在這個樓市冬天里,中國各地興起了一股“退房維權(quán)”熱,市值縮水的業(yè)主們打出橫幅討伐開發(fā)商。業(yè)主們風(fēng)風(fēng)火火“維權(quán)”運動在網(wǎng)絡(luò)上并沒有獲得足夠的同情,反而引起一片嘲諷。有學(xué)者認為,樓市維權(quán)違反現(xiàn)代契約精神,有媒體呼吁回歸理性。其實,日本、美國、香港的民眾早于中國內(nèi)地經(jīng)歷了樓市泡沫破裂的過程,同樣面對房價下降,他們當(dāng)初怎么辦?
美國:大多數(shù)人被迫低價售房
在美國,樓市的蕭條每個人都能真切地感受到。社區(qū)、街道旁,到處掛滿賣房子的牌子,很多社區(qū)的房子都空了,綠油油的草坪也沒人打理了。即使是房市堅挺的華盛頓地區(qū),依然還可以看到大量的租售房廣告牌。2006年,美國房價達到巔峰時,各地大興土木、新建的房子四處開花,即便如此,市場仍是一房難求,想買房子的人都要排隊,房貸公司非常忙碌。從2007年的次貸危機到2008年的金融危機,美國房市終于崩盤,房價暴跌,今日也沒有復(fù)蘇。
美國房地產(chǎn)泡沫破滅催生了大量的無房族,杰克曾在2005年買了一棟公寓,由于房價縮水,現(xiàn)在杰克房子的貸款總額已經(jīng)超過了當(dāng)前市價,因還不起貸款,最近他的房子被銀行強行收走。美國一知名網(wǎng)站商業(yè)統(tǒng)計:有1600萬戶美國家庭的貸款額超過房屋市價本身,2008年至今,超過百萬房子被銀行收走。面對房價暴跌、房屋被收走,有些美國民眾上街游行,不過他們不是去找房地產(chǎn)商,畢竟這是“市場行為”,他們要求政府采取措施刺激經(jīng)濟增長,保住工作崗位,從而支付房貸。
美國最大房貸銀行富國銀行客戶經(jīng)理陳馨說,看到房屋價值縮水,美國人心理也會不平衡,但銀行的大多數(shù)客戶是選擇接受房價下跌的現(xiàn)實,會趁早把房子賣掉,以免虧損更多的錢。那些游行的民眾也會要求銀行下調(diào)利率,以減少房貸支出。居住在弗吉尼亞州阿靈頓縣的約翰尼爾森向記者介紹了所在社區(qū)的情況,尼爾森說:“一般當(dāng)房屋價值跌至購買額或貸款額以下,美國人有三種應(yīng)對方法:一部分全款買房者或部分有能力支付貸款者會堅持下去,等待房價回升;一部分人則是低價出售房子自己承擔(dān)損失,“那些沒有能力支付貸款的房主只能選擇違約,房子被銀行收回去”。
尼爾森說:“選擇違約會嚴(yán)重損害個人信用記錄,今后數(shù)年乃至十年內(nèi)都不能申請貸款買房買車。”為救助房地產(chǎn)市場,奧巴馬政府在金融危機期間就出臺了住房可負擔(dān)再融資項目。如果房屋價值縮水,政府支持企業(yè)房利美和房地美旗下的房屋抵押貸款在符合一定條件的情況下,可以減免或取消部分再融資費用,并降低貸款利率,這樣每個月的月供就少了,不至于走向違約。除了政府控制的企業(yè),政府還會與私有銀行機構(gòu)達成協(xié)議,下調(diào)房貸再融資的利率和費用。
由于次級貸款使“兩房”遭受了巨大損失,兩房于2008年被政府接管。目前,美國政府對他們提供的救助總額已達到約1700億美元(1美元約合6.35元人民幣)。本月初,兩房分別再向美財政部申請60億美元和78億美元救助資金。預(yù)計到2014年,美政府對“兩房”的救助總額將達到2200億美元。10月24日,奧巴馬政府宣布了一系列改革措施,旨在讓更多借款人重組住房抵押貸款,享受當(dāng)前較低利率,緩解房貸負擔(dān)。美國民眾面對房價下跌更多是采取比較理性的行動,會遵循市場經(jīng)濟的原則。而政府以及銀行等有關(guān)方面也會出臺相應(yīng)的措施,來穩(wěn)定市場情緒,盡量減少購房者的損失。
