今年來,相比剛性需求,改善性需求在住房市場中的占比正穩(wěn)步提升。
其一,供應(yīng)跟上。土地市場開始試水改善類住宅地塊,目前東星、晉東、東海、石獅均有地塊出讓。
其二,需求激活。二孩家庭在市區(qū)僅有1套住房納入剛需范疇、二套房商貸利率下調(diào)、帶押過戶、限售放松等政策落地,都將加快改善人群的入場節(jié)奏。
當這么多改善產(chǎn)品集中入市,市場真有這么多的需求么?未來產(chǎn)品價值空間大么?
泉州樓市“高端局”來了
我們不妨先來看一下,當下泉州樓市的“高端改善”產(chǎn)品有多少?
這些項目大多位于城市核心地段、或占據(jù)稀缺自然景觀資源。
1.土拍,定義高端改善住宅地塊。包括東星的國貿(mào)項目、東海后埔25號地塊(10.31出讓)、晉東3幅地塊、石獅
學(xué)府公園旁3幅地塊/龜湖公園旁地塊。最高限價在普通住宅的基礎(chǔ)上浮30-50%。
2.地塊指標,規(guī)劃低密住區(qū)。包括南埔山清源瑧悅、池店安騰項目。
3.片區(qū)品質(zhì)升級需求。項目在規(guī)劃時結(jié)合片區(qū)居住需求,規(guī)劃相對集中的大戶型產(chǎn)品。如位于臺商湖東的中海項目、鯉城江南的水墨江瀾項目、東海的水墨觀海項目、市區(qū)盛冠海富尊邸項目等。
可以預(yù)見,泉州市場即將進入品質(zhì)改善階段,限價的突破,也為開發(fā)商預(yù)留更多的空間,產(chǎn)品力將成核心競爭力,接下來也會是改善型客戶進場的一大機會;此外,預(yù)計后續(xù)會有更多優(yōu)質(zhì)地塊限價將迎新突破,如備受矚目的城東南濱江地塊、東?苿(chuàng)地塊/一線沿江項目等。
集中入市,是否會供過于求?
自2017年限價實施以來,新入市樓盤基本選擇80-144㎡左右的中小戶型來滿足市場需求,低總價,去化也快。大于144㎡、甚至是180㎡+戶型幾乎沒有,市場已經(jīng)累積一定的需求。
但此時也有不少購房者會疑惑:這么多房源入市,總價還這么高,市場真的會有這么多需求么?我們不妨從以下3個方面來解析一番。
1、成熟核心區(qū)需要改善產(chǎn)品。
經(jīng)過多年的發(fā)展,無論是城東、東海等新區(qū)發(fā)展已然成熟,改善置換需求亟需得到釋放,區(qū)域同樣也需要更高品質(zhì)的小區(qū)。典型如城東板塊,前期入市戶型基本以滿足剛需自住為主,目前區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃大戶型的小區(qū)寥寥可數(shù),去年入市的和光塵樾最大戶型也僅做到了166㎡。可以說,像城東這樣的核心區(qū),不管是新房還是二手房,都缺乏180㎡以上的改善大戶型。
2、2-5年限售期“解禁”/二孩居住,階段性需求釋放。
2016年的二胎政策放開,2017年底最長5年限售期政策實施,一部分換房/改善等購房需求將迎來階段性釋放。典型如城東和光塵樾開盤166㎡戶型率先售罄、晉東御湖境入市即熱銷、石獅尚谷首院開盤火爆等。多項目集中入市,也為改善購房者提供更多的選擇,另一部分也有助于片區(qū)居住品質(zhì)升級。
3、稀缺產(chǎn)品入市,或?qū)⒂幸徊ㄍ顿Y需求出現(xiàn)。
從當下市場來看,像城東、市區(qū)這樣的核心地段,片區(qū)開發(fā)已基本成熟,土地資源顯得尤為稀缺;再疊加片區(qū)前期基本以剛需、初改產(chǎn)品戶型為主,此時大戶型新盤入市,無論是產(chǎn)品、品質(zhì)還是地段上來看,都是具備稀缺性的,這樣的資產(chǎn)其實具備保值甚至是有成長空間的。典型如
南益廣場、
中駿天峰等項目,至今都是片區(qū)二手房的“領(lǐng)頭羊”。
另一方面,部分區(qū)域新房限價與未來片區(qū)價值仍存在一二手倒掛價差,這也會有誘使一部分投資者進場。典型如東海、城東板塊。
整體來看,在當前這一波集中供應(yīng)中,市場改善置換的需求是有的,源于最重要的因素:前期板塊供貨量稀缺,剛好這一波供應(yīng)能緩解這一階段性需求的釋放。
隨著更多高端改善地塊的推出,需求與供應(yīng)將會逐步趨于平衡,最后會否出現(xiàn)需求小于供應(yīng),還要再看后續(xù)市場走向。
泉州當前改善型新盤的價值所在
改善盤能否得以熱銷,主要原因無外乎幾個方面:
第一,存在一二手倒掛價差,無倒掛優(yōu)勢,要看定價是否與購房者心理預(yù)期相符;第二,占據(jù)核心區(qū)位,教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套齊全,或是稀缺景觀資源的占有;第三,所在板塊供貨量稀缺,長期處在供小于求的狀態(tài)中;第四,憑借強勁產(chǎn)品力和品牌號召力,實現(xiàn)錯位競爭并獲得購房者青睞。
我們不妨就先來看一下,當前泉州市場關(guān)注度較高的幾大改善新盤,其最突出的價值點又是什么?
1.市區(qū)-盛冠海富尊邸
價值點-市區(qū)核心地段,純大平層社區(qū)
2.南埔山-保利隆恩百宏清源瑧悅
價值點-產(chǎn)品優(yōu)勢:純6F低密社區(qū),純粹邊套、一梯兩戶
3.東星-廈門國貿(mào)項目
價值點-具體看廈門國貿(mào)這次將打造的產(chǎn)品系
4.東海-城建水墨觀海
價值點-20500元/㎡的限價性價比更高,東海核心地段
5.晉東-建發(fā)泉州灣海&保利湖心璞悅
價值點-具有稀缺湖海景觀資源