近期萬科在上海全線降價的消息鬧得沸沸揚揚。隨著房價下行壓力逐漸增大，住房成交量持續低迷，房地產開發商資金鏈日益緊張，這也給前期突飛猛進的房地產信托業務帶來了較大風險。

    根據中國信托業協會數據統計顯示，截至今年三季度末，投向房地產領域的信托余額為6797．69億元，比二季度末增長12．32％。值得注意的是，前三季度投向房地產的新增信托資金累計達3216．67億元，比二季度末大幅增長54．82％。房地產信托成為信托公司業務規模擴張最為迅猛的信托業務。

    房地產信托的迅猛增長始自2009年下半年，由于銀行信貸收緊，不少房企甚至上市的大型房企都將融資渠道轉向信托，發行了大量的房地產信托計劃。從這兩年信托公司發行的房地產信托周期來看，以一年到兩年期的房地產信托計劃居多，按照時間推算，今年底將有大批在2009年下半年發行的房地產信托計劃需要到期兌付。而從目前的房地產市場情況來看，住房成交量持續低迷，很多房地產開發商由于資金不能及時回籠造成資金鏈緊張，一旦房地產信托到期，而房地產開發商又拿不出資金，房地產信托就將面臨到期無法及時兌付的風險。

    “從我們了解的情況來看，房地產開發商的資金鏈確實比較緊張，大部分房地產企業都有資金周轉的需求。”國慶節之后，上海某信托公司一位信托經理前往寧波，并對那里的房地產開發商資金鏈狀況進行考察，經過對寧波多家房企的走訪，他認為目前開發商的資金鏈狀況確實值得密切關注。

    這位信托經理告訴記者，根據他了解的情況，寧波當地的大型房地產開發商并不多，以中小型開發商為主，目前銀行信貸對這些中小房地產開發商的資金“閘門”緊鎖。而在目前房地產銷售低迷的狀況下，房地產開發商的資金不能及時回籠，資金周轉大多存在困難。該信托經理認為，雖然目前寧波當地的房地產開發商資金鏈狀況問題并不大，但如果未來幾個月房地產價格下行，這些開發商的資金鏈可能會出現問題。

    “根據我們了解的狀況，我們決定今年對房地產行業保持非常謹慎的態度，原則上今后幾個月不再上新的項目。”上述信托經理告訴記者。記者了解到，出于風險控制的考慮和監管層日益加碼的“窗口指導”壓力，目前已有多家信托公司暫停發行房地產信托計劃。“當然有些信托也是出于額度方面的原因而暫停發放房地產信托計劃。”上述人士表示。

    信托業人士劉擎表示，前期發行的房地產信托中并不是都有風險。他認為，應該重點關注幾個方面：那些抵押率過高的；房產估值虛高的；信托標的物所在城市房價跌幅大的；信托設計杠桿較大的；融資方負債率高的；信托項目所在地新開工保障房面積較大的房地產信托計劃都隱含著較大風險，這些房地產信托計劃都值得密切關注。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）