昨天海帶君剛剛梳理了年度供地計劃情況，還在憧憬著第四季度泉州土地市場會帶給我們什么樣的驚喜，今天， 泉州市自然資源和規劃局發布公告，將在10月11日，出讓位于北峰和江南的兩幅商住地。
現在，我們先將兩幅地塊的情況梳理一下：
2019-3號地塊
地塊位置：鯉城區江南新區浮橋街道延陵社區
土地面積：137285.41平方米，其中A-1地塊94756.79平方米、A-2地塊42528.62平方米建筑面積：411856.23㎡容積率：3.0以下
建筑密度：28%以下
綠化率：38%以上
建筑限高：A-1地塊沿江部分至少建設一幢建筑高度150-160米，其余120米以下；A-2地塊10米以下起拍樓面價：4590元/㎡（可售部分）起拍總價：167000萬元
毛坯限價：12036元/㎡
拍攝于3月份
地塊現狀
2019-4號地塊
地塊位置：豐澤區北峰街道招賢社區、招集社區，站前南北大道與省道307線交叉口西南側，江濱北路北側
土地面積：58686.04㎡建筑面積：146715.1㎡
容積率：2.5以下
建筑密度：35%以下
綠化率：30%以上
建筑限高：100米以下
起拍樓面價：4314元/㎡
起拍總價：63300萬元
毛坯限價：14423元/㎡
拍攝于9月20日，地塊現狀
綜述：
1、區域景觀優勢
在地塊區位上，都屬于難得的一線臨江地塊，在自然景觀資源上具有不可復制性；地處黃龍大橋南北兩岸，隔江對望，將重現幾年萬科和建發一江兩城的同時發力的景象。
2、片區新房均處真空期
北峰和江南兩個板塊目前均處于新房供應的真空期，兩幅地塊體量是近年來，泉州中心市區土拍中出讓的體量較大的地塊，特別是延陵2019-3號地塊體量超過205畝，計容建筑面積超過41萬平，雖然未來將有4.8萬平的安置房回購體量，但可售面積依舊可觀，將為成為未來2年江南住宅供應的主力樓盤。
3、地塊配建項目較多
兩幅地塊都有不同程度的公共配套需要建設。江南2019-3號地塊有部分安置房回購體量、需要對用地紅線范圍內9米寬規劃支路（長度146.98米）按控規線位和市政道路標準進行建設（標準不得低于800元/平方米），對A-2地塊東側部分（面積28.77畝），按照不低于400元/平方米的標準進行綠化建設，還有相應的社區管理服務用房、社區醫療服務站、居家養老服務站、幼兒園和公廁等，對于參與拿地的企業來說，需要預估這部分的建設成本。
北峰2019-4號地塊按有關規范要求配套建設相應的公共配套服務設施，包括：社區管理服務用房、社區醫療服務站、居家養老服務站、幼兒園、農貿市場、公廁和垃圾收集站等，地塊本身體量與江南2019-3號地塊差距較大，而農貿市場建設一定程度上影響了未來項目的宜居品質。
4、限價水平與周邊二手房對比
兩幅地塊在限價水平上都超過了之前。江南2019-3號地塊商品住宅最高銷售均價定為12036元/㎡（毛坯），超過今年1月份中南置地拿下的2018-10號地塊（中南濱江銘悅）10500元/㎡，和三盛今年8月份摘得的2019-2號地塊毛坯限價11053元/㎡的水平；北峰黃龍大橋頭的2019-4號地塊14423元/㎡的毛坯限價，同樣超過了去年7月份萬科拿下的臨近火車站的2018-7號地塊毛坯13029元/㎡的限價水平。
2013年左右，建發瓏璟灣首批入市房源均在7800左右，目前二手房報價12000左右，目前在新出讓地塊新房限價水平與之大致持平；而北峰泉州萬科城首批房源入市價格在11000多，目前二手房報價在16000-17000左右，但緊鄰2019-4號地塊的中潤嘉園目前二手房報價僅在10000-11000左右，受品質和口碑影響較大，因此未來該地塊要對標萬科城進行產品定位，借助一二手價格差，形成比較優勢。
5、未來會拍出什么樣的樓面價？
江南2019-3號地塊起拍價16.7億，北峰2019-4號地塊起拍價6.33億，起拍樓面價都是四千多起跳，參照之前江南中南5054.57元/㎡，三盛地塊5011.70元/㎡ 和北峰萬科6702元/㎡，能拿下兩幅地塊的開發商在資金上要足夠強大。
綜合地塊區域和體量優勢及限價水平，均要優于前面幾幅地塊，因此預計江南2019-3號地塊成交樓面價在5400-5800元/㎡，而北峰2019-4號地塊預計在7200-7700元/㎡。
6、哪些房企會參與競拍？
回顧這兩年江南、北峰土拍，不乏大咖房企身影，在泉州中心城區土地供應緊張的情況下，這兩幅地塊的推出，一輪爭搶勢成必然！
會參與拿地的房企，主要是那些泉州中心市區沒有土地儲備或者儲備量少的，還有就是一直在積極謀圖進軍泉州中心市區房地產市場的，另外就是那些一直以來在泉州土地市場表現積極的，因此如南益、建發、世茂、保利、中駿、中南、融創、三盛、聯發的房企均極有可能出現在土拍現場。還要注意的是，如江南2019-3號地塊這樣的大體量的地塊，起拍價高，很可能出現房企聯合拿地的的情況。
兩幅地塊自身條件不錯，且地處新房供應短缺區域，對于開發企業來說，都是可以積極爭取的項目，但限價水平江南地塊接近目前東海的整體限價水平，而北峰則是超過了目前東海多數樓盤的銷售限價，可以說，兩幅地塊的推出，誘惑挺大，但對未來的操盤壓力也不小！
