近期萬科在上海全線降價的消息鬧得沸沸揚揚。隨著房價下行壓力逐漸增大，住房成交量持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈日益緊張，這也給前期突飛猛進的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶來了較大風險。

    根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至今年三季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托余額為6797．69億元，比二季度末增長12．32％。值得注意的是，前三季度投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達3216．67億元，比二季度末大幅增長54．82％。房地產(chǎn)信托成為信托公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴張最為迅猛的信托業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)信托的迅猛增長始自2009年下半年，由于銀行信貸收緊，不少房企甚至上市的大型房企都將融資渠道轉(zhuǎn)向信托，發(fā)行了大量的房地產(chǎn)信托計劃。從這兩年信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托周期來看，以一年到兩年期的房地產(chǎn)信托計劃居多，按照時間推算，今年底將有大批在2009年下半年發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃需要到期兌付。而從目前的房地產(chǎn)市場情況來看，住房成交量持續(xù)低迷，很多房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不能及時回籠造成資金鏈緊張，一旦房地產(chǎn)信托到期，而房地產(chǎn)開發(fā)商又拿不出資金，房地產(chǎn)信托就將面臨到期無法及時兌付的風險。

    “從我們了解的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈確實比較緊張，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有資金周轉(zhuǎn)的需求。”國慶節(jié)之后，上海某信托公司一位信托經(jīng)理前往寧波，并對那里的房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈狀況進行考察，經(jīng)過對寧波多家房企的走訪，他認為目前開發(fā)商的資金鏈狀況確實值得密切關(guān)注。

    這位信托經(jīng)理告訴記者，根據(jù)他了解的情況，寧波當?shù)氐拇笮头康禺a(chǎn)開發(fā)商并不多，以中小型開發(fā)商為主，目前銀行信貸對這些中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金“閘門”緊鎖。而在目前房地產(chǎn)銷售低迷的狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金不能及時回籠，資金周轉(zhuǎn)大多存在困難。該信托經(jīng)理認為，雖然目前寧波當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商資金鏈狀況問題并不大，但如果未來幾個月房地產(chǎn)價格下行，這些開發(fā)商的資金鏈可能會出現(xiàn)問題。

    “根據(jù)我們了解的狀況，我們決定今年對房地產(chǎn)行業(yè)保持非常謹慎的態(tài)度，原則上今后幾個月不再上新的項目。”上述信托經(jīng)理告訴記者。記者了解到，出于風險控制的考慮和監(jiān)管層日益加碼的“窗口指導(dǎo)”壓力，目前已有多家信托公司暫停發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃。“當然有些信托也是出于額度方面的原因而暫停發(fā)放房地產(chǎn)信托計劃。”上述人士表示。

    信托業(yè)人士劉擎表示，前期發(fā)行的房地產(chǎn)信托中并不是都有風險。他認為，應(yīng)該重點關(guān)注幾個方面：那些抵押率過高的；房產(chǎn)估值虛高的；信托標的物所在城市房價跌幅大的；信托設(shè)計杠桿較大的；融資方負債率高的；信托項目所在地新開工保障房面積較大的房地產(chǎn)信托計劃都隱含著較大風險，這些房地產(chǎn)信托計劃都值得密切關(guān)注。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）