回顧剛剛過去的2024年，土地市場依舊在“低溫運(yùn)行”；新房市場搖號落幕，開發(fā)商猛打價(jià)格戰(zhàn)；二手房市場價(jià)格還在底部徘徊……但好在，年末一系列積極“信號”也在預(yù)示著2025將是轉(zhuǎn)折的一年。
我們不妨一起梳理看看，2024泉州樓市整體表現(xiàn)如何？2025年的市場走向又將如何？
「政策」2024應(yīng)出盡出 史上最寬松
自2022年以來，樓市政策由緊到松，再到2024年刺激性政策應(yīng)出盡出。
尤其是2024年9月26日，官方首次提出"促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"，市場迎來真正的政策拐點(diǎn)。隨后，史上最強(qiáng)政策組合拳密集落地：首付比例下調(diào)、貸款利率創(chuàng)新低、限購政策大幅松綁..……政策基本應(yīng)出盡出，市場也在四季度取得了階段性的止跌。
回到泉州市場來看，首付比例、貸款利率以及公積金政策等方面利好不斷出臺，政策面迎來近年來最寬松的時(shí)期。
可以預(yù)見，圍繞房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，2025年政策環(huán)境將持續(xù)寬松，方向更加精準(zhǔn)、力度也會進(jìn)一步加大。
「市場」2024“以價(jià)換量”是常態(tài)
2024年，無論是新房還是二手房市場，最顯著的特征就是：分化加劇、以價(jià)換量。
1這一年，泉州樓市“以價(jià)換量”
2024年，大泉州一手住宅成交12978套，面積172.61萬㎡，同比下跌36.2%，成交均價(jià)12976元/㎡，總成交金額223.97億元。（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)廈門研究院數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計(jì)范圍：泉州市區(qū)（不含泉港）、晉江、石獅、南安、安溪）
①雖然政策刺激利好不斷，但購房者的觀望情緒仍然濃厚，導(dǎo)致成交量大幅縮減。
②成交量的上漲主要得力于核心區(qū)域項(xiàng)目與品牌房企項(xiàng)目，如城東、晉東板塊在價(jià)格調(diào)整后走量明顯，而外圍板塊即使降價(jià)銷售仍舊艱難；同板塊內(nèi)各盤間分化行情出現(xiàn)，一些具備優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、核心地段項(xiàng)目依舊維持高去化。
③雖然新房市場猛打“價(jià)格戰(zhàn)”，但成交價(jià)格卻漲了，正源于東海城東幾個2萬+改善項(xiàng)目的入市帶動均價(jià)上漲。
2這一年，泉州市區(qū)“搖號時(shí)代”落幕
2024年，泉州中心市區(qū)14盤共計(jì)推售21次。從市場反饋來看，除水墨觀海、萬科四期還保持“千人搖”的火熱場面之外，多個新盤入市認(rèn)籌量未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)無需公證搖號。從高峰期的“千人搖、萬人搖”，回到現(xiàn)在的“開盤轉(zhuǎn)順銷”速度，項(xiàng)目去化流速則因盤而異，市場轉(zhuǎn)向明顯。
3這一年，泉州打響“價(jià)格戰(zhàn)”
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，泉州二手房價(jià)連續(xù)32個月雙下跌，新房房價(jià)連續(xù)9個月雙下跌。
①新房市場，基本賣不到限價(jià)，分銷已成為新房市場的普遍營銷手段，還有特價(jià)房等優(yōu)惠不斷加碼，“價(jià)格戰(zhàn)”無處不在。
第一梯隊(duì)：2.5萬+：泉州高端改善型產(chǎn)品的新房項(xiàng)目；第二梯隊(duì)：1.8-2.5萬：城東、東海新房項(xiàng)目；第三梯隊(duì)：1.4-1.8萬：泉晉核心新區(qū)，鯉城江南、北峰、洛江萬安、晉江晉東、池店等5個區(qū)域新房項(xiàng)目；第四梯隊(duì)：1-1.4萬：這一梯隊(duì)主要包括洛江陽江、臺商板塊、以及晉江市區(qū)板塊。
②二手房市場，這是房價(jià)不斷探底的一年，各個板塊不乏有突破價(jià)格“底線”的房源成交。與此同時(shí)，二手房價(jià)下調(diào)也伴隨著成交量的提升，不少低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源入市能夠?qū)崿F(xiàn)快速成交。
