國(guó)企背景和“超高層”戰(zhàn)略，讓綠地過(guò)去在開(kāi)進(jìn)三四線城市時(shí)屢試不爽，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化加劇，彼時(shí)的蜜糖卻不幸成為了今朝的負(fù)擔(dān)。
近期，張玉良在接受媒體采訪時(shí)坦言，綠地目前正在著手三四線及商辦品類的去庫(kù)存。“前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，我們大量提高了商辦類產(chǎn)品的比例。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，我們也在做調(diào)整，今年也將加大和地方政府的聯(lián)動(dòng)。”
“我們此前商場(chǎng)的商辦類產(chǎn)品，要跟政府共同協(xié)商進(jìn)行改造。還有部分商辦項(xiàng)目按照現(xiàn)在的市場(chǎng)情況需要延遲開(kāi)工，這是綠地集團(tuán)緩解三四線城市去庫(kù)存壓力的措施之一。”
種種跡象表明，這家規(guī)模比肩萬(wàn)科的房企正遭遇著來(lái)自三線以及商辦產(chǎn)品帶來(lái)的去化煩惱，夾在這雙重命題下的綠地過(guò)去一年僅交出2301億元的銷售金額，較年初提及的2800億相去甚遠(yuǎn)。
不僅如此，在與萬(wàn)科角逐行業(yè)頭把交椅的競(jìng)爭(zhēng)中，綠地也因此落了下風(fēng)。在市場(chǎng)人士看來(lái)，存貨壓力已經(jīng)成為綠地這兩年完成規(guī)模任務(wù)中的不確定性因素，
不過(guò)，張玉良掌舵的這艘“地產(chǎn)航母”似乎已在開(kāi)始調(diào)轉(zhuǎn)航向。在新的戰(zhàn)略規(guī)劃中，綠地明確，將從偏重規(guī)模向偏重盈利、從偏重開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)并重、從偏重國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)向全球開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。
三線與商辦之難
房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有絕對(duì)，不管是一二線，還是三四線，在特定的市場(chǎng)階段，這些分化各一的城市都是開(kāi)發(fā)商逐利的戰(zhàn)場(chǎng)。但也正因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)向的波譎云詭，房企的戰(zhàn)略選擇很難做到始終如一。
眼下張玉良掛帥的綠地就正在為過(guò)去大手筆投向三線的戰(zhàn)略“埋單”，和國(guó)內(nèi)多數(shù)布局三四線的房企一樣，綠地正面臨著不小的去庫(kù)存任務(wù)。
這位國(guó)內(nèi)第二大房企的掌門人在日前接受采訪時(shí)指出，從綠地集團(tuán)現(xiàn)有的項(xiàng)目來(lái)看，50%以上在一線城市和二線城市，比如蘇州、武漢、鄭州、濟(jì)南、合肥、南昌等等。
雖然如此，但在張玉良看來(lái)，現(xiàn)在省會(huì)城市的分化也很大，“當(dāng)中有一半的城市未來(lái)有可能會(huì)變成三線城市，而這些城市按照過(guò)去的理解是二線城市”。
而在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨高空置率的情況下，曾經(jīng)扮演綠地實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)趕超關(guān)鍵的商辦產(chǎn)品，同樣面臨不太客觀的銷售前景。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，三線城市的布局一度是綠地過(guò)去幾年投資的重點(diǎn)，研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，2012年綠地在三線城市的新增土儲(chǔ)占比達(dá)四成，而一線僅為一成。雖然次年綠地開(kāi)始著手調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，但圍繞三線的布局依舊占比超過(guò)三成。
并且，有別于其他地產(chǎn)商，綠地新進(jìn)入很多城市都以“超高層”地標(biāo)開(kāi)道，或者以基建換取土地，這樣的開(kāi)發(fā)模式讓綠地在城市拓展的同時(shí)沉淀了很多商辦物業(yè)。
但從綠地去年前三季的銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，商辦物業(yè)對(duì)于這家房企的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)今非昔比，在其1410億元的預(yù)售當(dāng)中，住宅、商辦銷售額分別占比58%、42%，一線及非一線則各為32%和68%。
