去25年總累積面積的20%。在合作的企業(yè)中，物業(yè)公司、開發(fā)商下屬公司占七成，私人企業(yè)占三成。
而按照郁亮此前在萬科中期業(yè)績會上描繪的藍圖，2014年萬科管理物業(yè)面積0.7萬平方米，2017年預計達到5億平方米，3年增長7倍。其中，2015年的目標是托管外部約6000萬平方米項目。
除此以外，萬科物業(yè)的利潤率也備受關注。據(jù)了解，2014年，萬科物業(yè)營業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入33.7億元，凈利潤約3.23億元，凈利潤率不到10%。與此形成對比的是，通過并購實現(xiàn)快速擴張的彩生活2014年營收3.89億元，毛利率達79.6%，凈利潤率則為50.5%。
“利潤率要那么高干嘛？”面對媒體拋出的質(zhì)疑，朱保全如是反問了一句。他開玩笑稱，物業(yè)行業(yè)的不適合太高，如果始終保持30%的凈利率，業(yè)主應該要求物業(yè)費再降價。
“我覺得萬科物業(yè)10%的凈利率，蠻好的。”朱保全強調(diào)，資本市場并不只盯著凈利率。“只有資產(chǎn)負債、現(xiàn)金流量、利潤三大財務數(shù)據(jù)都好看，那才是真的好。”
至于外界關注的萬科物業(yè)上市問題，朱保全則含糊地表示，“一切聽郁總的安排。”
(海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯)
