新城控股（601155.SH）2016年上半年以優(yōu)異的成績(jī)單引發(fā)關(guān)注。1至6月，公司累計(jì)銷售面積約269.40萬(wàn)平方米，累計(jì)合同銷售金額約280.5億元，同比去年增幅達(dá)144%，凈利潤(rùn)8.52億元，同比增幅超86%。于此同時(shí)，公司還正式將全年業(yè)績(jī)目標(biāo)由400億上調(diào)至520億。如此突出的業(yè)績(jī)，令新城不僅跑贏大市，更是再次鞏固其位居行業(yè)前20的地位。
此外，新城于6月推出的國(guó)內(nèi)首個(gè)商業(yè)綜合體的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，以及在資本和金融領(lǐng)域的一系列布局也令人矚目。
新城對(duì)這些動(dòng)作有何解讀，對(duì)“千億戰(zhàn)略”又有何期許？《第一財(cái)經(jīng)周刊》于日前采訪了新城控股董事長(zhǎng)王振華。
新城控股董事長(zhǎng)王振華先生
Q：新城控股2016年上半年業(yè)績(jī)跑贏大市，這是您意料中的嗎？
A：新城在2015年的銷售業(yè)績(jī)就很不錯(cuò)，但是沒想到今年的形勢(shì)比去年還要好很多。現(xiàn)在這個(gè)銷售結(jié)果是稍稍出乎我們的意料，但也符合新城的發(fā)展勢(shì)頭。
今年年初新城公布業(yè)績(jī)目標(biāo)為400億，上半年已經(jīng)達(dá)成全年目標(biāo)的70%。
新城曾經(jīng)預(yù)設(shè)了3年目標(biāo)，即自2015年開始，至2017年達(dá)成500億目標(biāo)。而這一目標(biāo)今年即將完成。目前，新城已上調(diào)全年銷售目標(biāo)至520億。以一般房企上、下半年業(yè)績(jī)4：6的完成率來(lái)看，如果市場(chǎng)沒有發(fā)生什么特別的變化，新城完全有信心完成全年目標(biāo)。
整個(gè)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)了幾年時(shí)間逐漸回暖的。2014年市場(chǎng)復(fù)蘇的當(dāng)年，新城即完成300多億銷售額，年增長(zhǎng)率達(dá)30%以上。
2015年，基于中央政府采取的寬松靈活的財(cái)政政策及貨幣政策，將刺激地產(chǎn)行業(yè)的這一預(yù)期，新城拿了多幅地。同時(shí)，在住宅領(lǐng)域，新城積極布局一、二線城市并采取區(qū)域深耕的戰(zhàn)略，將目標(biāo)鎖定在上海、南京、蘇州、杭州等高增長(zhǎng)的熱點(diǎn)城市。
截至2016年中期，公司在上海、江蘇、浙江等地的土地儲(chǔ)備占集團(tuán)土地儲(chǔ)備總量超70%。
期間，新城也觀察到，隨著城市區(qū)域的改變，乃至城市中不同板塊的增長(zhǎng)量及存貨量的改變，房企也在發(fā)生根本的變化。作為資金密集型行業(yè)，往后，大的房企將越發(fā)壯大，小的房企會(huì)被逐步淘汰。2015年，地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)所占據(jù)的市場(chǎng)份額已達(dá)43%，而到今年上半年，更是達(dá)到了53%。
Q：有觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在近年明顯過(guò)剩，其高估值也令人存疑，您是如何看待商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)？
A：在目前來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量雖然多，但是區(qū)域性分布依然不是很平均。所以，我認(rèn)為，在未來(lái)可能會(huì)有一個(gè)區(qū)域性的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
此外，我還認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)缺的不是購(gòu)物中心，而是專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。這樣的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在大陸市場(chǎng)上存在的時(shí)間并不長(zhǎng)，也就20年左右，當(dāng)時(shí)由新世界、太平洋百貨、凱德等企業(yè)引入理念。時(shí)至今日，他們所培養(yǎng)出來(lái)的專業(yè)人員數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足每年幾百所規(guī)模激增的購(gòu)物中心的需求。所以這是一個(gè)人才洼地，相信在未來(lái)，商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的重要性將趨同于地產(chǎn)城市公司和項(xiàng)目公司。
今明兩年，新城也將整合商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，規(guī)劃運(yùn)營(yíng)體系，并在未來(lái)幾年中，新城有意加大合作，通過(guò)新城品牌和產(chǎn)品體系，輸出管理，從小股操盤、輕資產(chǎn)運(yùn)作的路徑來(lái)加大新城商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率，打造有特色的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
新城計(jì)劃在2016年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)將達(dá)11個(gè)。今年下半年即將開業(yè)的新城吾悅廣場(chǎng)包括：海口、南昌、安慶、金壇、成都等5個(gè)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2017年，將有9至10個(gè)吾悅廣場(chǎng)開業(yè)。根據(jù)公司目標(biāo)，此后每年新增的商業(yè)項(xiàng)目至少保持在10-15個(gè)。至2020年，商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)及在建數(shù)量將達(dá)到100個(gè)左右，并由此進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的第一梯隊(duì)。