要知道在綠地對(duì)萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)趕超的2014年，正是商辦產(chǎn)品助力其完成臨門一腳。該年商辦的貢獻(xiàn)占比53.8%，銷售增幅更是達(dá)90%。
同樣，近期的另一份研究報(bào)告亦指出，綠地目前正隱忍著曾經(jīng)的戰(zhàn)略布局帶來(lái)的煎熬。報(bào)告認(rèn)為從綠地2015年1.09萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)來(lái)看，其在售項(xiàng)目應(yīng)該主要集中二三線城市。
“目前一線城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化率較好，但難以向二線城市傳導(dǎo)，而三四線城市更是庫(kù)存高，去化困難。因此綠地后續(xù)庫(kù)存去化和銷售回款仍存較大不確定性。”
張玉良的綠地航向
來(lái)自三線及商辦的庫(kù)存煩惱讓綠地這家千億房企在規(guī)模成長(zhǎng)的路上顯得有些力不從心。當(dāng)萬(wàn)科在過(guò)去一年實(shí)現(xiàn)21.54%的增幅時(shí)，曾與之比肩的綠地卻不進(jìn)反退，最終僅交出2301億元的成績(jī)單。
雖然綠地一再言及規(guī)模并非其最終訴求，但從張玉良不同場(chǎng)合的表態(tài)中，外界依然可以窺探到這家房企的心結(jié)。
“從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，綠地此前大規(guī)模地布局了商辦項(xiàng)目，這也容易帶來(lái)市場(chǎng)消化不良的風(fēng)險(xiǎn)。尤其這幾年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目庫(kù)存規(guī)模較大，在去庫(kù)存方面會(huì)有較大的壓力，都會(huì)拖累銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析道。
在他看來(lái)，三線庫(kù)存機(jī)去化并不是影響綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩的唯一原因，包括大力發(fā)展金融和基建等產(chǎn)業(yè)都在相應(yīng)的成都上分散了綠地的業(yè)務(wù)重心。
值得一提的是，雖然面臨著三線存貨和商辦去化緩慢帶來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)瓶頸，但綠地在新的一年還是給自己定下了力爭(zhēng)合同銷售金額在上年基礎(chǔ)上有所提升的目標(biāo)。
可以肯定的是，在高存貨壓力之下，綠地要實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，必須在拿地、資金等方面做出調(diào)整，而張玉良顯然已經(jīng)意識(shí)到了這些。
從2013年開(kāi)始，綠地就有意收縮三四線投資，及至2015年10月份，其當(dāng)年新增土儲(chǔ)中僅有10%來(lái)自三線，相比2012年的40%下降近三成。
在拿地方面，綠地已經(jīng)一改此前“全國(guó)大撒網(wǎng)”的策略，并把精力集中在15個(gè)城市。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，僅2015年12月到2016年2月，綠地就已經(jīng)在這些城市投入了500多億元拿地。
重回一二線顯然是綠地對(duì)三線布局痛定思痛后的重新思考，而既有商辦庫(kù)存帶來(lái)的資金沉淀也迫使綠地不斷地做資產(chǎn)減法。
最新的一例是，其與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托，并計(jì)劃在新加坡證交所主板上市，該酒店業(yè)投資信托將從綠地手里收購(gòu)19家位于中國(guó)境內(nèi)的酒店物業(yè)。而在這之前，綠地才剛剛把旗下的6個(gè)商辦項(xiàng)目出售給了一支基金。
市場(chǎng)有分析就認(rèn)為，綠地控股近年來(lái)地產(chǎn)投資激進(jìn)，14年以來(lái)自由現(xiàn)金流缺口均超過(guò)400億元，3季末考慮87億元應(yīng)付票據(jù)后總債務(wù)已接近2500億元，是14年EBITDA的18倍，債務(wù)資本比高達(dá)78%。短期周轉(zhuǎn)方面，3季末含票據(jù)凈短期債務(wù)仍超過(guò)400億元，即使考慮4期公司債200億元發(fā)行額可以補(bǔ)充一定流動(dòng)性，但對(duì)再融資的依賴性仍然較強(qiáng)。