第一梯隊(duì)：3萬+：市直校學(xué)區(qū)房和市區(qū)高端住宅小區(qū)；第二梯隊(duì)：2-3萬：各大板塊市場認(rèn)可度較高的改善品質(zhì)小區(qū)；第三梯隊(duì)：1.5-2萬：占據(jù)主城核心區(qū)、且整體均好性不錯的小區(qū)，如城東、東海等區(qū)域；第四梯隊(duì)：1-1.5萬：這一梯隊(duì)主要包括晉江池店南、臺商湖東板塊、以及洛江陽江新城。
可以看到，隨著新房取消限價(jià)，銷售將會更貼合二手市場的價(jià)差序列，重構(gòu)一些板塊的價(jià)格體系，像前期“一二手倒掛紅利”已基本消失；此外，板塊間的價(jià)差顯現(xiàn)，房價(jià)分層明顯，核心板塊的價(jià)值也正進(jìn)一步企穩(wěn)。
4這一年，泉州新房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向改善傾斜
2024年新房市場，相比于2023年最明顯的一個變化就是：供應(yīng)增加。從2023年的江南新區(qū)“一枝獨(dú)秀”，到2024年“全面開花”，基本每個區(qū)域都有3-7個新房項(xiàng)目，供應(yīng)量主要集中在城東和東海2個核心區(qū)域。
新房供應(yīng)增加的同時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，改善型房源基本占據(jù)超一半的市場份額；與此同時(shí)，泉州新房產(chǎn)品力也明顯提升。從市場反饋來看，品質(zhì)樓盤愈發(fā)得到市場的青睞，正如東海
保利天瓚和晉東
建發(fā)泉州灣海已清盤。
可以說，泉州樓市正在以肉眼可見的速度邁入品質(zhì)改善時(shí)代，尤其是2025年，大泉州多個區(qū)域“四代住宅”都將陸續(xù)入市，接下來依舊是改善型客戶進(jìn)場的一大機(jī)會。
「土地」2024全面遇冷， “不限價(jià)”時(shí)代開啟
2024年泉州土拍市場幾大變化值得關(guān)注：
1整體縮量明顯
對比2023全年推出81幅住宅地塊（含安置），2024年僅推出68幅住宅地塊（含安置）。尤其是中心城區(qū)，豐澤-鯉城-洛江僅成交9幅商住地塊，臺商投資區(qū)2024年全年并未有住宅地塊推出。
2市場遇冷，國企拿地+底價(jià)成交
市場調(diào)整周期，就連中心城區(qū)也不免遇冷，市場缺乏品牌房企和民企參與，絕大部分地塊由國企兜底。在這其中，也有細(xì)微變化值得關(guān)注：
①除城建之外，今年泉州發(fā)展集團(tuán)和泉州交發(fā)集團(tuán)也進(jìn)軍土地開發(fā)，并拿下東海、晉東等多個核心區(qū)域地塊。
②市場也有新面孔，華潤置地首進(jìn)泉州，與泉州城建合作開發(fā)東海中央商務(wù)區(qū)綜合體地塊，為泉州樓市帶來新的人居體驗(yàn)；此外，建發(fā)與弘橋合作，繼續(xù)深耕石獅。
③石獅、晉江市場走出不同的市場行情。晉江晉東、安海、金井地塊接連溢價(jià)拍出，石獅核心區(qū)接連拍出3幅地塊都是非本地國企拿地，與其他區(qū)域降溫行情形成反差。
3“第四代住宅”供應(yīng)爆發(fā)
目前城東、東海、鯉城、晉江、石獅以及周邊縣市已陸續(xù)推出多幅“四代住宅”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年大泉州推出可試點(diǎn)建設(shè)四代住宅的地塊就有30幅左右。
可以預(yù)見，2025年或?qū)⒊蔀榈谒拇≌?ldquo;爆發(fā)元年”。目前東海、石獅、永春多個四代住宅項(xiàng)目已率先入市，并且取得了較為亮眼的銷售成績。
相比于普通住宅，四代宅最直觀的一個變化，就是多出了一大塊陽臺面積，在一定程度上意味著套內(nèi)實(shí)用面積的增加。
4新出讓地塊不限價(jià)
10月1日起，泉州取消限價(jià)，其實(shí)早于2024年年初開始，晉江等多個區(qū)域已不限房價(jià)且不限地價(jià)。取消限房價(jià)政策將促進(jìn)新房價(jià)格回歸市場，有利于當(dāng)前市場的健康持續(xù)發(fā)展。
5土地開發(fā)節(jié)奏變慢
受市場大環(huán)境的影響，2024年土地開發(fā)節(jié)奏明顯變慢。一部分源于拿地主力為國企，整體流程會偏慢；另一方面，新房市場的降溫，開發(fā)商也會推遲入市節(jié)奏。
「最后」
2024年底一系列高層會議，都在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”，預(yù)計(jì)2025年樓市止跌回穩(wěn)的確定性很高。
泉州樓市又將走向如何？我們拭目以待。