日本:房價跌80%,找央行也找開發(fā)商
野村先生(化名)在日本一家證券公司工作,現(xiàn)在是一名中層管理人員。他告訴記者,對中國現(xiàn)在發(fā)生的一切,他感到很熟悉,似曾相識。1985年后的日本,正是樓市癲狂的時期,樓市泡沫在1990年達到頂峰,房價漲了七八倍。隨之而來的是泡沫破裂,樓市崩盤,這個過程不過六七年的時間。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂,讓很多人苦不堪言,直到今天,仍有很多日本人還在背著當(dāng)年欠下的沉重債務(wù),還買房產(chǎn)的銀行貸款。
野村是在1991年在東京町田車站附近買的公寓房。當(dāng)時日本泡沫經(jīng)濟正破滅,房價從高位下降。這棟距離車站走路僅8分鐘的10層高的公寓,面積80平米,最早售價8000萬日元(100日元約合8.25元人民幣),他在和銷售商討價還價后,以6000萬日元買下來。20多年過去了,現(xiàn)在按二手房銷售的話,只能賣到3000萬日元,不到當(dāng)初的三分之一。按照日本的規(guī)定,房貸最高可以貸35年,貸款額最高上限為年收入的4倍。當(dāng)時野村和妻子的年收入加起來是1000萬日元,總共可以貸款4000萬日元,所以只支付了2000萬日元的首付。
貸款還了這么多年,現(xiàn)在每個月大概還款不到20萬日元,發(fā)獎金的月份還40萬日元,還剩不到1000萬日元的貸款,但是野村并不急著還。因為現(xiàn)在的貸款利息很低,大概只有1.8%左右。而在泡沫經(jīng)濟最鼎盛時期,貸款利息曾高達8%。他貸款時選擇的是變動利息。在房地產(chǎn)泡沫破裂后,日本經(jīng)濟狀況惡化,市場資金需求下降,企業(yè)不景氣,企業(yè)都不去貸款了,利息就下降了。現(xiàn)在,日本央行還在主導(dǎo)實施零利息的政策。
回顧日本泡沫經(jīng)濟前后的房價可以看出,房價1990年的頂峰到1994年的谷底,差價大概為80%,而野村是在房價下降大概40%時買的,當(dāng)時以為不會再跌了,沒想到那只是泡沫破裂的中途階段。以他來看,現(xiàn)在中國的房產(chǎn)泡沫估計還只是在下降了20%左右的階段,如果看看日本這面鏡子,就會推測出中國房價還有多少下降的空間。在房價下跌的時候,日本也出現(xiàn)過有業(yè)主去找開發(fā)商退錢的現(xiàn)象,當(dāng)時如果差價比較小的話,比如在1000萬日元的話,開放商就退給了業(yè)主。但是并沒有法律規(guī)定開放商有業(yè)務(wù)將房價差價的損失賠償給業(yè)主。不過,野村告訴記者,由于日本人“自我責(zé)任”意識又都比較強,覺得買房都是自己的責(zé)任,所以業(yè)主找開發(fā)商鬧事的事情基本沒有沒聽說。
香港:節(jié)衣縮食“給銀行打工”
近期,香港樓市出現(xiàn)調(diào)整,樓價自5月份高位逐步回落,負資產(chǎn)問題再次引起市民關(guān)注。(注:負資產(chǎn)是指房子總價下跌到比貸款額還低,比如150萬買房,貸款100萬,當(dāng)房價跌到90萬,就出現(xiàn)了負資產(chǎn)。)香港金融管理局日前公布的數(shù)字顯示,今年第三季度“負資產(chǎn)”按揭宗數(shù)按季度大幅上升33.4倍至1653宗,并回升至近9個季度新高。
