當(dāng)下泉州樓市發(fā)展的一個趨勢，正在加速邁入品質(zhì)改善時代。
最前沿的改善居住模式，便不得不提及到：第四代住宅。目前福建省內(nèi)福州、漳州、龍巖等區(qū)域均已開始試水。
將庭院搬到空中，每層有前庭后院，每家有私人花園，讓住在繁華市中心的人實現(xiàn)“家園回歸自然”的暢想。
那么，泉州離“第四代住宅”落地還要多久呢？
NO. 1｜壹
首先，我們先來了解一下，什么是“第四代住宅”？
第四代住房，即城市森林花園建筑。
自2016年3月，由清華大學(xué)設(shè)計研究院提出第四代建筑的概念到現(xiàn)在，中國第四代建筑的發(fā)展歷程近8年。從2017年全國首個第四代住宅“成都七一城市森林花園”驚艷亮相后，隨后6年里，全國10余省市紛紛試水。
福州自2021年開始，不到2年時間就實現(xiàn)11個第四代住宅，包括
國貿(mào)天琴灣、國貿(mào)天琴樾、
建發(fā)縵云、保利國貿(mào)天琴湖、保利天珺、建發(fā)璞云等項目。
2023年年初漳州第一個“第四代住宅”項目落地龍海，即福建一建錦繡時代項目。此外，漳州市區(qū)、云霄也陸續(xù)推出“可試點“城市森林花園建筑”（第四代住房）項目建設(shè)"地塊。
今年6月，龍巖首幅“第四代住宅”地塊推出，即建發(fā)縵云項目。至今龍巖已有4宗立體生態(tài)住宅試點地塊。
從已入市的這些項目產(chǎn)品規(guī)劃來看，“第四代住宅”具備幾大特色，值得關(guān)注：
①私人空中花園。第四代住宅把別墅的入戶院子/花園搬到了空中，陽臺空間在現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)擴展，并且采用奇偶錯層疊加方式，每戶都擁有約6米左右高的“空中庭院”，居住舒適度增加。
②垂直花園體系。第四代住宅將院落、綠化引入垂直空間，做到每家每戶開門都能見到院落、綠植、樹木，建造垂直森林，筑就一座會“呼吸”的建筑
③鄰里之間交互性增強。打破傳統(tǒng)住宅局限，基于空中院落的設(shè)計，設(shè)置空中園林街巷，供業(yè)主共享的開敞式公共休閑綠化空間，真正有了街坊四鄰的感覺。
④提升城市品味。第四代生態(tài)住宅最直觀的區(qū)別就在于其層層疊翠的立面，建筑立面為綠植與建筑之間的空間交錯，具有設(shè)計感、現(xiàn)代感，這也在無形之中提高城市整體審美。
⑤別墅的居住體驗感。居住品質(zhì)堪比別墅，同時又有別墅不具備的外部視野。
【漳州】福建一建錦繡時代效果圖
NO. 2｜貳
第四代住宅由于特殊的空間特點，往往會需要地方相關(guān)政策的支撐，按照當(dāng)?shù)卣叩某叨龋蜎Q定了這種差異。
比如，在土地出讓和產(chǎn)品規(guī)劃方面，福州出臺“符合規(guī)范設(shè)計的空中花園平臺外挑尺寸大于1.8米的部分不計容不計產(chǎn)權(quán)、比如空中園林街巷不計容不計產(chǎn)權(quán)”。龍巖對建筑形式、支持政策出臺文件。
《龍巖市中心城區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點實施方案（試行）的通知》
不止于此，打造第四代住宅需要投入更高的成本以及更考驗開發(fā)商的實力。
