在2014年樓市的整體低迷中，廈門商業(yè)辦公用房市場未能獨善其身。雖然全年供應(yīng)量有不同程度的增減，但受制于成交量分別下降兩成、三成的局面，2014年廈門商業(yè)及辦公用房庫存量進一步增加，去庫存理所當(dāng)然地成為了今年的重要任務(wù)。

　　商業(yè)

　　供應(yīng)同比跌五成

　　仍高于市場需求

　　2014年廈門商業(yè)用房供應(yīng)量19.17萬平方米，同比下降53.9%，創(chuàng)近六年來廈門商業(yè)用房供應(yīng)量的新低；同時，去年廈門商業(yè)用房成交面積15.76萬平方米，同比下降20.3%。商業(yè)用房成交量明顯回落，出現(xiàn)了近6年來新低，同樣還創(chuàng)造了近年來的最大跌幅。

　　由于供需兩降，2014年商業(yè)用房供求比呈現(xiàn)為1:0.82，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。市場供應(yīng)量相比去年有較大幅度的下降，但依舊高于市場需求，廈門商業(yè)用房的庫存量進一步增多。對于大多開發(fā)商而言，“去庫存”或?qū)⒊蔀?015年商業(yè)用房市場業(yè)績?nèi)绾蔚闹匾獏⒖肌?/p>

　　區(qū)域成交方面，2014年成交面積前十名的商業(yè)項目中，集美區(qū)和思明區(qū)各占3個。總體上集美區(qū)和島內(nèi)兩區(qū)成交面積占成交總量69.1%。而在價格方面，2014年度商業(yè)成交均價26348元/平方米，環(huán)比下降2.4%，是近6年來首次的成交均價下跌，主要受到成交量前三的項目，都是來自島外低價商鋪影響。未來的一段時間，商業(yè)用房價格或?qū)⑵椒�(wěn)中略有起伏。

　　辦公

　　成交同比跌三成

　　SOHO去化壓力增加

　　與商業(yè)類物業(yè)一樣，2014年全市辦公物業(yè)成交量也呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，全年共成交48.58萬平方米，同比下降30.8%，成交均價為17396元/平方米，環(huán)比上漲1.3%。其中，成交量在2013年實現(xiàn)了跳躍式增長后，去年出現(xiàn)了近六年來的最大跌幅，但成交水平與2011、2012年相近，實際是回歸了常態(tài)水平。

　　2014年，全市辦公產(chǎn)品的供應(yīng)總量為73.93萬平方米，供求比為1:0.66，供大于求的形勢明顯。與成交量下降三成不同的是，供應(yīng)量同比上漲22.4%，這種此消彼長的現(xiàn)狀無疑使庫存量增加。而從近幾年的辦公市場供應(yīng)量來看，除2009年受此前金融危機的影響，供應(yīng)量大幅下挫外，其余年度的供應(yīng)量相對還是處于高位盤整，在2012年達(dá)到頂峰，創(chuàng)下了85.4萬平方米的供應(yīng)高位后，前年有所回落，去年由于多盤的入市，供應(yīng)量回升至70萬平方米以上，其中SOHO產(chǎn)品供應(yīng)占比約六成。

　　近3年來，SOHO這類具備居住屬性的辦公產(chǎn)品保持了很高的活躍度，去年在全市成交的辦公產(chǎn)品中SOHO成交占比約六成，但由于住宅市場限購限貸松綁后，這類型產(chǎn)品喪失了兩大核心優(yōu)勢，導(dǎo)致去年SOHO的存量急劇攀升，去化速度緩慢，未來面臨的市場壓力驟增。

　　機構(gòu)看未來

　　戴德梁行：

　　甲級寫字樓租金

　　短期內(nèi)上漲有限

　　2015 年，廈門甲級寫字樓開始進入密集供應(yīng)年，預(yù)計有近44 萬平方米的新增供應(yīng)將于2015 年交付， 新增供應(yīng)以東部兩岸金融中心為主，其次為鷺江道。島外甲級項目，如海滄東南航運中心總部大廈， 及杏林灣商務(wù)運營中心12 號樓，預(yù)計在2016 年前后入市，標(biāo)志著廈門甲級寫字樓將拓展至島外。目前全市甲級寫字樓租金的平穩(wěn)運行，及區(qū)域間租金差異的縮小，弱化了個體項目租金對整體租金的沖擊，短期內(nèi)租金在如此大量新增供應(yīng)的壓力下，上漲空間非常有限。

　　易居CRIC:

　　商業(yè)模式轉(zhuǎn)型升級勢在必行

　　2014年8月廈門調(diào)整放開住房限購措施，政策的松綁使得原來頗具投資競爭優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)瞬間喪失了之前的競爭力，加之今年整個樓市低迷的情況，商業(yè)市場也受到了影響，投資客趨于謹(jǐn)慎，存量壓力增大。另外，電子商務(wù)對零售業(yè)的沖擊使得商業(yè)地產(chǎn)面臨利潤率下滑的窘境，廈門未來在持續(xù)去庫存化的過程中，還將進行業(yè)態(tài)整合，探索復(fù)合型商業(yè)模式的道路，新一輪的轉(zhuǎn)型升級成為必然。

　　立丹行：

　　未來SOHO價格

　　或有較大調(diào)整

　　隨著多個SOHO項目入市，去年全市SOHO供應(yīng)約62萬平方米，同比增長了88%，供應(yīng)量達(dá)到井噴銷售量卻只有約28萬平方米，同比縮減10%，供大于求態(tài)勢凸顯，隨著住宅限購政策的松綁，SOHO產(chǎn)品受到?jīng)_擊，市場投資熱情明顯減弱。SOHO市場壓力的增大，各項目主動進行了價格調(diào)整。相信在嚴(yán)峻的市場形勢下，預(yù)計后市仍將有較大的價格調(diào)整。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng)  翁琳輯）