海西房產(chǎn)網(wǎng)（微信公眾號(hào)：fjhxfcw）消息：2025年9月30日，福州市人民政府發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《福州市國有土地上零星危險(xiǎn)住房自主更新改造實(shí)施辦法》的通知 ”。
該辦法已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給各部門，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
國有土地上零星危險(xiǎn)住房采取拆除重建和加固修繕進(jìn)行自主更新改造，
拆除重建的零星危險(xiǎn)住房延續(xù)原房屋的入學(xué)相關(guān)政策。零星危險(xiǎn)住房業(yè)主可按規(guī)定提取住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金用于危險(xiǎn)住房拆除重建或加固修繕。
福州市國有土地上零星危險(xiǎn)住房
自主更新改造實(shí)施辦法
第一章 總則
第一條 為深入貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于“人民城市人民建、人民城市為人民”的重要理念，推進(jìn)我市國有土地上零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作，改善群眾居住條件，消除房屋安全隱患，保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》《福建省房屋使用安全管理?xiàng)l例》《福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《福州市房屋結(jié)構(gòu)安全管理辦法》《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于推進(jìn)城市零星危險(xiǎn)住房改造工作的指導(dǎo)意見》（閩建房〔2015〕14號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條 國有土地上零星危險(xiǎn)住房的自主更新改造，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、政策支持、業(yè)主自愿、市場運(yùn)作”的原則，由政府發(fā)揮指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用，出臺(tái)優(yōu)惠政策提供支持，尊重零星危險(xiǎn)住房業(yè)主自主意愿，業(yè)主自籌資金實(shí)施改造。
第三條 本辦法適用于福州市四城區(qū)范圍內(nèi)國有土地上不具備成片開發(fā)建設(shè)條件、尚未列入近期城市建設(shè)規(guī)劃、城中村改造范圍或土地收儲(chǔ)計(jì)劃的零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作。
危險(xiǎn)住房是指按照《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》（GB55021-2021）或《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-2015）或《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）等相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)符合條件的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，符合以下任一條件的住房：1.危險(xiǎn)性鑒定等級(jí)為C級(jí)或D級(jí)；2.安全性鑒定等級(jí)為Csu級(jí)或Dsu級(jí)；3.可靠性鑒定等級(jí)為Ⅲ級(jí)或Ⅳ級(jí)。
第四條 各區(qū)人民政府要建立國有土地上零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作部門聯(lián)席會(huì)議制度（以下簡稱“聯(lián)席會(huì)議”）。聯(lián)席會(huì)議由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任召集人，區(qū)住建（房管）、資規(guī)等部門及危房所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）組成，聯(lián)席會(huì)議辦公室設(shè)在區(qū)住建（房管）部門，承擔(dān)聯(lián)席會(huì)議日常工作。
第五條 國有土地上零星危險(xiǎn)住房采取以下方式進(jìn)行自主更新改造：
（1）拆除重建。通過整體拆除重建并優(yōu)化相關(guān)使用功能和配套設(shè)施方式予以改造。
（2）加固修繕。不存在違法建設(shè)的前提下，通過對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固和修復(fù)，以提升其安全性、穩(wěn)定性和使用壽命。
第二章 政策支持
第六條 多產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房拆除重建應(yīng)不突破原有用地紅線范圍，不增加住房套數(shù)（住戶數(shù)），層高應(yīng)在3.00米及以上，不宜在3.30米以上，層高超出3.30米的按規(guī)定增加計(jì)算計(jì)容建筑面積。在綜合考慮相鄰關(guān)系人利益后，可適當(dāng)增加建筑面積，除建筑底層架空層、地下室、電梯井、住宅區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的公用配電房以及設(shè)置在住宅建筑首層及以上的公用配電房（指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級(jí)的供配電設(shè)施,包括環(huán)網(wǎng)室、配電室等）外，原則上不超過原產(chǎn)權(quán)建筑面積的20%。