比如空中庭院，要求建筑結(jié)構(gòu)中，增加大面積的懸挑空間，還要覆土種植，這都會增加建筑的荷載，建造成本和技術(shù)難度雙高。再比如錯層式陽臺的疊加，如何保證每一戶業(yè)主的私密性和室內(nèi)采光度？后續(xù)如何實現(xiàn)植物的可持續(xù)、易維護？福建區(qū)域雖然適合植被生長氣候，如何規(guī)劃能較好減少“臺風(fēng)”的傷害等。
基于此，我們不妨來探討以下三個問題。
1、誰更有能力打造？
由于第四代住宅尚未形成一套完整的建造標(biāo)準(zhǔn)，大家都是圍繞著一些硬性要求摸索著前進，因此，在建造上有足夠大的發(fā)揮空間，但這也更考驗開發(fā)商的實力。
目前，福州、漳州、龍巖的拿地主力是央企、國企，從市場反饋來看，能呈現(xiàn)“叫好又叫座”還是保利、國貿(mào)、建發(fā)開發(fā)的項目，有豐富的做高端線的經(jīng)驗，又有一定口碑的物業(yè)，自帶品牌號召力。
在這其中，表現(xiàn)更為亮眼的當(dāng)屬國貿(mào)，不到2年，天琴系已成為福州“第四代住宅”市場不可忽略的一個建筑范本。位于閩江北CBD的國貿(mào)天琴灣開盤1個月售罄；位于臺江核心區(qū)的國貿(mào)天琴樾千萬級住宅開盤去化超9成。
2、什么樣的地段更適合？
作為改善產(chǎn)品，一定是要建立在中心地段或者是極致稀缺景觀資源等核心價值點上，才會發(fā)揮“第四代住宅”的最大的價值。
擁有城市絕佳景觀資源，比如城市CBD景觀，城市絕佳江景，湖景，海景，往往打造空中庭院，更能提升客戶對城市絕佳景觀的獲得感、幸福感。就像飛鳳山之于建發(fā)縵云，市中心+江景之于國貿(mào)天琴灣。
3、什么樣的產(chǎn)品能與第四代住宅相匹配？
第四代住宅區(qū)別與其他類型豪宅的最大亮點在于對產(chǎn)品戶型的空間變革。比如龍巖建發(fā)縵云主推建面約143-203m²空中花園平墅，漳州福建一建錦繡時代主推建面約130㎡-260㎡大平層和頂層復(fù)式，福州國貿(mào)天琴樾主推160-210㎡精裝大平層產(chǎn)品。
室內(nèi)外空間的平衡，也注定了較大面積段且定位于中高端改善豪宅更適合打造第四代住宅。不僅空間大，更注重室內(nèi)空間與陽臺的交互性，讓空中花園價值最大化彰顯。
【福州】國貿(mào)天琴樾效果圖
NO. 3｜叁
目前，泉州土地市場增加改善類住宅地塊供應(yīng)，探索發(fā)展高端住宅。據(jù)小編獲悉，城東國貿(mào)項目或?qū)⒍ㄎ粸樘烨傧担皇?ldquo;第四代住宅”；晉東保利、建發(fā)項目、石獅高端地塊也都不是“第四代住宅”規(guī)劃。
如果泉州試水“第四代住宅”，最有可能的地塊會是在哪呢？
綜合地段以及地塊指標(biāo)來看，城東南濱江、東海F13地塊、東海中央活力區(qū)、晉東新區(qū)都有可能。
【 城東南濱江 】
南濱江片區(qū)臨近
中駿世界城、城東萬達廣場兩大商圈，且坐擁城東學(xué)園，一線臨近洛陽江，坐靠桃花山公園，可謂城東擁有最高價值的片區(qū)。南濱江片區(qū)建成后不僅將大大提高泉州沿江沿海城市展示面，而且將大大促進板塊價值質(zhì)的飛躍。
去年底，頂著彼時泉州最高限價（22888元/㎡）的和光塵樾入市，5100+組認籌數(shù)據(jù)著實讓市場見證到了泉州的購買力。
根據(jù)推地計劃，豐2023-7號地塊占地約68畝，地塊位于泉州五中旁，是南濱江片區(qū)計劃推出區(qū)域內(nèi)目前“僅有”的最后一塊居住用地，地段價值無需多說。
【 東海中央商務(wù)區(qū) 】
