新城控股（601155.SH）2016年上半年以優異的成績單引發關注。1至6月，公司累計銷售面積約269.40萬平方米，累計合同銷售金額約280.5億元，同比去年增幅達144%，凈利潤8.52億元，同比增幅超86%。于此同時，公司還正式將全年業績目標由400億上調至520億。如此突出的業績，令新城不僅跑贏大市，更是再次鞏固其位居行業前20的地位。
此外，新城于6月推出的國內首個商業綜合體的資產證券化項目，以及在資本和金融領域的一系列布局也令人矚目。
新城對這些動作有何解讀，對“千億戰略”又有何期許？《第一財經周刊》于日前采訪了新城控股董事長王振華。
問：新城控股2016年上半年業績跑贏大市，這是您意料中的嗎？
新城在2015年的銷售業績就很不錯，但是沒想到今年的形勢比去年還要好很多。現在這個銷售結果是稍稍出乎我們的意料，但也符合新城的發展勢頭。
今年年初新城公布業績目標為400億，上半年已經達成全年目標的70%。
新城曾經預設了3年目標，即自2015年開始，至2017年達成500億目標。而這一目標今年即將完成。目前，新城已上調全年銷售目標至520億。以一般房企上、下半年業績4：6的完成率來看，如果市場沒有發生什么特別的變化，新城完全有信心完成全年目標。
整個市場是經過了幾年時間逐漸回暖的。2014年市場復蘇的當年，新城即完成300多億銷售額，年增長率達30%以上。
2015年，基于中央政府采取的寬松靈活的財政政策及貨幣政策，將刺激地產行業的這一預期，新城拿了多幅地。同時，在住宅領域，新城積極布局一、二線城市并采取區域深耕的戰略，將目標鎖定在上海、南京、蘇州、杭州等高增長的熱點城市。
截至2016年中期，公司在上海、江蘇、浙江等地的土地儲備占集團土地儲備總量超70%。
期間，新城也觀察到，隨著城市區域的改變，乃至城市中不同板塊的增長量及存貨量的改變，房企也在發生根本的變化。作為資金密集型行業，往后，大的房企將越發壯大，小的房企會被逐步淘汰。2015年，地產100強企業所占據的市場份額已達43%，而到今年上半年，更是達到了53%。
問：有觀點認為，商業地產在近年明顯過剩，其高估值也令人存疑，您是如何看待商業地產的未來走勢？
在目前來說，商業地產數量雖然多，但是區域性分布依然不是很平均。所以，我認為，在未來可能會有一個區域性的結構調整。
此外，我還認為，未來市場缺的不是購物中心，而是專業的商業物業管理團隊。這樣的專業管理團隊在大陸市場上存在的時間并不長，也就20年左右，當時由新世界、太平洋百貨、凱德等企業引入理念。時至今日，他們所培養出來的專業人員數量，遠遠不足以滿足每年幾百所規模激增的購物中心的需求。所以這是一個人才洼地，相信在未來，商業物業管理團隊的重要性將趨同于地產城市公司和項目公司。
今明兩年，新城也將整合商業地產管理團隊，規劃運營體系，并在未來幾年中，新城有意加大合作，通過新城品牌和產品體系，輸出管理，從小股操盤、輕資產運作的路徑來加大新城商業地產的市場占有率，打造有特色的商業綜合體項目。
新城計劃在2016年開業的商業項目累計將達11個。今年下半年即將開業的新城吾悅廣場包括：海口、南昌、安慶、金壇、成都等5個項目。預計2017年，將有9至10個吾悅廣場開業。根據公司目標，此后每年新增的商業項目至少保持在10-15個。至2020年，商業項目開業及在建數量將達到100個左右，并由此進入商業地產的第一梯隊。
問：能否請您介紹一下青浦吾悅廣場創新的輕資產模式？
新城控股將上海青浦吾悅廣場作價10.498億的價格，轉讓上海東方證券資產管理有限公司發起設立“東證資管—青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”。
這是國內商業地產領域首例以大型商業綜合體為目標資產的REITs項目。新城此次推出的資產證券化項目，對國內商業地產輕資產運營模式而言是一次創新。與之前別的企業以ABS方式設定的回購機制不同，青浦吾悅廣場REITs項目是有回購權利，但沒有義務。
這項計劃產品依“優先-次級“的結構設計，將資產劃分成ABC三類，A類資產獲AAA評級，B類資產獲AA+評級。目前此產品受到市場各類投資人的廣泛認可，以2倍數以上的超額認購完成發行。
新城看重這項探索對公司未來資產運作的借鑒和推廣意義。
問：在產品方面，新城會有什么樣的變化或創新？