第七條 在符合規(guī)劃要求下，多產(chǎn)權(quán)的零星危險(xiǎn)住房拆除重建時(shí)可建設(shè)底層架空層作為居民公共活動(dòng)開放空間，可設(shè)置地下室，作為地下停車及設(shè)備用房使用。建筑底層架空層、地下室、電梯井、住宅區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的公用配電房以及設(shè)置在住宅建筑首層及以上的公用配電房（指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級(jí)的供配電設(shè)施,包括環(huán)網(wǎng)室、配電室等）不列入容積率計(jì)算范圍。
第八條 單一產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房進(jìn)行拆除重建的，應(yīng)當(dāng)在原有用地紅線范圍內(nèi)進(jìn)行，改建面積及層數(shù)（除地下室）不得超過房屋及土地權(quán)屬證明文件載明的范圍，層高應(yīng)在3.00米及以上，不宜在3.30米以上，層高超出3.30米的按規(guī)定增加計(jì)算計(jì)容建筑面積。
第九條 單一產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房拆除重建時(shí)，在不影響周邊環(huán)境前提下，可增設(shè)地下室。增設(shè)的地下室層高不超過3.3米，使用功能限為停車、設(shè)備用房、儲(chǔ)藏等附屬功能，范圍不超過原批建筑一層輪廓線，層數(shù)不超過一層，所增加的建筑面積不計(jì)入計(jì)容建筑面積。
第十條 受客觀條件限制，拆除重建的危險(xiǎn)住房滿足現(xiàn)行相關(guān)建筑設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確有困難的，在保障公共利益、妥善協(xié)調(diào)相鄰關(guān)系和滿足消防安全需求的前提下，擬建建筑建筑密度（除住宅區(qū)內(nèi)獨(dú)立設(shè)置的公用配電房）、建筑間距、建筑退距、綠地率、車位配置等指標(biāo)可按照現(xiàn)狀水平適當(dāng)放寬，具體結(jié)合總平面布局確定；日照須滿足大寒日對(duì)內(nèi)1小時(shí)、對(duì)外3小時(shí)的基本要求，確無法滿足基本要求的，可按不惡化進(jìn)行控制。
第十一條 拆除重建的零星危險(xiǎn)住房延續(xù)原房屋的入學(xué)相關(guān)政策。
第十二條 零星危險(xiǎn)住房業(yè)主可按規(guī)定提取住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金用于危險(xiǎn)住房拆除重建或加固修繕。
第三章 組織
第十三條 單一產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作的申請(qǐng)主體為危險(xiǎn)住房業(yè)主，多產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作的申請(qǐng)主體為危險(xiǎn)住房全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主推舉的2至3名業(yè)主代表。申請(qǐng)主體可授權(quán)原房改房售房單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目代建單位等作為實(shí)施主體，代為辦理相關(guān)審批手續(xù)和組織實(shí)施零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作。
第十四條 多產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房自主更新改造申請(qǐng)主體應(yīng)組織擬改造房屋及其毗連房屋的所有權(quán)人進(jìn)行表決。
第十五條 多產(chǎn)權(quán)零星危險(xiǎn)住房自主更新改造需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)開展零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作。
第十六條 申請(qǐng)主體或其授權(quán)的實(shí)施主體應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)、工程咨詢等單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，編制零星危險(xiǎn)住房自主更新改造方案，方案應(yīng)包括搬遷拆除、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金概算、資金籌集、資金使用、資金監(jiān)管、房產(chǎn)分配等內(nèi)容。
第十七條 各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處要協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)表決，收集業(yè)主意見，做好表決結(jié)果公示。同時(shí)，及時(shí)做好零星危險(xiǎn)住房自主更新改造的政策引導(dǎo)和矛盾糾紛調(diào)解工作，監(jiān)督業(yè)主表決真實(shí)性，積極促成項(xiàng)目實(shí)施。
