自2017年8月城建水墨蘭庭開盤試水搖號(hào)，隨后政策出臺(tái)，同年11月29日，泉州萬(wàn)科城最后兩棟高層住宅獲批預(yù)售，成為泉州首個(gè)公證搖號(hào)項(xiàng)目。

　　

　　自此泉州中心城區(qū)進(jìn)入了“公證搖號(hào)時(shí)代”，至今已持續(xù)6年的時(shí)間。

　　

　　伴隨著“極致限價(jià)”的情況下，一二手倒掛紅利，無(wú)數(shù)的投資需求被催生，我們也見證“千人搖、萬(wàn)人搖”等名場(chǎng)面。

　　

　　6年時(shí)間過去了，泉州搖號(hào)又是怎樣的情況？又有哪些區(qū)域搖號(hào)其實(shí)已是個(gè)形式？

　　

　　泉州搖號(hào)政策不斷優(yōu)化

　　

　　針對(duì)泉州中心市區(qū)購(gòu)房熱現(xiàn)象，從2017年開始，泉州從“購(gòu)房搖號(hào)”升級(jí)為“公證搖號(hào)”，而后繼續(xù)加強(qiáng)搖號(hào)政策施行“保剛需搖號(hào)”，再升級(jí)到“預(yù)留10%高層次人才剛需購(gòu)房”，再到如今“預(yù)留20%房源用于房票選房”。泉州搖號(hào)政策不斷優(yōu)化。

　　

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　　2017年8月，位于城東的城建水墨蘭庭試水公證搖號(hào)流程。

　　

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　　2017年11月，《泉州市中心市區(qū)新批預(yù)售商品住房公證搖號(hào)公開銷售方案》出臺(tái)，位于北峰的泉州萬(wàn)科城成為首個(gè)“公證搖號(hào)”項(xiàng)目。

　　

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　　2018年4月，泉州“保剛需搖號(hào)”政策出臺(tái)，開發(fā)商需將60%房源留給剛需住戶家庭。位于江南片區(qū)寶嘉譽(yù)峰成為首個(gè)執(zhí)行樓盤。

　　

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　　2019年5月，提前預(yù)留10%房源作為高層次人才選房。

　　

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　　2019年12月，泉州“線上認(rèn)籌”系統(tǒng)，認(rèn)籌不用再到售樓部排隊(duì)。位于東海的上實(shí)海上海·格瀾郡首個(gè)執(zhí)行。

　　

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　　2020年10月，泉州啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)實(shí)用人才剛需購(gòu)房，與高層次人才一同參與10%房源報(bào)名選房。

　　

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　　2021年3月，晉江開啟新房“保剛需”搖號(hào)政策，位于市區(qū)的中南天樾君立成為首個(gè)執(zhí)行項(xiàng)目。

　　

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　　2021年5月，晉江提前預(yù)留10%房源作為優(yōu)秀人才選房。

　　

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　　2021年10月，泉州市區(qū)“保剛需”政策再調(diào)整，剛需70%、非剛需30%分配。位于市區(qū)的安騰禮悅臺(tái)成為首個(gè)執(zhí)行樓盤。

　　

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　　2022年5月，繼春江天越開盤之后，晉江搖號(hào)基本取消。

　　

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　　2022年11月，泉州新房搖號(hào)優(yōu)先安排20%住房套數(shù)供房票購(gòu)買。

　　

　　同時(shí)，期間對(duì)于剛需、非剛需資格認(rèn)定也在不斷調(diào)整優(yōu)化，從前期市區(qū)無(wú)房、再到后面對(duì)人才、二孩家庭、改善等需求的進(jìn)一步擴(kuò)容至剛需范圍內(nèi)，滿足多樣剛性住房需求，持續(xù)貫徹“房住不炒”。

　　

　　< 剛需/非剛需認(rèn)定資格 >

　　

　　

　　最難的是88人搶1套房

　　

　　核心區(qū)搖號(hào)熱度高漲，原因何在？

　　

　　當(dāng)前，泉州中心市區(qū)已有超百個(gè)樓盤參與公證搖號(hào)。有幾個(gè)關(guān)鍵階段值得關(guān)注：

　　

　　①搖號(hào)初期階段（2017年）：2017年，保利城二期兩次開盤，均吸引了近9000組家庭到場(chǎng)認(rèn)籌。

　　

　　②江南/東海超級(jí)筍盤入市階段（2019年）：新天城市廣場(chǎng)8904元/㎡均價(jià)入市，吸引近8800組連夜排隊(duì)認(rèn)籌；碧桂園天璽灣178套住宅入市，吸引9600組認(rèn)籌。

　　

　　③萬(wàn)人搖出現(xiàn)（2020-2021年）：東海新房的高熱度達(dá)到頂峰，2020年上實(shí)海上海256套住宅吸引超1.2萬(wàn)人認(rèn)籌；到了2021年萬(wàn)科城市之光三期340套住宅入市，吸引超3萬(wàn)人認(rèn)籌。

　　

　　從認(rèn)籌數(shù)據(jù)來(lái)看，區(qū)域分化明顯，東海-城東-江南三個(gè)區(qū)域熱度最高，北峰-經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)熱度偏低。

　　

　　< 認(rèn)籌數(shù)據(jù) >

　　

　　

　　那么，為什么會(huì)出現(xiàn)中心區(qū)的熱度偏高？綜合來(lái)看，是泉州中心板塊一二手倒掛+供應(yīng)少+去化快+需求增多等因素綜合影響。

　　

