2020年2月18日，安溪縣城解放路西片區(qū)改造項(xiàng)目一期用地可售商品住宅精裝限價(jià)20284元/㎡，這是泉州出讓的首幅限價(jià)破2萬的地塊，雖然是精裝限價(jià)。
之前的南安石井毛坯限價(jià)19800元/㎡，隨后的田安路兩幅小體量地塊毛坯限價(jià)19666元/㎡，在2020年的大部分時(shí)間里，大家都還認(rèn)為破2萬大關(guān)，或許是泉州限價(jià)不可逾越的紅線。
直到2020年11月13日，田安路2020-7號(hào)地塊限價(jià)20570元/㎡，城東東星兩幅地塊毛坯限價(jià)22000元/㎡，一舉打破了這個(gè)假設(shè)。
從2017年大泉州啟動(dòng)限價(jià)以來，捅破“2萬”這一窗戶紙花了3年的時(shí)間。很巧，從2萬到破3萬的過程中也是走了3年。
2023年，泉州正迎來3萬+時(shí)代。
7月底，城東東星地塊出讓，毛坯最高限價(jià)37470元/㎡，這也是目前泉州新房的最高限價(jià)。10月底，后埔地塊出讓，毛坯最高限價(jià)29900元/㎡，距離3萬門檻僅一步之遙。
從2萬到3萬，這一限價(jià)界線是如何被突破的？
其一，戶型面積的突破。目前泉州中心城區(qū)已推出2幅改善型地塊，其中城東地塊配置30%房源、東海后埔地塊全部房源用于配建戶型面積不小于180㎡改善型商品房。
其二，限價(jià)的突破。最高限價(jià)在普通住宅的基礎(chǔ)上浮30-50%，如城東廈門國貿(mào)項(xiàng)目（改善型限價(jià)37470元/㎡，普通住宅限價(jià)24980元/㎡）、東海后埔新地塊（改善型限價(jià)29900元/㎡，普通住宅限價(jià)23000元/㎡）。
哪些區(qū)域有望邁向3萬門檻？
3萬+門檻被打開，還是從城東核心區(qū)開始，正如2萬門檻突破的立足點(diǎn)是在城東和市區(qū)。
城東、東海、市區(qū)，首先本身片區(qū)價(jià)值屬性高，具備一定的購買力；其次片區(qū)發(fā)展成熟，改善需求同樣亟需得到釋放；最后，泉州環(huán)灣發(fā)展核心區(qū)，需要高端改善住區(qū)的引領(lǐng)品質(zhì)人居的改善。
市區(qū)：暫無推地計(jì)劃，只能寄托于棚改釋放土地。
城東：城東南濱江地塊值得關(guān)注，這是城東核心區(qū)尚未開發(fā)的一線沿江區(qū)域，片區(qū)內(nèi)還有城東學(xué)園這一價(jià)值支撐。
東海：中央商務(wù)區(qū)的F13地塊、中央活力區(qū)以及后渚蓮垵區(qū)域均有可能，畢竟后埔推出的第二幅商品房地塊距離3萬僅一步之遙。
2023年，也是泉州環(huán)灣核心區(qū)全速奔向2萬+時(shí)代。
目前泉州核心區(qū)2萬+區(qū)域，還是5個(gè)，沒有變化：
今年泉州環(huán)灣核心區(qū)幾場(chǎng)土拍，限價(jià)不斷突破，正在邁進(jìn)1.7萬或向2萬這一門檻邁進(jìn)。
突破1.7萬門檻
鯉城江南：17000元/㎡，國貿(mào)項(xiàng)目，未入市；
石獅：19000元/㎡，建發(fā)/石獅產(chǎn)投項(xiàng)目，未入市。
突破1.6萬門檻
晉江池店：16900元/㎡，龍湖項(xiàng)目，未入市；
晉江紫帽：16951元/㎡，P2021-53號(hào)地塊，12.5土拍；
晉江西園：16100元/㎡，晉江文旅項(xiàng)目，未入市；
晉江市區(qū)：16500元/㎡，晉江房建項(xiàng)目，未入市。
可能明顯感受到，泉州主城新房?jī)r(jià)格體系已形成3個(gè)很明顯的梯隊(duì)：
第一梯隊(duì)：相當(dāng)于是“灣內(nèi)”。一側(cè)沿晉江至北峰，另一側(cè)沿洛陽江至洛江，兩江一山圍合之處就是泉州的2萬+房?jī)r(jià)梯隊(duì)，這一區(qū)域包括東海、城東和市區(qū)。
第二梯隊(duì)：沿江環(huán)灣第一線。包括江南、晉江池店/晉東、石獅，以及“灣內(nèi)”的北峰、洛江萬安等，限價(jià)陸續(xù)突破1.7萬這一門檻，有“沖2”的勢(shì)頭。
第三梯隊(duì)：發(fā)展中的新城。包括臺(tái)商、洛江陽江、晉江科創(chuàng)/高鐵等，片區(qū)正處于開發(fā)階段，需要時(shí)間發(fā)展，限價(jià)集中在1.4-1.6萬之間。
限價(jià)突破的同時(shí)，市場(chǎng)上也出現(xiàn)一種聲音：能賣到這個(gè)價(jià)么？
首先，市場(chǎng)下行這是事實(shí)，對(duì)于開發(fā)商來說，銷售壓力還是很大的。土地市場(chǎng)火熱，這是開發(fā)商對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的判斷；轉(zhuǎn)化到新房市場(chǎng)，則要看購房者買不買單。目前核心區(qū)多個(gè)新盤已陸續(xù)啟動(dòng)分銷。
其次，限價(jià)突破也就意味著一二手倒掛紅利的消失，部分區(qū)域新房限價(jià)已超過二手房?jī)r(jià)。當(dāng)下熱度高的江南板塊、東海城建水墨觀海項(xiàng)目，正是還能看得到價(jià)差紅利，而接下來入市的幾個(gè)新盤項(xiàng)目能否頂著售價(jià)賣，可以后續(xù)關(guān)注一下。
最后，可以明顯感受到，當(dāng)下入市的幾個(gè)新房項(xiàng)目基本都是品牌房企操刀，市場(chǎng)也會(huì)更加內(nèi)卷，區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷手段等因素綜合影響，樓盤間的熱度會(huì)被明顯拉開。
當(dāng)下新房限價(jià)更多回歸到“指導(dǎo)價(jià)”的作用，下行的市場(chǎng)環(huán)境，不斷拔高的限價(jià)又何嘗不是“放開限價(jià)”的一種方式。
可以預(yù)見，接下來這些“高限價(jià)”樓盤，開發(fā)商或?qū)⒃谙迌r(jià)的基礎(chǔ)上“打折”定價(jià)，畢竟，當(dāng)前二手房房?jī)r(jià)仍在不斷探底的過程中。
