近日，泉州市住建局出臺了《泉州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理規(guī)定》（下稱：規(guī)定），對于預(yù)售資金監(jiān)管的多個細(xì)則作出明確規(guī)定：

其中，規(guī)定明確：

一、中心市區(qū)商品房項目的重點監(jiān)管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定,且不少于以下標(biāo)準(zhǔn)（毛坯房，按建筑面積計算）：18層及以下的項目不少于4200元/平方米；19～30層的項目不少于4800元/平方米；31層及以上的項目不少于6000元/平方米。

二、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案（含單體工程、道路綠化、配套設(shè)施等）及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃，用款計劃應(yīng)按照節(jié)點申請支取。具體按以下要求辦理：

1. 取得商品房預(yù)售許可證后，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的25%；

2. 工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的40%；

3. 主體結(jié)構(gòu)封頂后，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的50%；

4. 外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的70%；

5. 單體驗收完成，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的80%；

6. 取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的95%。

三、對存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；預(yù)售項目未按期交付使用的……等多個違規(guī)行為作出明確的處罰規(guī)定。

以下為具體細(xì)則：

泉州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理規(guī)定          

為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，規(guī)范預(yù)售資金的繳存使用行為，保障商品房項目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、住建部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、福建省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》（閩建〔2020〕7號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

一、 總則

（一）泉州市范圍內(nèi)申請商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

（二）泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，負(fù)責(zé)中心市區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)，下同）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體實施。

各縣（市）、洛江區(qū)、泉港區(qū)、泉州臺商投資區(qū)住建主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

市住建局委托泉州市房屋交易中心，負(fù)責(zé)中心市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度落實情況的日常巡查、預(yù)售項目工程形象進(jìn)度現(xiàn)場查勘、預(yù)售資金撥付受理和審核、預(yù)售資金信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。

商業(yè)銀行配合住建主管部門和被授權(quán)委托的事業(yè)單位（以下統(tǒng)稱住建主管部門）共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，按照住建主管部門的審批意見及時撥付進(jìn)度款項，配合預(yù)售資金監(jiān)管檢查工作，實時提供監(jiān)管賬戶出入賬信息等相關(guān)資料。

（三）建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單，凡在我市轄區(qū)設(shè)立銀行或分支機(jī)構(gòu)，具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，沒有不良記錄，承諾遵守法律法規(guī)和監(jiān)管協(xié)議約定，積極配合住建主管部門做好預(yù)售資金監(jiān)管和房屋交易網(wǎng)簽備案工作的，可向住建主管部門申請，加入預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。

二、監(jiān)管賬戶開設(shè)

（四）以獨立商品房項目為單位申請設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得建筑工程施工許可后、申請商品房預(yù)售許可前，從監(jiān)管銀行名單中選擇商業(yè)銀行作為監(jiān)管賬戶開戶銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。 

監(jiān)管賬戶不得開通任何形式的非柜臺渠道自助業(yè)務(wù)，已開通自動代繳代扣應(yīng)予取消。

（五）預(yù)售項目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，經(jīng)住建主管部門同意(有開發(fā)貸款的預(yù)售項目,還需經(jīng)發(fā)放開發(fā)貸款的監(jiān)管銀行同意),可從監(jiān)管銀行名單中選擇商業(yè)銀行增設(shè)或變更監(jiān)管賬戶。增設(shè)或變更監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)持監(jiān)管協(xié)議書向住建主管部門申請辦理預(yù)售方案變更備案，并進(jìn)行公示。

建筑面積6萬平方米及以下的預(yù)售項目允許開設(shè)不超過2個監(jiān)管賬戶；建筑面積6萬平方米以上、12萬平方米及以下的預(yù)售項目允許開設(shè)不超過3個監(jiān)管賬戶；建筑面積12萬平方米以上的預(yù)售項目允許開設(shè)不超過4個監(jiān)管賬戶。

（六）預(yù)售資金監(jiān)管方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1. 項目工程總造價；