Q：能否請(qǐng)您介紹一下青浦吾悅廣場(chǎng)創(chuàng)新的輕資產(chǎn)模式？
A：新城控股將上海青浦吾悅廣場(chǎng)作價(jià)10.498億的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓上海東方證券資產(chǎn)管理有限公司發(fā)起設(shè)立“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。
這是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首例以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目。新城此次推出的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式而言是一次創(chuàng)新。與之前別的企業(yè)以ABS方式設(shè)定的回購(gòu)機(jī)制不同，青浦吾悅廣場(chǎng)REITs項(xiàng)目是有回購(gòu)權(quán)利，但沒有義務(wù)。
這項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品依“優(yōu)先-次級(jí)“的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，將資產(chǎn)劃分成ABC三類，A類資產(chǎn)獲AAA評(píng)級(jí)，B類資產(chǎn)獲AA+評(píng)級(jí)。目前此產(chǎn)品受到市場(chǎng)各類投資人的廣泛認(rèn)可，以2倍數(shù)以上的超額認(rèn)購(gòu)?fù)瓿砂l(fā)行。
新城看重這項(xiàng)探索對(duì)公司未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)作的借鑒和推廣意義。
Q：在產(chǎn)品方面，新城會(huì)有什么樣的變化或創(chuàng)新？
A：在住宅領(lǐng)域，在原有四大產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，新城在今年正式推出了全新的住宅產(chǎn)品線--璞樾系。璞樾系是目前新城控股最頂尖的產(chǎn)品線品牌，填補(bǔ)了新城控股高端豪宅品牌的空白，豐富了新城控股的貨架戰(zhàn)略，也是新城控股進(jìn)軍千億俱樂部的必由之路。
在商業(yè)綜合體方面，我們希望通過(guò)標(biāo)桿商業(yè)的試點(diǎn)，將新城吾悅廣場(chǎng)打造成為集文化、自然、生態(tài)的有特色的商業(yè)綜合體，以彌補(bǔ)目前市場(chǎng)缺少有特色的綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)狀。目標(biāo)將新城吾悅廣場(chǎng)打造成為中國(guó)體驗(yàn)式商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。
Q：新城業(yè)務(wù)板塊的未來(lái)發(fā)展路徑是什么？
A：新城控股已經(jīng)確立住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，實(shí)施以上海為中樞，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、中西部重點(diǎn)城市的“1+3”全國(guó)化戰(zhàn)略布局。在這幾大區(qū)域中，全國(guó)85%的經(jīng)濟(jì)總量都產(chǎn)生于此。
目前，新城的天津、北京的城市公司都已成立，今年還將有計(jì)劃地在珠三角成立城市公司，現(xiàn)在已進(jìn)入土地拓展的前期工作。
區(qū)域優(yōu)勢(shì)將是新城最為重點(diǎn)的考量指標(biāo)。一個(gè)區(qū)域如果沒有對(duì)周邊很強(qiáng)輻射力的話，就會(huì)因?yàn)闊o(wú)法補(bǔ)血而慢慢衰落。
在這些城市群中，我最看好深圳。深圳的根基是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)能力，近年來(lái)，它的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。深圳的很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是超越上海的，我想未來(lái)深圳將成為中國(guó)最大的城市之一，且會(huì)帶動(dòng)珠三角周邊城市的快速發(fā)展。
Q：新城設(shè)立住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略布局依據(jù)是什么？
A：身處中國(guó)第一大經(jīng)濟(jì)區(qū)，受益于資源集中于長(zhǎng)三角核心城市高彈性的良好前景，我們一直在加速奔跑。
從目前形勢(shì)來(lái)看，10月，在即將召開的十八屆六中全會(huì)上，可能會(huì)出臺(tái)一些區(qū)域性的調(diào)整政策。所以，我們會(huì)在熱點(diǎn)區(qū)域加速布局。同時(shí)，密切審視貨幣政策，及其它政治和經(jīng)濟(jì)動(dòng)向。
從新城的戰(zhàn)略層面來(lái)說(shuō)，我們主要考慮兩點(diǎn)。一是根據(jù)中央的經(jīng)濟(jì)政策動(dòng)向，緊隨大趨勢(shì)。第二，還是要研究對(duì)市場(chǎng)的把握度。新城有自己的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，會(huì)對(duì)每個(gè)區(qū)域的每一個(gè)城市，從存量到增量進(jìn)行逐一研究并形成報(bào)告。
到2020年，新城設(shè)定的銷售目標(biāo)是千億。當(dāng)然，一些上市公司已經(jīng)達(dá)到千億多的銷售額，可是每年僅4%的凈利潤(rùn)，在我看來(lái)是沒有意義的。我希望新城的千億目標(biāo)更具有質(zhì)量，在保持規(guī)模的同時(shí)，保持利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)。新城自己開發(fā)了一套基于手機(jī)APP的系統(tǒng)。通過(guò)該終端，管理層可以迅速查閱到新城每個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)利潤(rùn)。現(xiàn)在，我們的動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)率還是保持在行業(yè)比較領(lǐng)先的水平。