在住宅領域，在原有四大產品線的基礎上，新城在今年正式推出了全新的住宅產品線——璞樾系。璞樾系是目前新城控股最頂尖的產品線品牌，填補了新城控股高端豪宅品牌的空白，豐富了新城控股的貨架戰略，也是新城控股進軍千億俱樂部的必由之路。
在商業綜合體方面，我們希望通過標桿商業的試點，將新城吾悅廣場打造成為集文化、自然、生態的有特色的商業綜合體，以彌補目前市場缺少有特色的綜合體項目的現狀。目標將新城吾悅廣場打造成為中國體驗式商業的領導品牌。
問：新城業務板塊的未來發展路徑是什么？
新城控股已經確立住宅地產與商業地產雙輪驅動戰略，實施以上海為中樞，長三角、環渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰略布局。在這幾大區域中，全國85%的經濟總量都產生于此。
目前，新城的天津、北京的城市公司都已成立，今年還將有計劃地在珠三角成立城市公司，現在已進入土地拓展的前期工作。
區域優勢將是新城最為重點的考量指標。一個區域如果沒有對周邊很強輻射力的話，就會因為無法補血而慢慢衰落。
在這些城市群中，我最看好深圳。深圳的根基是創新驅動能力，近年來，它的創新優勢呈爆發式增長。深圳的很多經濟指標是超越上海的，我想未來深圳將成為中國最大的城市之一，且會帶動珠三角周邊城市的快速發展。
問：新城設立住宅地產與商業地產雙輪驅動戰略布局依據是什么？
身處中國第一大經濟區，受益于資源集中于長三角核心城市高彈性的良好前景，我們一直在加速奔跑。
從目前形勢來看，10月，在即將召開的十八屆六中全會上，可能會出臺一些區域性的調整政策。所以，我們會在熱點區域加速布局。同時，密切審視貨幣政策，及其它政治和經濟動向。
從新城的戰略層面來說，我們主要考慮兩點。一是根據中央的經濟政策動向，緊隨大趨勢。第二，還是要研究對市場的把握度。新城有自己的研發團隊，會對每個區域的每一個城市，從存量到增量進行逐一研究并形成報告。
到2020年，新城設定的銷售目標是千億。當然，一些上市公司已經達到千億多的銷售額，可是每年僅4%的凈利潤，在我看來是沒有意義的。我希望新城的千億目標更具有質量，在保持規模的同時，保持利潤的同步增長。新城自己開發了一套基于手機APP的系統。通過該終端，管理層可以迅速查閱到新城每個項目的動態利潤。現在，我們的動態凈利潤率還是保持在行業比較領先的水平。
比照新城目前每年40%至50%的增長速度，千億目標完全是有可能在2020年甚至之前完成的。
問：房企布局金融產業已是大背景大基調，新城會有哪些布局？
房地產與金融雙向融合是未來行業發展的大趨勢，而且房地產具有金融屬性，金融化的趨勢十分明顯。
這也是新城今年的發展基調。新城正在積極布局“大金融”，除了可以獲得穩定的財務投資回報，還可以實現自身業務的多元化發展。
比如，公司通過聯合發起國峰人壽布局保險業務，就是瞄準該項投資在獲得相關部門批準設立后，能夠實現規模化收入并實現預期盈利。中國保險業發展處黃金期，凈利潤預計增長近73%，另外，國家也在出臺各項扶持和政策，鼓勵民營資本進入保險業務，勢必推動保險業的迅速發展，在這樣的背景下發起成立保險業務，也是公司從長遠發展考慮的戰略布局。
此外，資本及金融運作對于目前主業有很好的支持和助推作用，比如前述的REITs的操作可以實現商業地產輕資產化運營，盤活資產；與平安銀行合作產業投資基金，合作拿地降低風險和資金壓力；定增募資38億元加碼地產業務，使公司的資產結構將得以優化等。
公司還于3月和8月分別完成2016年公司債券（第一期和第二期）的非公開發行，第一期30億元的票面加權利率為5.18%；第二期20億元的票面利率僅為4.48%。這些資本運作，都將有助于公司負債成本持續降低，債務結構進一步優化，為公司提供強有力的資金保障。
新城B轉A后的首次股權激勵計劃也將于近日推出。這項股權激勵計劃擬以6.9元每股的價格向公司董事、高級管理人員、中層管理人員及核心骨干（不包括獨立董事、監事）共計59人授予合計4200萬股限制性股票，通過對核心員工進行股權激勵的長效機制，確保公司業績的不斷增加。
此外，我們還會適當考慮布局海外投資。其實在2年前，公司的母公司就在美國投了2個項目。今年，我們還會考慮在美國和東南亞地區的投資。希望能通過海外的投資機會，平衡人民幣貶值所帶來的風險。
