臨近年末，隨著市場對樓市降價(jià)預(yù)期深化，融資渠道被卡死的開發(fā)商出現(xiàn)密集股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，以回流資金。調(diào)控引發(fā)房地產(chǎn)市場格局調(diào)整，“大魚吃小魚”后實(shí)力強(qiáng)大的大型房企將成市場主力。上實(shí)整合城開持股升至70%、正和股份以4家房企股權(quán)置換礦產(chǎn)公司、海航轉(zhuǎn)讓近46億元資產(chǎn)……11月以來，無論從產(chǎn)權(quán)市場還是資本市場，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等案例密集出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場整合速度進(jìn)一步加快。

   “未來1-2年內(nèi)，活躍房企數(shù)量會迅速減少到5000家以內(nèi)。”建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森11月25日對媒體表示，調(diào)控引發(fā)了房地產(chǎn)市場的格局調(diào)整，“大魚吃小魚”后實(shí)力強(qiáng)大的大規(guī)模房企將成為市場主力。

    現(xiàn)狀年末房企股權(quán)交易井噴

    臨近年末，隨著北京各大新老樓盤進(jìn)入“明降”，市場對樓市降價(jià)預(yù)期深化，融資渠道被卡死的開發(fā)商出現(xiàn)密集的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易以回流資金。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月當(dāng)月，全國房地產(chǎn)公司完成9宗股權(quán)交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易數(shù)已達(dá)102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達(dá)到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。而據(jù)清科研究中心11月11日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項(xiàng)目或物業(yè)管理公司的收購上。

   “很多項(xiàng)目找上門來談收購，而且很多報(bào)出成本價(jià)”SOHO中國董事長潘石屹告訴記者，目前樓市銷售情況非常差，很多項(xiàng)目由于缺乏資金只能尋求民間合作，對手持百億元現(xiàn)金的SOHO中國來說不失為一次收購良機(jī)，但他以上市公司將發(fā)布公告為由，未透露合作項(xiàng)目的詳細(xì)情況。

    而僅僅一個月前，接觸了多家賣地企業(yè)的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾告訴記者，賣方的報(bào)價(jià)仍過高且談判余地較小，故融創(chuàng)還未有成功交易。業(yè)內(nèi)人士表示，賣方的報(bào)價(jià)出現(xiàn)了明顯下跌或許和年末工程款、三角債等多筆資金需要結(jié)算有關(guān)。記者獲悉，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心在于土地資源，目前中小房企缺乏資金，對市場判斷悲觀，土地轉(zhuǎn)讓也日漸活躍，如萬科、融創(chuàng)、保利、首創(chuàng)等今年銷售情況尚佳、有一定資金優(yōu)勢的開發(fā)商都早已密切關(guān)注調(diào)控下行業(yè)洗牌帶來的擴(kuò)張機(jī)遇。

    分析資金緊張致資源重配置

    記者從洲聯(lián)集團(tuán)五合智庫研究部了解到，目前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目有四種類型：央企繼續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目套現(xiàn)確保資金安全、投資者撤出房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)、以及房地產(chǎn)企業(yè)之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，“整體上資金緊張是房地產(chǎn)并購主要原因，而資源的重新配置勢必將推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)整合。”

    業(yè)內(nèi)人士指出，以11月初中冶集團(tuán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓南京臨江老城改造建設(shè)投資公司為例，央企房地產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓更多是政策要求而非市場作用，由于歷史原因手續(xù)復(fù)雜，此塊一直進(jìn)行較緩慢，并非房企并購的主流。近期交易的一個特點(diǎn)，是在地產(chǎn)調(diào)控下上市企業(yè)剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，如正和股份以4家房企股權(quán)置換礦產(chǎn)公司、水井坊剝離5.3億元地產(chǎn)項(xiàng)目、海南航空轉(zhuǎn)讓近46億元地產(chǎn)股權(quán)和地塊等，除了補(bǔ)充流動資金外，更多是想甩開增發(fā)的不利“包袱”，為股價(jià)上漲和再融資鋪路。

    但并購最為活躍的還是眾多不知名的中小房企，由于知名度不高也無需披露交易而無法具體統(tǒng)計(jì)。據(jù)清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿介紹，目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的并購案例以“強(qiáng)并弱”或“弱抱團(tuán)”的兼并重組交易為主，并沒有出現(xiàn)兩個大企業(yè)之間“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的交易，顯示出調(diào)控下中小房企或主動或被動逐漸退出市場。徐衛(wèi)卿透露，值得一提的是在傳統(tǒng)融資渠道幾近全部對房企關(guān)閉的背景下，外資等私募股權(quán)房地產(chǎn)基金，對住宅和商業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血，參與未上市企業(yè)股權(quán)投資及企業(yè)收購和兼并投資等，在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)估值普遍偏低的情況下尋求并購。

    預(yù)測市場集中化難以避免

    日前，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森對外表示，今后，市場格局將會出現(xiàn)明顯的調(diào)整，活躍在600多個城市的一兩萬地產(chǎn)商將會從現(xiàn)在的一兩萬家減少到五千家以內(nèi)。胡葆森認(rèn)為，市場格局調(diào)整的結(jié)果將會由規(guī)模較大、發(fā)展較專業(yè)的地產(chǎn)商承擔(dān)起城市發(fā)展的主要作用。

    中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁陳順則認(rèn)為，無論是從兩萬家減少到一萬家，還是從兩萬家減少到五千家，雖然數(shù)量級有差異，但是房企之間并購、乃至外部資本介入房企并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等會越來越多。陳順認(rèn)為，相對于其他技術(shù)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)是資金密集度較高的企業(yè)。在調(diào)控不松動、市場去化率與回款速度減慢的環(huán)境中，大小房企都會遭遇資金緊張的問題。有的加上債務(wù)原因，一些股東甚至不可避免地要退出房地產(chǎn)行業(yè)。

    陳順還預(yù)計(jì)，明年上半年會是房地產(chǎn)出現(xiàn)并購較多的一個時期。從中央高層的表態(tài)看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控決心大，一定會從結(jié)果上形成資金和資源更優(yōu)化的配置。還有一位國資背景房企副總經(jīng)理表示，在大房企擁有越來越多市場份額的同時，小房企可以通過特色經(jīng)營、個性化定制等尋求到自己的發(fā)展空間。這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大陸房地產(chǎn)市場的集中度還遠(yuǎn)沒有境外高，特別是龍頭房企的比例還比較小。但這也不意味著小房企就沒有生路。大房企越來越多會走產(chǎn)業(yè)化道路，小房企則可以走個性化道路，總量規(guī)模小，但可以通過個性化發(fā)展尋求高利潤。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）