近日，住建部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》文件，針對我國住房租賃市場缺乏集約化、規(guī)模化的管理，出租人和承租人租賃關系不夠穩(wěn)定，承租人的合法權(quán)益無法得到有效保障等問題，對建立發(fā)展住房租賃市場做出總體要求，并提出建立住房租賃信息政府服務平臺、培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租、進行房地產(chǎn)投資信托試點以及支持從租賃市場籌集公共租賃房房源等五點措施。此次文件的頒布將對培育和發(fā)展我國住房租賃市場，補充住房供應體系發(fā)揮深遠影響。

　　補充公共租賃房源，緩解去庫存壓力

　　2014年的房地產(chǎn)市場需求探頂，而持續(xù)攀升的庫存量卻讓市場顯現(xiàn)擔憂。一方面是商品房市場的“相對過剩”，一方面是保障房市場供應不足，住房供應結(jié)構(gòu)極不均衡。針對以上問題，住建部于去年提出地方政府回購商品房用于安置房的構(gòu)想。今年1月，政府再次表示，支持棚戶區(qū)改造中符合保障的家庭到市場上購買商品房，政府則通過資金補貼實現(xiàn)保障。而此次《意見》明確各地可以通過購買方式，把適合作為公租房的存量商品房房源，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

　　的確，對于庫存高企的三四線城市，政府再建保障性住房進行安置的模式已不再合適。而通過回購“過剩”商品房用作保障用途，即實現(xiàn)形式從實物保障為主向建設和租賃、補貼并舉的形式轉(zhuǎn)化較為適合現(xiàn)實局面。參照國外成熟市場的運作經(jīng)驗，采用貨幣補貼為更為普遍的做法。這一模式不僅有效消化了市場庫存，保障機制及退出機制更為靈活、公平，而且縮短了由于供給不足造成的保障家庭的等候、輪候時間，住房資源在轉(zhuǎn)化過程中得到了合理配置。

　　然而，我們在鼓勵這一嘗試的同時，也應看到它的局限性。比如，怎樣的住房符合回購標準。根據(jù)世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前市場上改善型房型的庫存較多，尤其在三四線城市，而保障性住房則只需滿足基本住房要求，二者存在一定程度的需求不對等，即使政府付出財政資金，但可能因為超出福利邊界，徒增了分配難度。其二，政府應回購哪家開發(fā)商的住房。去庫存對于很多小開發(fā)商來說性命攸關，為爭取政府財政兜底，他們可能千方百計進行游說、公關，這便為權(quán)力尋租滋生可能，同時也不利于市場化進程中優(yōu)勢企業(yè)的競爭格局，削弱了優(yōu)勝劣汰的公平性。

　　培育住房租賃機構(gòu)，迎合租售并舉模式

　　目前，我國租賃市場的運作形態(tài)以出租人和承租人私下達成交易與房屋中介等居間模式并行形式為主。住房租賃市場集中度較低，尚未進入規(guī)模化經(jīng)營時代。相對于標準化、規(guī)模化的經(jīng)營方式，松散的個人交易提高了交易成本，同時私下的交易方式缺少一定的法律保障，承租人的合法權(quán)益常常受到傷害。同時，我國租房市場長期處于政府監(jiān)管范圍的邊緣地帶，較少有指導性意見來規(guī)范租賃行為，一定程度上加劇了當前租賃市場的無序問題。

　　《意見》的出臺，明確了政府培育專業(yè)的經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)的意圖，力圖通過專業(yè)機構(gòu)運作推進住房租賃的規(guī)模化經(jīng)營，構(gòu)建個人與機構(gòu)之間較為穩(wěn)定的市場關系，以此規(guī)范租賃市場行為，促進租賃市場有序發(fā)展。此外，設立專門的住房保障機構(gòu)也順應了我國政府從“管理型政府”向“責任性政府”、“服務型政府”職能轉(zhuǎn)變的趨勢要求。

　　隨著房地產(chǎn)市場高周轉(zhuǎn)時代漸入尾聲，先前的單一銷售模式已無法滿足開發(fā)企業(yè)的高收益要求。《意見》鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，不僅支持其經(jīng)營方式由開發(fā)銷售模式向租售并舉模式的轉(zhuǎn)變，同時鼓勵其與住房租賃機構(gòu)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運作模式。參照成熟市場，如美國Decron地產(chǎn)公司，即以收購老舊公寓進行翻修，提供給特定收入人群，以租金作為收入來源的經(jīng)營模式。而我國已有開發(fā)企業(yè)試水租賃領域，針對白領這一細分市場，打造出租型公寓，提供全方位配套服務。此外，《意見》鼓勵開發(fā)企業(yè)與住房租賃機構(gòu)的合作也為行業(yè)間的合作與融合提供了想象的空間。

　　然而，我們在對租賃市場充滿期待的同時，也應看到其面臨的困難。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)形態(tài)多為商業(yè)地產(chǎn)，即使這種較為成熟的經(jīng)營模式也面臨租金回報較低的問題。針對住房市場，以租代售雖然一定程度緩解了開發(fā)企業(yè)庫存問題，但租房資金回籠較慢，租金回報率不高等問題也限制了開發(fā)企業(yè)由售轉(zhuǎn)租的積極性，其參與度或?qū)⒋蟠蛘劭邸?/p>

　　探索公共租賃住房融資模式，推進REITs試點

　　去年，住建部確定北上廣深四個特大城市REITs試點方向，試點范圍初步定于租賃性保障房。其目的是通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)，有效解決租賃型保障房的資金短板，為后續(xù)建設提供資金。此次《意見》又將推進房地產(chǎn)投資信托基金試點擺在重要位置，預計推行試點步伐將進一步加快。

　　不過，按照全球幾百只REITs的6%至8%年凈收益率為標桿，考慮到我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chǎn)稅等，據(jù)相關人士統(tǒng)計，國內(nèi)REITs的收益率需要13%至15%才能達到REITs收益的基本要求。因而再無相應免稅政策出臺的背景下，REITs將無法得到規(guī)模化發(fā)展。

　　上世紀八十年代，美國政府為發(fā)展廉租房曾頒布了低收入住房返稅政策，給予廉租物REITs在10年內(nèi)分期返還占整個工程造價4%的稅費優(yōu)惠。該政策一經(jīng)頒布就掀起了一股廉租房REITs的高潮。因此，考慮到此次REITs試點范圍定于租賃性保障房的背景，政府可以通過財政補貼、稅收優(yōu)惠等方式突破現(xiàn)實障礙，再加上政府增信的信用背書，相信將使保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、抗通脹性的保障，試點推行或可期。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）