　　其一：一二手倒掛，買到即賺到的可視“價(jià)差紅利”吸引一波投資需求。限價(jià)之下，早期拍出中心地塊反成“筍盤”，典型如東海板塊，1.2萬(wàn)的新房均價(jià)與彼時(shí)2萬(wàn)左右的二手房?jī)r(jià)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這就是看得到的漲幅空間。

　　

　　其二：市區(qū)供應(yīng)少，去化快。泉州熱門板塊房荒是常態(tài)，基本一個(gè)區(qū)域內(nèi)維持在1-2個(gè)項(xiàng)目在售，住宅房源一推出便是“千人搖、萬(wàn)人搖”的名場(chǎng)面；同時(shí)，“搶房”現(xiàn)象也促使部分購(gòu)房者會(huì)有焦慮感，所以部分項(xiàng)目即使搖號(hào)熱度不高，后續(xù)也能在短時(shí)間內(nèi)順銷售罄。

　　

　　其三：自住/投資需求增多。限價(jià)之下，核心區(qū)投資需求一直存在；此外，泉州核心區(qū)域近年來(lái)大規(guī)模拆遷，也釋放了一波購(gòu)買力。

　　

　　在這其中，東海-城東作為泉州的價(jià)值高地，自然成為購(gòu)房者“閉眼搖”的區(qū)域；江南是由于低限價(jià)，從而也成為了剛需自住+投資的首選；北峰由于城市建設(shè)較慢，購(gòu)房者有很強(qiáng)的抗性，從而認(rèn)籌一般；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更多是滿足當(dāng)?shù)刈宰⌒枨螅瑢?duì)周邊區(qū)域吸引力不夠。

　　

　　從“搶房”到“不搖號(hào)”

　　

　　區(qū)域熱度分化明顯

　　

　　根據(jù)規(guī)定，泉州市中心市區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)）新批準(zhǔn)預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目需通過公證搖號(hào)的方式公開銷售；其他縣（市、區(qū)）可根據(jù)本地實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。

　　

　　正如上文數(shù)據(jù)，認(rèn)籌搖號(hào)熱度呈現(xiàn)出區(qū)域分化的情況，部分樓盤認(rèn)籌數(shù)比推售房源還少，中簽率100%，此時(shí)搖號(hào)也相當(dāng)于“形式”——搖出選房順序。

　　

　　這些低熱度搖號(hào)項(xiàng)目基本具備以下幾點(diǎn)共性：①城市建設(shè)推進(jìn)緩慢，價(jià)值兌現(xiàn)預(yù)期時(shí)間長(zhǎng)；②限價(jià)與當(dāng)前區(qū)域價(jià)值不匹配，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)抗性大；③產(chǎn)品設(shè)計(jì)局限性大。區(qū)域典型如北峰、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城東東星；產(chǎn)品典型如東海灣門第、市區(qū)泰和玖瓏臺(tái)等。

　　

　　可以預(yù)見，接下來(lái)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新現(xiàn)象：越來(lái)越多的區(qū)域搖號(hào)將只是個(gè)“形式”。從以下三點(diǎn)來(lái)理解：

　　

　　其一，從根本來(lái)看，搖號(hào)的高熱度是基于一二手倒掛紅利空間。然而當(dāng)下新房限價(jià)逐步拔升，越來(lái)越多的區(qū)域一二手倒掛已基本不存在，甚至是新房超過了二手房?jī)r(jià)。

　　

　　其二，近段時(shí)間，市場(chǎng)集中出現(xiàn)了“大戶型、高限價(jià)”的高端改善產(chǎn)品，這意味著市場(chǎng)即將進(jìn)入內(nèi)卷時(shí)期，一方面高總價(jià)也橫亙了一部分客群，另一方面產(chǎn)品的差異化也會(huì)影響項(xiàng)目的熱度。

　　

　　其三，在新經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境的劇烈變化下，市場(chǎng)回歸理性，很難再有”盲目跟風(fēng)“買房的情況出現(xiàn)。購(gòu)房者也更會(huì)聚焦到自身需求+可見的價(jià)值預(yù)期進(jìn)行選擇。

　　

　　泉州搖號(hào)機(jī)會(huì)還有？

　　

　　從目前的蓄客情況來(lái)看，泉州核心區(qū)待搖號(hào)項(xiàng)目也呈現(xiàn)出不同的情況：

　　

　　①東海的城建水墨觀海熱度最高；

　　

　　②江南繼續(xù)憑借低限價(jià)，或?qū)⒈３稚习肽昵�人左右認(rèn)籌的數(shù)據(jù)；

　　

　　③城東主要是南埔山和東星這兩個(gè)區(qū)域，南埔山目前片區(qū)建設(shè)還處于初期階段，雖然錦上去年仍有近2000組的認(rèn)籌量，但今年限價(jià)突漲，即使產(chǎn)品不錯(cuò)，但還是要看購(gòu)房者能否接受近2.5萬(wàn)的限價(jià)；東星同理，泉州中心區(qū)首幅定義改善產(chǎn)品的地塊并賦予了最高限價(jià)，要看后續(xù)廈門國(guó)貿(mào)能做出怎樣的產(chǎn)品。

　　

　　④北峰大概率繼續(xù)處于低熱度，源于當(dāng)下片區(qū)建設(shè)緩慢；

　　

　　⑤洛江萬(wàn)安書香聯(lián)宇預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)保持去年水墨風(fēng)景的高熱度，區(qū)位大致相同，距離城東核心區(qū)近；蓮花禧上相比之下熱度不高。