2. 項目重點資金監(jiān)管額度；

3. 工程形象進(jìn)度計劃表；

4. 工程款支付計劃表；

5. 監(jiān)管賬戶名稱、賬號；

6. 其他需要說明的情況。

（七）住建主管部門通過官方網(wǎng)站公示預(yù)售項目的監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶名稱及賬號。

商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場顯著位置公示預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶名稱及賬號等相關(guān)內(nèi)容。

三、預(yù)售資金繳存

（八）商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供所開設(shè)的監(jiān)管賬戶給購房人。商品房預(yù)售資金（購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等），應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。

分期付款方式的首付款不低于合同總價的30%，后續(xù)款項要合理安排入賬時間。

（九）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人選擇承辦銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)絡(luò)銀行轉(zhuǎn)賬、銀聯(lián)商務(wù)POS機(jī)結(jié)算等方式將商品房預(yù)售資金實名直接存入監(jiān)管賬戶，并由監(jiān)管銀行通過預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)上傳實時數(shù)據(jù)或存入專用賬戶的憑證。

（十）房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款，包括土地使用權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款等，應(yīng)當(dāng)用于所設(shè)置抵押的房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，并全部進(jìn)入該項目的監(jiān)管賬戶。商品房項目辦理預(yù)售許可前存在土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)先轉(zhuǎn)成在建工程抵押,并將抵押貸款全部轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；土地使用權(quán)抵押貸款和在建工程抵押貸款已用于監(jiān)管項目前期開發(fā)建設(shè)費用的，在保證重點監(jiān)管資金額度的前提下，可憑發(fā)票進(jìn)行抵扣。

住建主管部門在辦理房地產(chǎn)項目抵押備案、預(yù)售方案審核時應(yīng)對開發(fā)貸款入賬情況嚴(yán)格把關(guān)。

（十一）住建主管部門應(yīng)加強(qiáng)與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、公積金管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行的溝通、協(xié)調(diào)，對購房人申請住房貸款的，要將個人住房貸款（包括公積金貸款等）直接劃入監(jiān)管賬戶。

（十二）監(jiān)管銀行應(yīng)嚴(yán)格履行資金監(jiān)管協(xié)議，指定專人定期核查，發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金、開發(fā)貸款等未按時、足額存入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)及時告知住建主管部門。

四、預(yù)售資金使用

（十三）對存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款、開發(fā)貸款等資金全部進(jìn)行監(jiān)管，并對保障工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管。

重點監(jiān)管資金專項用于支付預(yù)售項目工程建設(shè)費用，重點監(jiān)管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定。工程總造價包括項目所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等相關(guān)建設(shè)費用總額；其中，住宅項目應(yīng)包括達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費用；帶裝修的，還包括裝修成本費用。

中心市區(qū)商品房項目的重點監(jiān)管資金額度按照項目工程總造價的1.2倍核定,且不少于以下標(biāo)準(zhǔn)（毛坯房，按建筑面積計算）：18層及以下的項目不少于4200元/平方米；19～30層的項目不少于4800元/平方米；31層及以上的項目不少于6000元/平方米。

（十四）重點監(jiān)管資金以外的為一般監(jiān)管資金，可用于支付監(jiān)管項目的借（貸）款本金和利息，繳納土地款、稅款、行政事業(yè)收費、營銷費用及辦公費用等。預(yù)售項目留足重點監(jiān)管資金后，在項目無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的情況下，開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛∫话惚O(jiān)管資金撥付至其基本戶。

（十五）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案（含單體工程、道路綠化、配套設(shè)施等）及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃，用款計劃應(yīng)按照節(jié)點申請支取。具體按以下要求辦理：

1. 取得商品房預(yù)售許可證后，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的25%；

2. 工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)50%（按施工建筑面積計算），累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的40%；

3. 主體結(jié)構(gòu)封頂后，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的50%；

4. 外墻裝修完畢腳手架拆除，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的70%；

5. 單體驗收完成，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的80%；

6. 取得《工程竣工驗收備案表》且無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，累計可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的95%。