第四章 認(rèn)定
第十八條 開展自主更新改造的零星危險(xiǎn)住房申請(qǐng)主體應(yīng)向各區(qū)住建（房管）部門提出認(rèn)定申請(qǐng)，由各區(qū)住建（房管）部門提請(qǐng)所在區(qū)聯(lián)席會(huì)議研究認(rèn)定。
第十九條 各區(qū)聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)核查零星危險(xiǎn)住房使用情況、用地范圍、產(chǎn)權(quán)情況、用地性質(zhì)、改造形式、改造條件、改造方案等情況，提出認(rèn)定意見。
第二十條 各區(qū)聯(lián)席會(huì)議的認(rèn)定意見，報(bào)區(qū)人民政府最終審定后，以各區(qū)聯(lián)席會(huì)議名義作出零星危險(xiǎn)住房自主更新改造認(rèn)定書。
第五章 實(shí)施
第二十一條 零星危險(xiǎn)住房自主更新改造項(xiàng)目無需辦理供地手續(xù)，但應(yīng)向市資規(guī)、各區(qū)住建（建設(shè)）部門依法依規(guī)辦理規(guī)劃、施工、消防審驗(yàn)等手續(xù)，并納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管。工程完工后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃條件核實(shí)、竣工驗(yàn)收等手續(xù)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。
第二十二條 零星危險(xiǎn)住房完成拆除重建后，房屋業(yè)主按不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積按照拆除重建后的房屋面積記載；土地使用期限延續(xù)原房屋剩余年限；原房屋未辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)的，繼續(xù)按劃撥用地登記；產(chǎn)權(quán)證需備注原產(chǎn)權(quán)地址、原產(chǎn)權(quán)面積、改造方式等信息。零星危險(xiǎn)住房完成加固修繕后無需重新辦理產(chǎn)權(quán)登記。
第二十三條 零星危險(xiǎn)住房自主更新改造項(xiàng)目，在房屋上市交易時(shí)，以受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金。原房屋未辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)的，按重建后房屋建筑面積補(bǔ)繳土地出讓金；原房屋已辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)的，按新增的建筑面積補(bǔ)繳土地出讓金。
第二十四條 零星危險(xiǎn)住房拆除重建項(xiàng)目增設(shè)的地下室，無需補(bǔ)繳土地出讓金，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記面積。
第二十五條 零星危險(xiǎn)住房自主更新拆除重建后按專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)與繳交住宅專項(xiàng)維修資金。
第六章 監(jiān)管
第二十六條 各區(qū)人民政府要全力推進(jìn)零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作，在零星危險(xiǎn)住房未解危前，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處加強(qiáng)房屋安全管理。對(duì)鑒定為D級(jí)（Dsu級(jí)或Ⅳ級(jí)）的零星危險(xiǎn)住房，必須落實(shí)“清人、封房、拉警戒線”等措施，確保房屋使用安全。
第二十七條 各區(qū)人民政府要組織房管、建設(shè)、資規(guī)、城市管理、公安等部門以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處建立聯(lián)合監(jiān)管與執(zhí)法銜接機(jī)制，落實(shí)零星危險(xiǎn)住房自主更新改造的全過程監(jiān)管職責(zé)，加強(qiáng)日常巡查工作，制止和查處零星危險(xiǎn)住房自主更新改造過程中違法建設(shè)行為，確保公共安全。
第七章 附則
第二十八條 本辦法不涉及文物建筑、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑等法律、法規(guī)規(guī)定的保護(hù)對(duì)象。位于歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)、傳統(tǒng)村落、軍事保護(hù)區(qū)以及宗教活動(dòng)場所內(nèi)的零星危險(xiǎn)住房改造工作還應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和保護(hù)規(guī)劃執(zhí)行。
第二十九條 各區(qū)人民政府可根據(jù)本實(shí)施辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定具體操作細(xì)則。
第三十條 其他縣（市）和馬尾區(qū)、長樂區(qū)國有土地上的零星危險(xiǎn)住房自主更新改造工作可參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年，《福州市城市危險(xiǎn)住房改造管理辦法》（榕政綜〔2007〕103號(hào)）同時(shí)廢止。
