今年以來各地的房地產(chǎn)調(diào)控都在緊鑼密鼓地進(jìn)行著。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入7月份以來，一方面地方陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策呈現(xiàn)出與上半年一樣的從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，另一方面，包括北京、上海、深圳等地釋放出的繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控信號(hào)，無不打破目前市場(chǎng)對(duì)于未來政策可能出現(xiàn)松綁的預(yù)期。專家預(yù)計(jì)下半年樓市調(diào)控力度將超過上半年。

　　中央定調(diào)：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲

　　在7月31日召開的政治局會(huì)議上，房地產(chǎn)被放在非常重要的位置：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

　　從去年三月政府工作報(bào)告中提出的“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”，到此次的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，幾字之差到底意味著什么？這個(gè)變化將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生怎樣的影響呢？

　　今年以來，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月，在70個(gè)大中城市里，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別同比上漲6%和4.3%。與此同時(shí)，隨著金融去杠桿取得階段性成果，對(duì)于貨幣寬松的預(yù)期也有可能成為房?jī)r(jià)抬頭的推手。為了防止在金融去杠桿力度放松的背景下，資金又重新進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，所以這次政治局會(huì)議非常強(qiáng)調(diào)遏制房?jī)r(jià)的上漲，應(yīng)該說是一種及時(shí)的預(yù)期管理的行為或者措施。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及到政府政策、開發(fā)商、銀行、購房者這四大主體，從上文我們已經(jīng)可以看出，政策層面進(jìn)一步從嚴(yán)的態(tài)勢(shì)十分明顯，下階段或?qū)⒂行乱惠喚唧w政策出臺(tái)，而銀行、開發(fā)企業(yè)、購房者來說，目前面臨的怎么樣的處境呢?我們不妨結(jié)合一下泉州具體的情況。

　　泉州去年開始就實(shí)行嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，從剛開始的限購限售到后面的住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年方可轉(zhuǎn)讓，還有今年提出中心城區(qū)60%房源保剛需，都堪稱福建省內(nèi)最嚴(yán)格的調(diào)控政策。隨著中央這次提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，估計(jì)之后開發(fā)商獲批預(yù)售在價(jià)格上將會(huì)被進(jìn)一步嚴(yán)管，之前半年以上允許小幅度上調(diào)預(yù)售價(jià)格的做法極可能被停止。

　　房貸利率上浮、首付比例提高 泉州購房壓力增大

　　銀行方面，上周中國銀行福建省分行個(gè)人金融部發(fā)布通知，從從2018年7月24日起上調(diào)房貸利率。首套住房貸款（含配套車位）利率從基準(zhǔn)利率上浮10%（含）調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮15%（含），二套住房貸款（含配套車位）利率定價(jià)授權(quán)權(quán)限從基準(zhǔn)利率上浮15%（含）調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮20%（含）。也就是說目前泉州中行首套房利率上浮15%，100萬貸款每月多付近300元利息。

　　據(jù)悉，8月2日起，建設(shè)銀行泉州分行首套房首付比例將由原來的20%提高至30%，貸款利率在基礎(chǔ)利率4.9%的基礎(chǔ)上仍舊上浮10-15%。泉州其他銀行暫未接到首套房首付上調(diào)通知，目前仍執(zhí)行原先政策。

　　從泉州兩家大型國有銀行的新動(dòng)作來說，都發(fā)生在最近一星期，這次銀行政策的調(diào)整，客觀上影響最大、最直接的人群自然是接下來買房的購房者，未來這個(gè)群體的不僅要面對(duì)苦哈哈的排隊(duì)認(rèn)籌和玩心跳的搖號(hào)選房，更要面對(duì)如愿買房之后，購房成本的提高和還貸壓力的增大。

　　惠安、晉江土拍遇冷、房企拿地趨謹(jǐn)慎

　　政策從嚴(yán)，購房者壓力山大，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來參與開發(fā)的積極性也在降低。泉州最近的兩場(chǎng)土拍都出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，相比起之前的土地市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)，顯得有點(diǎn)突然。7月27日，惠安10幅地塊拍賣，兩幅因無人報(bào)名流拍，四幅底價(jià)成交，三幅低溢價(jià)率成交（溢價(jià)率均未超1.5%），體量最小的2018拍-5#地塊（計(jì)容建面36881平）反而城市溢價(jià)率最高的成交地塊（溢價(jià)率約27.59%）。整體來說，相比去年和今年上半年，惠安土拍降溫明顯。

7.27惠安土拍成交結(jié)果

　　而在昨天（8月1日），位于晉江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新塘園區(qū)P2018—20號(hào)地塊因?yàn)槲催_(dá)保留底價(jià)流拍，此次土拍僅2家房企參與，最高報(bào)價(jià)僅寶龍叫價(jià)38100萬元（起拍價(jià)37100萬元），后續(xù)再無人應(yīng)價(jià)，此時(shí)的樓面價(jià)為2534元/平，相比與4月10日同區(qū)域出讓的，世茂和大唐競(jìng)得的兩幅地塊3190.23元/平和3672元/平的樓面價(jià)，可謂是對(duì)比強(qiáng)烈。

　　今年上半年泉州土地供應(yīng)量已經(jīng)超過往年水平，這些項(xiàng)目在下階段將會(huì)陸續(xù)供應(yīng)到市場(chǎng)�？h域一級(jí)土地供應(yīng)量高于中心城區(qū)，客觀上會(huì)讓很多房企放緩在縣域一級(jí)拿地的步伐，特別是此次中央下定決心遏制房?jī)r(jià)上漲、讓前一階段高溢價(jià)拿地的房企不得不審慎對(duì)待后續(xù)的市場(chǎng)變化，激進(jìn)者放緩拿地節(jié)奏、而更為謹(jǐn)慎的房企其實(shí)在今年就已經(jīng)鮮有出現(xiàn)在泉州的土拍市場(chǎng)上了。

　　泉州購房者下階段還要不要買房？

　　樓市調(diào)控從嚴(yán)、貸款利率上浮、首付比例提高、購房者壓力大、開發(fā)企業(yè)踩剎車，這就是現(xiàn)今泉州樓市的現(xiàn)狀。可以說，在下階段泉州樓市的分化或?qū)⒏鼮槊黠@，核心板塊諸如城東、東海這些認(rèn)可度高的板塊將依舊是購房者追捧的目標(biāo)，而小部分新興板塊、縣域板塊的銷售壓力會(huì)增大。

　　而對(duì)于購房者來說，特別是剛需購房者，如果有合適的房源依舊可以果斷上車，畢竟目前價(jià)格被政府限價(jià)，暫時(shí)不用考慮房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)大幅上漲。在選房上可以量力而行，不必急于上車。雖然目前利率上浮和首付比例提高，但是這樣的利率水平相比于2011年2012年那個(gè)階段，依舊比較親民。

　　而對(duì)于投資客群來說，在買房上則要持更為謹(jǐn)慎的太多，首先利率和首付比例提高，客觀上增加了持有成本，且按現(xiàn)有政策，需要做好長期持有的準(zhǔn)備，在整體政策基調(diào)趨嚴(yán)的大背景下，謹(jǐn)慎入市，防止被套。