比照新城目前每年40%至50%的增長(zhǎng)速度，千億目標(biāo)完全是有可能在2020年甚至之前完成的。
Q：房企布局金融產(chǎn)業(yè)已是大背景大基調(diào)，新城會(huì)有哪些布局？
A：房地產(chǎn)與金融雙向融合是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，而且房地產(chǎn)具有金融屬性，金融化的趨勢(shì)十分明顯。
這也是新城今年的發(fā)展基調(diào)。新城正在積極布局“大金融”，除了可以獲得穩(wěn)定的財(cái)務(wù)投資回報(bào)，還可以實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。
比如，公司通過(guò)聯(lián)合發(fā)起國(guó)峰人壽布局保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，就是瞄準(zhǔn)該項(xiàng)投資在獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立后，能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模化收入并實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利。中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展處黃金期，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)近73%，另外，國(guó)家也在出臺(tái)各項(xiàng)扶持和政策，鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，勢(shì)必推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在這樣的背景下發(fā)起成立保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，也是公司從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮的戰(zhàn)略布局。
此外，資本及金融運(yùn)作對(duì)于目前主業(yè)有很好的支持和助推作用，比如前述的REITs的操作可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，盤活資產(chǎn)；與平安銀行合作產(chǎn)業(yè)投資基金，合作拿地降低風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力；定增募資38億元加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得以優(yōu)化等。
公司還于3月和8月分別完成2016年公司債券（第一期和第二期）的非公開發(fā)行，第一期30億元的票面加權(quán)利率為5.18%；第二期20億元的票面利率僅為4.48%。這些資本運(yùn)作，都將有助于公司負(fù)債成本持續(xù)降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，為公司提供強(qiáng)有力的資金保障。
新城B轉(zhuǎn)A后的首次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃也將于近日推出。這項(xiàng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃擬以6.9元每股的價(jià)格向公司董事、高級(jí)管理人員、中層管理人員及核心骨干（不包括獨(dú)立董事、監(jiān)事）共計(jì)59人授予合計(jì)4200萬(wàn)股限制性股票，通過(guò)對(duì)核心員工進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)的長(zhǎng)效機(jī)制，確保公司業(yè)績(jī)的不斷增加。
此外，我們還會(huì)適當(dāng)考慮布局海外投資。其實(shí)在2年前，公司的母公司就在美國(guó)投了2個(gè)項(xiàng)目。今年，我們還會(huì)考慮在美國(guó)和東南亞地區(qū)的投資。希望能通過(guò)海外的投資機(jī)會(huì)，平衡人民幣貶值所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
萬(wàn)商匯聚，繁華中心，
晉江新城吾悅廣場(chǎng)首批世界500強(qiáng)主力商家簽約大會(huì)，沃爾瑪，星巴克，屈臣氏，麥當(dāng)勞，星軼影院，多奇妙將入駐晉江新城吾悅廣場(chǎng)，9月28日期待與你見面。
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：晉江新城吾悅廣場(chǎng)第23站，落子海西、巨獻(xiàn)晉江。承襲閩南古厝文化底蘊(yùn)，融匯現(xiàn)代都市繁華生活。
晉江新城吾悅廣場(chǎng)繼承并發(fā)揚(yáng)閩南古厝建筑文化瑰寶，以創(chuàng)新理念重塑“五店市”模式閩南古厝商業(yè)街，旨在筑造具有閩南韻味的獨(dú)特城市綜合體，引領(lǐng)晉城享受到時(shí)尚、繽紛、多元化的消費(fèi)體驗(yàn)。
晉江新城吾悅廣場(chǎng)鳥瞰效果圖
新城吾悅廣場(chǎng)汲取了閩南傳統(tǒng)建筑及其符號(hào)，創(chuàng)造了既有傳統(tǒng)文脈又有現(xiàn)代建筑特征的閩臺(tái)文化商街，一場(chǎng)文化體驗(yàn)之旅從此開啟。另外，商管公司將聯(lián)合新城吾悅廣場(chǎng)與古厝同時(shí)運(yùn)營(yíng)，業(yè)態(tài)進(jìn)行合理區(qū)分，互為促進(jìn)，形成富有情懷的特色商業(yè)圈。新城吾悅廣場(chǎng)填補(bǔ)了該地商業(yè)空白，迅速推動(dòng)城市版塊質(zhì)變升級(jí)，成為城市新地標(biāo)。
項(xiàng)目地址：晉江市雙龍路與鞋都路交匯處
項(xiàng)目熱線：0595 88118886
