關(guān)于推廣定向定價商品房安置模式的通知
(征求意見稿)
各縣（市、區(qū)）人民政府，泉州開發(fā)區(qū)、泉州臺商投資區(qū)管委會，市直有關(guān)單位：
為進(jìn)一步促進(jìn)房屋征收補(bǔ)償安置市場化，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，有效解決征收安置后續(xù)確權(quán)、管理、納統(tǒng)問題。根據(jù)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合中心市區(qū)近年探索積累經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就定向定價商品房安置模式有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、定向定價商品房安置模式的定義
定向定價商品房安置模式是將被征收人的補(bǔ)償權(quán)益以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞搅炕涮捉ㄔO(shè)對接商品房，定價面向被征收人銷售的安置方式。
二、定向定價商品房安置模式的操作流程
在履行法定程序前提下，定向定價商品房安置模式按以下流程操作、管理：
�。ㄒ唬┓课菡魇针A段
1.合理確定補(bǔ)償價值。國有土地上房屋征收按照房地合一方式確定補(bǔ)償價值。集體土地及地上房屋征收根據(jù)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等的規(guī)定確定補(bǔ)償價值。
國有土地上被征收房屋和新建定向商品房的價值由評估確定。在制定房屋征收補(bǔ)償方案前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)通過公開搖號方式選擇不少于5家具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，對被征收房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價和新建定向商品房基準(zhǔn)價進(jìn)行評估。
統(tǒng)管區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目被征收房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價和新建定向商品房基準(zhǔn)價應(yīng)于補(bǔ)償方案公開征求意見前報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
對有異議的評估結(jié)果，屬地房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托市房屋征收評估專家委員會鑒定并出具鑒定意見。經(jīng)鑒定認(rèn)可的評估結(jié)果，通過截尾均值的方式取值，作為補(bǔ)償方案的參考價。補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)同時明確定向商品房優(yōu)惠銷售單價。
2.協(xié)議明確貨幣量化補(bǔ)償權(quán)益。對照《征收補(bǔ)償方案》以貨幣補(bǔ)償方式確定被征收人可購買的定向定價商品房建筑面積，計(jì)算被征收人需留存的定向定價商品房購房款。
在《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》中明確被征收人享有在對接項(xiàng)目以定向銷售價格購買一定建筑面積商品房的權(quán)利，約定留存購房款。對接項(xiàng)目區(qū)分現(xiàn)房、期房，保障被征收人臨時過渡需求。
�。ǘ┰O(shè)計(jì)建設(shè)階段
3.附條件出讓定向定價商品房用地。定向定價商品房用地采用“招拍掛”方式供地，其戶型、套數(shù)、銷售價格、開竣工時間、款項(xiàng)支付時間、支付比例、超期交房違約責(zé)任納入出讓條件，在土地出讓合同簽訂時，由項(xiàng)目業(yè)主與受讓方另行簽訂合同并監(jiān)督執(zhí)行。
供地階段定向定價商品房戶型、套數(shù)、銷售價格、竣工時間等由屬地政府（或項(xiàng)目指揮部）提出。統(tǒng)管區(qū)定向定價商品房用地出讓方案應(yīng)當(dāng)征求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局意見。
4.堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)定向定價商品房。定向定價商品房的設(shè)計(jì)、建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合《泉州市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 泉州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅及商辦類建筑建設(shè)管理的通知》（泉政辦明傳〔2021〕75號）要求。
開發(fā)單位要保障建設(shè)資金投入到位，建立定向定價商品房品質(zhì)工作小組，研究制定品質(zhì)提升方案，牽頭督促落實(shí)品質(zhì)提升事項(xiàng)。
統(tǒng)管區(qū)定向定價商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查前，應(yīng)報(bào)市“抓城建提品質(zhì)”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室技術(shù)指導(dǎo)。設(shè)計(jì)方案聯(lián)審獲批后，開發(fā)單位要及時建立《定向定價商品房樓盤表》報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
（三）選房購房階段
5.選房簽訂補(bǔ)充協(xié)議。項(xiàng)目業(yè)主、開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)配合屬地政府立即開展選房工作。選房房源按整幢整梯提供。原則上，定向定價商品房應(yīng)于項(xiàng)目辦理《商品房預(yù)售許可證》前組織選房；條件不具備的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目主體封頂后一個月內(nèi)組織選房。正式選房前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行模擬選房，確保選房集中。
統(tǒng)管區(qū)定向定價商品房可以遵循“時點(diǎn)一致、差價互補(bǔ)”或“時點(diǎn)一致、等價置換”原則實(shí)行統(tǒng)籌安置，統(tǒng)籌調(diào)劑方案需報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確認(rèn)。