提起“負資產(chǎn)”,許多香港人都有著痛苦的回憶。1997年由于樓市過度炒賣和過度借貸,在亞洲金融危機的沖擊下,外資大舉撤出香港,導(dǎo)致香港樓市崩盤,僅一年之內(nèi),樓價跌幅逾半,并在隨后在長達5年的跌勢中,樓價累積跌幅與1997年高峰期相比高達約70%。香港知名地產(chǎn)代理公司中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良昇向記者描繪了當(dāng)時的情形,“炒賣實在瘋狂,按揭息率10厘都炒,當(dāng)時供樓與家庭收入比率高達120%,就算不吃飯不買衣服都要供樓,你說是不是太瘋狂,有的樓盤十度轉(zhuǎn)手。”
由于市場上積累了太多的風(fēng)險,在外資大舉撤資下,市場資金抽緊,香港樓市泡沬隨即爆破。樓價呈自由落體式下滑,根據(jù)量度香港二手樓價走勢的中原地產(chǎn)指數(shù)顯示,在1997年10月至1998年10月的一年間,香港二手房價下跌了52%。香港金管局資料顯示,2003年6月是負資產(chǎn)問題最嚴(yán)重的時期,當(dāng)時香港共有約105697宗負資產(chǎn)按揭,占所有按揭的22%,涉及金額1650億港元(1港元約合0.81元人民幣)。在蕓蕓“負資產(chǎn)”中,香港知名的精神科醫(yī)生曾繁光曾多次被媒體報道。當(dāng)時月入10萬港元的曾繁光,甚至窮到?jīng)]錢買菜,只能讓年幼的孩子穿掩不住肚臍的衣服。從1998年開始,他先后在各大報章寫專欄,開源償還銀行按揭。“許多負資產(chǎn)家庭為了還債,唯有節(jié)衣縮食,所有的錢差不多都用來還給銀行,社會氣氛低沉,消費停滯不前,經(jīng)濟低迷。”黃良昇說,當(dāng)時還有人跳樓自殺。
在長達6年多的樓市低迷期,特區(qū)政府為了穩(wěn)定樓市,曾經(jīng)推出一些措施,包括停售公屋和居屋,停止主動賣地,以及撤銷租住權(quán)管制,以令私人租賃市場恢復(fù)自由運作。黃良昇卻認為,真正令樓市由谷底回升的是內(nèi)地經(jīng)濟對香港的拉動作用,正是中央政府在2003年非典時期對香港實施《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》和“個人游”政策,刺活香港經(jīng)濟,令香港經(jīng)濟于2004年走出自1998年11月份開始的長達68個月通縮期。雖說因為負資產(chǎn)而令生活陷入困境,但據(jù)黃良昇介紹,當(dāng)時香港業(yè)主因負資產(chǎn)而斷供按揭的個案極少,比率不足2%。“申請破產(chǎn)的也不多。一來是仍有收入、有儲蓄,還有就是中國人的美德,千方百計都要把錢還上,當(dāng)然香港的法律也不容許賴賬”。
(海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯)
樓盤名稱 | 均價(元/㎡) |
---|---|
建發(fā)泉州灣海 | 17178元/㎡ |
蓮花禧上 | 16800元/㎡ |
中海臻如府 | 23000元/㎡ |
國貿(mào)江南璟上 | 17000元/㎡ |
國貿(mào)天琴樾 | 24980元/㎡ |
建發(fā)·璞云 | 待定 |
建發(fā)璞玥云山 | 待定 |
保利·湖心璞悅 | 17178元/㎡ |
保利隆恩清源瑧悅 | 24998元/㎡ |
華越·江璟 | 14853元/㎡ |