九月、十月這兩個傳統賣樓旺季收金寒磣，十一月、十二月也就成了不少商家的必爭檔期。從近日開始，各樓盤的營銷活動又開始增加。例如在老城區，就有即將亮相的東方文德廣場、萬科柏悅灣新一期，兩盤都已開始接受咨詢登記；外圍區域也不弱，例如在眼下最為熱門的南沙片區，不僅有樓盤高調舉辦特定圈層的營銷活動，更加有新項目在圖紙、售樓部都沒有的情況下就開始蓄客……一些操盤手認為，對于明年市場的無法預判，唯有在眼下盡量出貨避免不必要的風險。

    然而，面對商家們的各種折扣優惠、活動誘惑，買家們投之以冷靜謹慎的目光，觀望氛圍似乎還有在增加的趨勢。上周末，記者走訪老城區、天河區、白云區等多個樓盤看到，親臨現場咨詢了解產品的市民不算太少，不過即使是連連遭受銷售人員的折扣、又或是成本價的轟炸，看樓的市民卻一直保持理性，很少人沖動入市。這也難怪，隨著政策的不斷施壓，市場供應量的充裕以及眾多樓盤促銷信息的襲來，買家們對未來樓價下降的預期已經越來越堅定，既然這樣，就無需急于一時入市了。

這一輪博弈戰，持續時間相信不會短。

降價壓力進一步放大

    在普遍觀望的市況下，市場從“降不降價”，轉而變成了“需要降多少”的問題。記者在上周末直擊看到，盡管有開售樓盤開盤現場折扣達到9.2折，但是銷售業績較之以前已經明顯下滑，降價壓力的進一步放大，折射出市場可能會陷入“越降價越難賣”的困境。

9.2折，買家下手謹慎

    “說句實在話，這個樓盤的售價在同路段算是比較筍的”，上周在白云區某開售樓盤現場，一位買家這樣告訴記者，當記者問到價格這么筍，你“落手”沒有，該買家搖搖頭笑著說，還是想再等等看看吧，反正貨很多，不著急。  

    據了解，該盤的開售優惠還是很可觀的。如果是繳納誠意金的客戶，可以在總價減3000元的優惠基礎上再享9.6×9.8×9.8三重折扣優惠，實際上相當于9.1折左右的優惠。而對于未交納誠意金的買家，如果在開盤當天購買簽約，則可享受9.8×9.8×9.8×9.8四重折扣優惠，總體算下來，也即9.2折。而在折后的價格來說，1.1萬元/平方米的均價，在同路段來說也算是低的了。而記者在現場看到，盡管價格是明顯讓利，現場人氣也很旺，前來現場的買家非常多，但是實際銷售速度卻在放緩，截至12點左右，記者離開現場時，約有三成貨量售出，這顯示出買家“落手”越發謹慎的心態。

促銷有用嗎？

    在當前的觀望狀況下，降價有效嗎？白云區某操盤手告訴記者，促銷是當前最有效的辦法，也是最難的辦法。“降得太少，效果是相反的———不如不降；降得太多，老板不僅肉疼而且影響聲譽———需謹慎使用”。所以大多數操盤手都要用“不多也不少的降價”來撬動市場，這簡直是一項精妙的技術活。當前的市場，進入窘迫的境地，一方面市場萎縮明顯，另一方面觀望再度彌漫，正是如此，降價與樓價下行正在市場發酵，最后成為怎樣的購房心態，仍需要時間檢驗。（文/詹青）

南沙：高端盤大搞促銷，全新盤急著入市

    上周南沙再添“將建廣州最快地鐵”實質性利好，但開發商并不能松下一口氣。記者巡備受所見，賣高端別墅的，花大力氣搞“名人營銷”，不言降價但送出“住房券”，只要有誠心的客人，價格方面“好商量”。有些還沒拿到預售證的全新盤，為了趕在年底前開賣，著急的心態展露無遺。

貴價別墅請名人、送住券、送美食

    前段時間推出的南沙奧園的“山海一號”別墅，單價達3.6萬元/平方米。400-700平方米的大面積獨棟別墅，總價在1000萬元-3000萬元/棟，消化起來不是那么容易。上周末，“山海一號”對高端客戶展開又一次立體式的營銷轟炸。當天，“2011暢想南沙”第二屆廣州名人高爾夫邀請賽在該盤舉行，在山頂的山海壹號別墅會所，則同期舉行“2011暢想南沙名人論壇”，廣州城中來了不少名人，奧園總裁親自作陪。據了解，當天，有客人成交了一套大面積別墅，總價1000多萬元。

新盤沒有什么就開始蓄客

    盡管位置處在南沙的旺地———金洲商圈，但敏捷地產在南沙的首個項目君御國際，急著入市回籠資金。“什么都還沒有，還沒拿到預售證，沒有樣板房，沒有銷售中心……”這是記者在該樓盤的臨時接待中心聽到的銷售人員的說法。自然，對于消費者最關心的價格問題，也是無可奉告。記者所見，一棟單體樓盤還在趕工，開發商搶著在公路邊搭起了一個類似于工棚的接待中心，室內擺著的幾塊水牌，上面貼著開發商旗下增城某樓盤的宣傳資料還沒有來得及更換。幾張A4紙上面簡單地印著戶型圖，銷售人員稱：“這個是臨時的。”  

（海西地產投資網  馬彥凱輯）