說起杭城良渚，總能讓人想起這一片區(qū)地產(chǎn)王國的“掌舵人”——萬科。

　　在萬科上月成功底價(jià)“撿漏”良渚宅地后，杭州猴年首拍再出讓一宗余杭商住地即余[2015]70號地塊。

　　盡管開拍前，多方消息均猜測萬科再次補(bǔ)倉是大概率事件，但最終的結(jié)果卻是萬科失守，融信以“新面孔”闖入。

　　“萬科未能堅(jiān)持到最后的可能原因是地塊報(bào)價(jià)已超過其預(yù)期。”浙江中原地產(chǎn)資源管理經(jīng)理荊海燕對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。

　　至于長期在主城的融信為何選擇高溢價(jià)進(jìn)入，荊海燕表示，對其來說，最大的吸引力則是良渚新城當(dāng)前較為成熟的市場環(huán)境，以及區(qū)域內(nèi)龐大的產(chǎn)業(yè)人群支撐。

　　萬科失守

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次余[2015]70號良渚新城良渚大道東地塊共吸引了萬科、奧克斯、融信、新城和坤和五家房企到場，然而僅有前三者參與競價(jià)。

　　作為良渚“地主”的萬科首先報(bào)價(jià)，隨后則與融信、奧克斯形成三國混戰(zhàn)之勢。最終，萬科止步于第十六輪。彼時(shí)，萬科給出的報(bào)價(jià)為8.52億元，折合樓面價(jià)5361.86元/平方米，溢價(jià)率19.15%。

　　萬科失守后，三國混戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槿谛拧W克斯兩強(qiáng)相爭，再經(jīng)八個(gè)回合拉鋸，笑到最后的融信以9.12億元摘得地塊，折合樓面價(jià)5739.46元/平方米，溢價(jià)率27.54%。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱出讓公告，上述地塊名為良渚大道東、104國道南地塊，土地出讓面積71488平米(約107畝)，其中包含幼兒園用地7928平米，容積率2.0-2.5，可建體量15.9萬平方米。

　　地塊起始價(jià)71505萬元，刨去幼兒園部分，樓面起價(jià)4500元/平方米。

　　其實(shí)，在融信力挫萬科拿下70號地塊前，萬科已在1月15日下午以7.48億元底價(jià)成功將杭州余政儲出[2015]63號良渚街道宅地收入囊中，折合樓面價(jià)4102元/平方米。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱杭州市國土局公告，余政儲出[2015]63號地塊隸屬杭州的良渚街道，出讓面積8.47萬平方米，其中住宅用地8.28萬平方米，容積率2.0-2.2，可建體量18.2萬平方米，起始總價(jià)7.47億元，樓面起價(jià)4100元/平方米。

　　值得注意的是，63號地塊已是第二次掛牌出讓，原為余政儲出[2015]51號地塊，原掛牌時(shí)樓面起價(jià)為4669元/平方米，原本計(jì)劃于2015年9月25日出讓。但由于時(shí)值9月推地潮，無報(bào)價(jià)房企，故地塊撤銷掛牌。

　　對比不難發(fā)現(xiàn)，此次地塊的樓面起價(jià)比第一次下調(diào)了569元/平方米。換而言之，不到4個(gè)月時(shí)間，上述地塊的總起價(jià)，至少便宜了1.04億元。

　　對萬科來說，63號良渚街道宅地是其2016年度摘得的第二宗宅地，也是萬科補(bǔ)倉良渚新城的重要?jiǎng)幼鳌?jù)1月7日消息，萬科以4.55億總價(jià)競得了杭州余政儲出〔2015〕62號面積為33648平方米的商住用地，樓面單價(jià)6761.17元/平方米，溢價(jià)22.93%。

　　融信算盤

　　除上述提及的63號地塊外，萬科此前已在余杭良渚新城布局了萬科·未來城、萬科·未來城二期（萬科·桂語里）兩個(gè)項(xiàng)目。

　　如若此次能摘得70號地塊，那就意味著萬科將在此地?fù)碛羞B成一片的四個(gè)項(xiàng)目組團(tuán)，而這個(gè)大計(jì)最終只是泡影而已。

　　“萬科未能堅(jiān)持到最后的可能原因是地塊報(bào)價(jià)已超過其預(yù)期。”荊海燕在接受采訪時(shí)分析指出，綜觀萬科在杭州這十來年的發(fā)展，不難看出，旗下的地塊貼上的標(biāo)簽多為“底價(jià)”“抄底”。

　　與萬科的“保守”不同，融信土地市場的表現(xiàn)則相對“激進(jìn)”，這次作為“新生”闖入良渚也不例外。

　　荊海燕表示，較萬科此前拿下的63號地塊（樓面價(jià)4102元/平方米），融信5361.86元/平方米的樓面價(jià)相對還是高了一點(diǎn)，未來項(xiàng)目去化會受到來自萬科方面的壓力這是肯定的。

　　但是，荊海燕也指出，不可避免的同業(yè)競爭對融信來說也只是一方面，因?yàn)槿f科多個(gè)項(xiàng)目帶來的集聚效應(yīng)也是良渚新城人氣的重要支撐。

　　資料顯示，環(huán)顧70號地塊周邊商品住宅，目前在售僅萬科·未來城(12769元/平方米)、萬科·桂語里(23864元/平方米)、昆侖華府(8522元/平方米)等樓盤體量較大外，其余石榴派(8347元/平方米)、平瑞·瑞和園(9617元/平方米)項(xiàng)目均售罄或接近尾盤。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，地塊周邊商品住宅去化較快，2015全年去化約12萬平方米，目前周邊商品住宅潛在供應(yīng)量約14萬平方米，按照當(dāng)前的去化速度，一年之后區(qū)域潛在供應(yīng)量將大大減少。

　　或許正是在高人氣及低庫存的雙重刺激下，一直以主城為戰(zhàn)場的融信才會走出看似“冒險(xiǎn)”的這步棋。

　　除上述兩因素外，良渚新城附近的勾莊杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心帶來的大批產(chǎn)業(yè)人口也是融信看重的客群基礎(chǔ)。

　　據(jù)悉，杭州農(nóng)副產(chǎn)品物流中心位于余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)勾莊，合并市內(nèi)大小約19家果蔬和糧油批發(fā)市場于一身，建成后是華東最大的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。

　　“良渚新城有比較好的先天客群優(yōu)勢，包括勾莊產(chǎn)業(yè)人口集聚及申花板塊外溢的部分人群。”荊海燕解釋稱，這些都是融信項(xiàng)目去化的重要保證，即便拿地價(jià)相對不存在優(yōu)勢的情況下。