 開發(fā)企業(yè)申請重點監(jiān)管資金使用節(jié)點時，應(yīng)當(dāng)向住建主管部門提供相關(guān)資料進(jìn)行核驗，具體程序詳見附件。

（十六）開發(fā)企業(yè)依據(jù)資金使用節(jié)點要求申請撥付監(jiān)管資金，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金用途提供相關(guān)資料。具體程序詳見附件。

（十七）開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，經(jīng)房屋交易機(jī)構(gòu)辦理完網(wǎng)簽合同備案注銷手續(xù)后，申請退回相應(yīng)購房款。

（十八）因資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交沖正申請表、承辦銀行出具的證明文件等資料申請辦理不明入賬沖正業(yè)務(wù)。由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供發(fā)放資金銀行出具的證明文件。

（十九）開發(fā)企業(yè)提交資金使用申請后，住建主管部門應(yīng)在受理之日起3個工作日內(nèi)提出審核意見。

（二十）監(jiān)管銀行應(yīng)充分利用技術(shù)手段，將監(jiān)管賬戶的資金出入賬明細(xì)逐日生成并導(dǎo)入資金監(jiān)管系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的有效性與完整性。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時核對每筆出入賬明細(xì)的詳細(xì)來源與用途，在資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以確認(rèn)，未完成核對確認(rèn)的，不能發(fā)起新的資金撥付申請。

（二十一）監(jiān)管銀行按照住建主管部門監(jiān)管意見撥付相關(guān)款項時，除支付法定稅費、行政事業(yè)性收費以及開發(fā)企業(yè)已支付的費用外，應(yīng)當(dāng)直接打入施工企業(yè)、經(jīng)銷商、代理商等指定的賬戶，不得將款項打入開發(fā)企業(yè)的賬戶。

（二十二）法院、稅務(wù)等相關(guān)部門依法對監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，監(jiān)管銀行有義務(wù)按照監(jiān)管協(xié)議約定，向有關(guān)部門提供預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)文件規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議等文件，以說明商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并于當(dāng)日書面告知住建主管部門。住建主管部門應(yīng)及時致函相關(guān)部門，說明預(yù)售資金的用途及凍結(jié)、扣劃的風(fēng)險。

五、預(yù)售資金監(jiān)管解除

（二十三）預(yù)售項目竣工通過驗收備案（預(yù)售申報價格包含裝修的，裝修工程也應(yīng)通過竣工驗收）并辦理項目不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向住建主管部門申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管。監(jiān)管賬戶對應(yīng)多個預(yù)售項目的，應(yīng)在其對應(yīng)的所有預(yù)售項目均符合條件后才能解除監(jiān)管。具體程序詳見附件。

（二十四）開發(fā)企業(yè)憑住建主管部門出具的監(jiān)管意見向監(jiān)管銀行申請辦理結(jié)算手續(xù)，解除商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

六、違規(guī)情形處理

（二十五）開發(fā)企業(yè)有下列行為的，由住建主管部門責(zé)令限期整改，整改期間對存在違規(guī)行為的項目暫停撥付商品房預(yù)售資金，暫停該企業(yè)在轄區(qū)范圍內(nèi)所有開發(fā)項目的預(yù)售許可、現(xiàn)售備案：

1. 存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；

2. 預(yù)售項目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

3. 預(yù)售項目未按期交付使用的；

4. 違反規(guī)定直接收取商品房預(yù)售資金的；

5. 未按要求及時將預(yù)售款、開發(fā)貸款等資金存入監(jiān)管賬戶的；

6. 未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

7. 提供虛假資料套取商品房預(yù)售資金的；

8. 代收代繳資金未及時繳交的；

9. 其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

住建主管部門各相關(guān)科室和局屬單位要加強(qiáng)信息互通、聯(lián)動。

（二十六）監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由住建主管部門發(fā)函要求其限期整改，通報人民銀行、銀保監(jiān)分局處理，直至移出預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單,取消承接新的監(jiān)管業(yè)務(wù)：