東海中央商務(wù)區(qū)匯聚有泉州公共文化中心、泉州市政府、東海總部經(jīng)濟區(qū)、金融服務(wù)區(qū)等各項優(yōu)質(zhì)資源，同時還有16個高檔住宅小區(qū)、3大公園、1所省級重點中學(xué)、4所知名小學(xué)、12所優(yōu)質(zhì)幼兒園，毗鄰泉州二院、泉州師院、泉州幼高專，已成為泉州商務(wù)樓宇密集度、品質(zhì)性、發(fā)展?jié)摿︻I(lǐng)先的區(qū)域。
根據(jù)最新供地計劃，科創(chuàng)商務(wù)中心商住用地計劃于今年第四季度出讓，土地用途為商業(yè)、商業(yè)金融和居住用地，面積192.02畝。這是東海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)僅存的現(xiàn)狀可開發(fā)的大規(guī)模商住用地，地塊還將引入高端商業(yè)運營商的進駐。
【 東海中央活力區(qū) 】
中央活力區(qū)占位連接市區(qū)和東海市府的區(qū)位優(yōu)勢且一線臨海，是泉州環(huán)灣高質(zhì)量發(fā)展的核心區(qū)域，建成后將進一步優(yōu)化城市空間格局，助推環(huán)灣發(fā)展再提速、城市能級再提升，打造城市未來新名片。項目周邊配套完善，如泉州五中、市實小、刺桐幼兒園等，同時，規(guī)劃了高端酒店、街區(qū)式商業(yè)、生態(tài)浪漫線等，將引進央企國企、大型上市企業(yè)、民營百強企業(yè)等入駐片區(qū)。
將于本月底出讓的豐2023-25號地塊，將用于建設(shè)改善型住房，單套房屋建筑面積不低于180㎡，銷售價格在"限房價”23000元/㎡(毛坯)]基礎(chǔ)上上浮不超過30%，由競得人自行銷售。
【 晉東新區(qū) 】
晉東新區(qū)是晉江融入泉州環(huán)灣向灣發(fā)展的主要板塊，是泉州海絲新區(qū)五大重點區(qū)域之一，其規(guī)劃定位為“體育+產(chǎn)業(yè)+生活”為一體的“中央活力區(qū)”，重點突出智能制造、專業(yè)市場、樓宇總部、體育商貿(mào)四大功能，著力打造具有區(qū)域競爭力的先進鞋業(yè)制造、商貿(mào)物流、體育休閑等功能完善、產(chǎn)城一體的轉(zhuǎn)型樣板區(qū)。
晉東新區(qū)與東海一橋之隔，且一線臨海、區(qū)域內(nèi)還有湖景資源，臨湖瞰海，內(nèi)外部景觀資源優(yōu)越，具備打造真正意義上的改善豪宅產(chǎn)品底色。目前晉東3個純新盤項目-御湖境、建發(fā)泉州灣海、保利湖心璞悅，產(chǎn)品定位純粹高端改善住區(qū)。
片區(qū)內(nèi)還有多幅沿湖臨海地塊未推，參考已入市的幾個項目的地塊屬性，后續(xù)或?qū)?guī)劃高端居住區(qū)。在這一片高端改善住區(qū)中，“第四代住宅”或更容易實現(xiàn)。
客觀來說，第四代立體生態(tài)住宅對于任何一個市場都是一個新的嘗試，它鼓勵開發(fā)商對空中花園與公共平臺部分進行更多的規(guī)劃和設(shè)計，并創(chuàng)造溢價空間。而這，也就對開發(fā)商提出更高要求，甚至是后續(xù)物業(yè)維護能力。
泉州想要落地“第四代住宅”產(chǎn)品，還需要解決更多的地塊指標(biāo)問題，比如陽臺空間產(chǎn)權(quán)、容積率和公攤問題、空中花園覆土面積多少等。
