說起杭城良渚，總能讓人想起這一片區地產王國的“掌舵人”——萬科。
在萬科上月成功底價“撿漏”良渚宅地后，杭州猴年首拍再出讓一宗余杭商住地即余[2015]70號地塊。
盡管開拍前，多方消息均猜測萬科再次補倉是大概率事件，但最終的結果卻是萬科失守，融信以“新面孔”闖入。
“萬科未能堅持到最后的可能原因是地塊報價已超過其預期。”浙江中原地產資源管理經理荊海燕對觀點地產新媒體表示。
至于長期在主城的融信為何選擇高溢價進入，荊海燕表示，對其來說，最大的吸引力則是良渚新城當前較為成熟的市場環境，以及區域內龐大的產業人群支撐。
萬科失守
據觀點地產新媒體了解，此次余[2015]70號良渚新城良渚大道東地塊共吸引了萬科、奧克斯、融信、新城和坤和五家房企到場，然而僅有前三者參與競價。
作為良渚“地主”的萬科首先報價，隨后則與融信、奧克斯形成三國混戰之勢。最終，萬科止步于第十六輪。彼時，萬科給出的報價為8.52億元，折合樓面價5361.86元/平方米，溢價率19.15%。
萬科失守后，三國混戰轉變為融信、奧克斯兩強相爭，再經八個回合拉鋸，笑到最后的融信以9.12億元摘得地塊，折合樓面價5739.46元/平方米，溢價率27.54%。
據觀點地產新媒體查閱出讓公告，上述地塊名為良渚大道東、104國道南地塊，土地出讓面積71488平米(約107畝)，其中包含幼兒園用地7928平米，容積率2.0-2.5，可建體量15.9萬平方米。
地塊起始價71505萬元，刨去幼兒園部分，樓面起價4500元/平方米。
其實，在融信力挫萬科拿下70號地塊前，萬科已在1月15日下午以7.48億元底價成功將杭州余政儲出[2015]63號良渚街道宅地收入囊中，折合樓面價4102元/平方米。
據觀點地產新媒體查閱杭州市國土局公告，余政儲出[2015]63號地塊隸屬杭州的良渚街道，出讓面積8.47萬平方米，其中住宅用地8.28萬平方米，容積率2.0-2.2，可建體量18.2萬平方米，起始總價7.47億元，樓面起價4100元/平方米。
值得注意的是，63號地塊已是第二次掛牌出讓，原為余政儲出[2015]51號地塊，原掛牌時樓面起價為4669元/平方米，原本計劃于2015年9月25日出讓。但由于時值9月推地潮，無報價房企，故地塊撤銷掛牌。
對比不難發現，此次地塊的樓面起價比第一次下調了569元/平方米。換而言之，不到4個月時間，上述地塊的總起價，至少便宜了1.04億元。
對萬科來說，63號良渚街道宅地是其2016年度摘得的第二宗宅地，也是萬科補倉良渚新城的重要動作。據1月7日消息，萬科以4.55億總價競得了杭州余政儲出〔2015〕62號面積為33648平方米的商住用地，樓面單價6761.17元/平方米，溢價22.93%。
融信算盤
除上述提及的63號地塊外，萬科此前已在余杭良渚新城布局了萬科·未來城、萬科·未來城二期（萬科·桂語里）兩個項目。
如若此次能摘得70號地塊，那就意味著萬科將在此地擁有連成一片的四個項目組團，而這個大計最終只是泡影而已。
“萬科未能堅持到最后的可能原因是地塊報價已超過其預期。”荊海燕在接受采訪時分析指出，綜觀萬科在杭州這十來年的發展，不難看出，旗下的地塊貼上的標簽多為“底價”“抄底”。
與萬科的“保守”不同，融信土地市場的表現則相對“激進”，這次作為“新生”闖入良渚也不例外。
荊海燕表示，較萬科此前拿下的63號地塊（樓面價4102元/平方米），融信5361.86元/平方米的樓面價相對還是高了一點，未來項目去化會受到來自萬科方面的壓力這是肯定的。
但是，荊海燕也指出，不可避免的同業競爭對融信來說也只是一方面，因為萬科多個項目帶來的集聚效應也是良渚新城人氣的重要支撐。
資料顯示，環顧70號地塊周邊商品住宅，目前在售僅萬科·未來城(12769元/平方米)、萬科·桂語里(23864元/平方米)、昆侖華府(8522元/平方米)等樓盤體量較大外，其余石榴派(8347元/平方米)、平瑞·瑞和園(9617元/平方米)項目均售罄或接近尾盤。
據相關統計數據，地塊周邊商品住宅去化較快，2015全年去化約12萬平方米，目前周邊商品住宅潛在供應量約14萬平方米，按照當前的去化速度，一年之后區域潛在供應量將大大減少。
或許正是在高人氣及低庫存的雙重刺激下，一直以主城為戰場的融信才會走出看似“冒險”的這步棋。
除上述兩因素外，良渚新城附近的勾莊杭州農副產品物流中心帶來的大批產業人口也是融信看重的客群基礎。
據悉，杭州農副產品物流中心位于余杭區良渚鎮勾莊，合并市內大小約19家果蔬和糧油批發市場于一身，建成后是華東最大的農副產品集散地。
“良渚新城有比較好的先天客群優勢，包括勾莊產業人口集聚及申花板塊外溢的部分人群。”荊海燕解釋稱，這些都是融信項目去化的重要保證，即便拿地價相對不存在優勢的情況下。