1. 未按要求及時將預(yù)售款、開發(fā)貸款等資金存入監(jiān)管賬戶的；

2. 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預(yù)售資金行為，未及時通報市住建局的；

3. 未經(jīng)市住建局同意擅自撥付商品房預(yù)售資金的；

4. 未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的；

5. 其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

移出預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單的,兩年內(nèi)不得再加入預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。

七、附則

（二十七）本規(guī)定自公布之日起30日后施行。本規(guī)定施行后，《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)〈泉州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施意見〉的通知》（泉建房〔2013〕20號）作廢。

（二十八）本規(guī)定由泉州市住建局負(fù)責(zé)解釋。各縣（市、區(qū)）可結(jié)合本地實際，參照本規(guī)定，制定轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。

附件

預(yù)售資金監(jiān)管各流程操作程序

一、簽訂監(jiān)管協(xié)議操作程序

（一）提出申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，選擇監(jiān)管銀行并填寫提交監(jiān)管賬戶、企業(yè)基本信息、監(jiān)管金額等相關(guān)內(nèi)容。

（二）要件提交。

1. 預(yù)售資金監(jiān)管方案；

2. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

3. 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書；

4. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5. 建筑工程施工許可證；

6. 規(guī)劃總平面圖紙；

7. 地名命名文件；

8. 其他應(yīng)當(dāng)提供的資料。

增設(shè)賬戶只需提交預(yù)售資金監(jiān)管方案及發(fā)放開發(fā)貸款（若有）監(jiān)管賬戶銀行意見。

變更賬戶只需提交申請表、原監(jiān)管協(xié)議（開發(fā)企業(yè)及原監(jiān)管銀行）、原監(jiān)管賬戶銀行出具的監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)同意函。

監(jiān)管協(xié)議簽訂。住建主管部門、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)根據(jù)資金監(jiān)管系統(tǒng)打印的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》簽訂協(xié)議。  

二、監(jiān)管資金使用節(jié)點核驗操作程序

1. 提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項。

2．要件提交。

（1）達(dá)到預(yù)售條件，提交《商品房預(yù)售許可證》；

（2）工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)50%，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

（3）主體工程封頂，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

（4）外墻裝修完畢腳手架拆除，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

（5）單體驗收完成，提交單體驗收備案證明；

（6）完成綜合驗收備案的，提交綜合驗收備案證明；

（7）其他應(yīng)當(dāng)提供的資料。

3、要件審核。住建主管部門受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核。

三、重點監(jiān)管資金撥付操作程序

（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項。

（二）要件提交。

1. 用于支付建設(shè)施工進(jìn)度款，提供經(jīng)建設(shè)管理部門備案的工程施工合同、施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和施工單位的用款申請；

2. 用于支付購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；

3. 用于支付本工程其他相關(guān)費用的，提供申報項目發(fā)生金額的正式發(fā)票復(fù)印件（加蓋單位公章，原件核對）。

（三）資金撥付。住建主管部門受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核，對符合撥付條件的，經(jīng)住建主管部門同意，監(jiān)管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

四、一般監(jiān)管資金撥付操作程序

（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項。

（二）要件提交。無拖欠工程款和農(nóng)民工工資證明。

（三）資金撥付。對符合撥付條件經(jīng)住建主管部門審批同意的，監(jiān)管銀行及時撥付到開發(fā)企業(yè)的基本戶；對不符合撥付條件的，予以退回。

五、預(yù)售資金監(jiān)管解除操作程序

（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項。

（二）要件提交：

1. 施工企業(yè)出具的無拖欠工程款證明；

2. 住宅專項維修資金繳交情況確認(rèn)單；

3. 建設(shè)工程竣工備案證明；

4. 項目不動產(chǎn)首次登記證明。

（三）住建主管部門受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核，對符合條件的，予以解除監(jiān)管并出具監(jiān)管意見；對不符合條件的，予以退回。