選房協(xié)議由屬地房屋征收部門、開發(fā)單位、被征收人共同簽訂。開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)選房結(jié)果明確待銷售定向定價商品房“一房一價”情況。被征收人需根據(jù)協(xié)議在規(guī)定期限內(nèi)繳清購房差價款項(xiàng)。
6.辦理定向定價商品房預(yù)售許可或銷售備案。定向定價商品房項(xiàng)目由開發(fā)單位申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案。辦理許可或備案時需提供屬地政府（或項(xiàng)目指揮部）出具的已選房源清單。取得的《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證明》需備注“定向銷售”。
7.簽訂合同辦理網(wǎng)簽備案。定向定價商品房購房采用網(wǎng)簽方式。被征收人作為定向購房人，根據(jù)生效《選房協(xié)議》和購房差價結(jié)款證明（采取貸款方式結(jié)款的，提供滿足放款條件證明）與開發(fā)單位簽訂《商品房買賣合同》，并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。被征收人購買定向定價商品房，不受商品房限購政策限制。
8.定向定價商品房驗(yàn)收交付使用。開發(fā)單位按照《商品房買賣合同》約定將房屋交付定向購房人使用。交付前定向定價商品房需通過現(xiàn)場聯(lián)合驗(yàn)收。定向定價商品房交付使用時，開發(fā)單位須同步提供《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》，并在約定時間內(nèi)配合購房人辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。違反《商品房買賣合同》約定的，按照《合同》約定條款處理。
�。ㄋ模┯喾空{(diào)度階段
9.統(tǒng)管區(qū)安置剩余房源由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)籌調(diào)度。可用于統(tǒng)籌調(diào)劑安置、上市交易或轉(zhuǎn)作保障性用房、人才房。屬區(qū)級剩余房源的，統(tǒng)籌調(diào)度前應(yīng)當(dāng)征求屬地政府意見。
（1）調(diào)劑用作統(tǒng)管區(qū)異地安置房源的，采取基準(zhǔn)價評估方式確定差價。調(diào)劑安置房源基準(zhǔn)價評估時點(diǎn)須與待安置項(xiàng)目《房屋征收補(bǔ)償方案》的定向定價商品房基準(zhǔn)價評估時點(diǎn)一致。經(jīng)評估確定的基準(zhǔn)價及差價互補(bǔ)方案需報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確認(rèn)。
�。�2）用于上市交易房源的，采取評估方式確定銷售底價�，F(xiàn)房銷售備案后采用公開競價方式對外銷售，購買對象應(yīng)符合中心市區(qū)限購政策，但不再分為剛需和非剛需類型。公開競價方案應(yīng)當(dāng)報(bào)權(quán)屬單位的上一級行政主管部門批準(zhǔn)。
（3）轉(zhuǎn)作保障性住房或人才房的，經(jīng)市政府同意后，由泉州市安居發(fā)展有限公司統(tǒng)一管理運(yùn)營。
三、定向定價商品房安置模式的要素保障
�。ㄒ唬┒ㄏ蛏唐贩績�(yōu)惠銷售單價確定原則。定向商品房優(yōu)惠銷售單價確定以不變相增加補(bǔ)償費(fèi)用為原則，以項(xiàng)目補(bǔ)償方案貨幣補(bǔ)償方式為基礎(chǔ)確定。原則上，定向商品房優(yōu)惠銷售單價應(yīng)包含選擇貨幣補(bǔ)償?shù)莫剟顔蝺r。
�。ǘ┒ㄏ蚨▋r商品房購房款協(xié)議留存原則。以《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》方式約定留存被征收人購房款。原則上，留存金額=定向商品房優(yōu)惠銷售價格×被征收人可購定向定價商品房建筑面積。
�。ㄈ┎粍赢a(chǎn)增值稅發(fā)票需求保障原則。定向定價商品房項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)按照定向購房人實(shí)際購房金額出具不動產(chǎn)增值稅發(fā)票。該內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為定向定價商品房土地出讓條件，由資源規(guī)劃部門納入土地出讓合同條款。
四、已簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的安商房轉(zhuǎn)換流程
安商房與定向定價商品房轉(zhuǎn)換是有效解決后續(xù)確權(quán)、管理、納統(tǒng)等問題，實(shí)現(xiàn)群眾房屋性質(zhì)由“動遷房”向“商品房”轉(zhuǎn)變的重要途徑。轉(zhuǎn)換流程如下：
�。ㄒ唬┨岢鲛D(zhuǎn)換申請。被征收人提出轉(zhuǎn)換為購買定向定價商品房安置模式申請。
（二）選房簽訂補(bǔ)充協(xié)議。符合轉(zhuǎn)換條件的，以不增加原產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議權(quán)利義務(wù)為原則，項(xiàng)目《征收補(bǔ)償方案》沒有確定安商房優(yōu)惠購買價的，以確定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換優(yōu)惠結(jié)算價作為定向商品房優(yōu)惠銷售單價；項(xiàng)目《征收補(bǔ)償方案》對安商房優(yōu)惠購買價有規(guī)定的，從其規(guī)定。定向定價商品房的可購建筑面積以原產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的可安置面積為依據(jù)。選房協(xié)議由屬地房屋征收部門、開發(fā)單位、被征收人共同簽訂,優(yōu)惠銷售單價和可購建筑面積納入選房協(xié)議。
（三）簽訂合同辦理網(wǎng)簽備案。原選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換被征收人直接作為定向購房人，根據(jù)生效《選房協(xié)議》和購房差價結(jié)款證明（采取貸款方式結(jié)款的，提供滿足放款條件證明）與開發(fā)單位簽訂《商品房買賣合同》，并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
已簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的安商房轉(zhuǎn)換定向定價商品房的，選房工作開展、預(yù)售許可或銷售備案、房屋交付驗(yàn)收使用等按本通知第二條第（三）款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、其他事項(xiàng)
本通知自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期至2028年2月止。通知實(shí)施前已出讓用于安置且不符合轉(zhuǎn)換條件的項(xiàng)目，仍按原有規(guī)定執(zhí)行。
