11月份以來，在供給膨脹、需求萎縮日益嚴重之下，北京樓市與天氣一樣迅速入冬。北京房地產交易管理網數據顯示，北京樓市成交量連降三周，庫存在上周達到了12萬套。這是繼2009年5月之后，庫存量在30個月后，再次回到12萬套高位。

價格刺激增多成交量連降三周

    北京房地產交易管理網數據顯示，上周(11月7日-13日)共有7個項目開盤，包括麗景長安、華潤置地·潤西山兩個首次入市的純新盤，以及太陽星城、綠城陽光名苑、北京城建·紅木林、強佑·清河新城、龍湖·好望山5個老項目后期。7個開盤項目累計提供商品住宅1869套、22.6萬m2，環比之前一周(10月31日-11月6日)分別增加74.35%、112.04%。

    不過，近期價格刺激的項目增多，但仍難以扭轉成交量繼續下滑的趨勢。繼11月首周住宅成交量環比緊縮兩成后，上周成交量再降一成。至此，北京市住宅成交量已連續下滑三周。北京房地產交易管理網數據顯示，上周北京期房、現房住宅累計成交1031套，套數環比之前一周(10月31日-11月6日)減少11.0%。亞豪機構副總經理高姍分析，盡管2011年下半年住宅交易呈現下行態勢，但供應層面卻加速放量，7至10月的開盤項目量依次為23個、30個、34個和36個，住宅市場從供不應求調整為供需持平，之后逆轉為供過于求。

近五成項目簽約不足三成

    在供應增加的同時，房子銷售情況卻愈發嚴峻。北京房地產交易管理網數據統計，截至11月14日，年內北京新建住宅期房供應項目180個，其中房子賣出30%以下的項目共85個，占到47%，其中簽約率為0的項目共24個。 供給膨脹、需求萎縮的矛盾直接導致樓市庫存的增大。北京房地產交易管理網數據顯示，截至11月9日，北京商品房期房住宅庫存為82627套，現房住宅庫存為37784套，合計住宅庫存達到了120411套。繼2009年5月30日達到12萬套“高峰”后，30個月后，北京住宅庫存量再次回到12萬套的高位。

    與上一輪調控相比，今年的市場形勢更為嚴峻。據悉，北京樓市庫存量從10萬套增長到11萬套，用了4個月時間，而從11萬套躍升至12萬套，卻僅用了兩個月時間。按照北京中原地產市場研究部總監張大偉的計算，按照10月份成交量5498套計算，消耗目前庫存即使在不新增供應的情況下也需要22個月。據悉，在新增積壓的住宅庫存中，大興、通州、昌平、順義、房山5個區縣的住宅庫存積壓增加就達到了2萬套，占到了全市新增庫存積壓的73%，5個郊區的庫存占比也首次達到了全市住宅庫存的五成以上。

四季度將是房企最困難期

    張大偉表示，“超過五成項目的簽約率過低使得市場存在非�？赡艿睦^續下調。特別是在限購下新增需求有限而庫存積壓逐漸嚴重的情況下，資金困難將使得高積壓項目逐漸開始促銷求量。”中國房產信息集團評論員楊晶晶認為，房地產市場不利因素的增加使年底重點城市市場壓力凸顯，四季度將成為今年全年最困難的時期。

    據媒體報道，萬科總裁郁亮近日首次向媒體透露了2012年萬科的發展策略是“過冬”。郁亮表示，此次房地產調控是2008年調控的延續，但不同的是，2008年的金融危機促使國內放松了樓市調控，而這一次地產行業不會再有這樣的好運了。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）