臨近年末，隨著市場對樓市降價預期深化，融資渠道被卡死的開發商出現密集股權轉讓交易，以回流資金。調控引發房地產市場格局調整，“大魚吃小魚”后實力強大的大型房企將成市場主力。上實整合城開持股升至70%、正和股份以4家房企股權置換礦產公司、海航轉讓近46億元資產……11月以來，無論從產權市場還是資本市場，房企股權轉讓、并購等案例密集出現，房地產市場整合速度進一步加快。

   “未來1-2年內，活躍房企數量會迅速減少到5000家以內。”建業地產董事局主席胡葆森11月25日對媒體表示，調控引發了房地產市場的格局調整，“大魚吃小魚”后實力強大的大規模房企將成為市場主力。

    現狀年末房企股權交易井噴

    臨近年末，隨著北京各大新老樓盤進入“明降”，市場對樓市降價預期深化，融資渠道被卡死的開發商出現密集的股權轉讓交易以回流資金。據中原地產統計，11月當月，全國房地產公司完成9宗股權交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產企業股權交易數已達102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。而據清科研究中心11月11日發布的報告顯示，今年前三季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發生在房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購上。

   “很多項目找上門來談收購，而且很多報出成本價”SOHO中國董事長潘石屹告訴記者，目前樓市銷售情況非常差，很多項目由于缺乏資金只能尋求民間合作，對手持百億元現金的SOHO中國來說不失為一次收購良機，但他以上市公司將發布公告為由，未透露合作項目的詳細情況。

    而僅僅一個月前，接觸了多家賣地企業的融創中國董事長孫宏斌曾告訴記者，賣方的報價仍過高且談判余地較小，故融創還未有成功交易。業內人士表示，賣方的報價出現了明顯下跌或許和年末工程款、三角債等多筆資金需要結算有關。記者獲悉，房企股權轉讓的核心在于土地資源，目前中小房企缺乏資金，對市場判斷悲觀，土地轉讓也日漸活躍，如萬科、融創、保利、首創等今年銷售情況尚佳、有一定資金優勢的開發商都早已密切關注調控下行業洗牌帶來的擴張機遇。

    分析資金緊張致資源重配置

    記者從洲聯集團五合智庫研究部了解到，目前轉讓的房地產項目有四種類型：央企繼續退出房地產業、傳統企業轉讓房地產項目套現確保資金安全、投資者撤出房地產業轉戰其他產業、以及房地產企業之間的股權轉讓，“整體上資金緊張是房地產并購主要原因，而資源的重新配置勢必將推進房地產業整合。”

    業內人士指出，以11月初中冶集團在北京產權交易所掛牌轉讓南京臨江老城改造建設投資公司為例，央企房地產的股權轉讓更多是政策要求而非市場作用，由于歷史原因手續復雜，此塊一直進行較緩慢，并非房企并購的主流。近期交易的一個特點，是在地產調控下上市企業剝離地產資產，如正和股份以4家房企股權置換礦產公司、水井坊剝離5.3億元地產項目、海南航空轉讓近46億元地產股權和地塊等，除了補充流動資金外，更多是想甩開增發的不利“包袱”，為股價上漲和再融資鋪路。

    但并購最為活躍的還是眾多不知名的中小房企，由于知名度不高也無需披露交易而無法具體統計。據清科研究中心分析師徐衛卿介紹，目前房地產行業內的并購案例以“強并弱”或“弱抱團”的兼并重組交易為主，并沒有出現兩個大企業之間“強強聯手”的交易，顯示出調控下中小房企或主動或被動逐漸退出市場。徐衛卿透露，值得一提的是在傳統融資渠道幾近全部對房企關閉的背景下，外資等私募股權房地產基金，對住宅和商業地產在建項目進行資金輸血，參與未上市企業股權投資及企業收購和兼并投資等，在目前房地產項目資產估值普遍偏低的情況下尋求并購。

    預測市場集中化難以避免

    日前，建業地產董事局主席胡葆森對外表示，今后，市場格局將會出現明顯的調整，活躍在600多個城市的一兩萬地產商將會從現在的一兩萬家減少到五千家以內。胡葆森認為，市場格局調整的結果將會由規模較大、發展較專業的地產商承擔起城市發展的主要作用。

    中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順則認為，無論是從兩萬家減少到一萬家，還是從兩萬家減少到五千家，雖然數量級有差異，但是房企之間并購、乃至外部資本介入房企并購、股權轉讓等會越來越多。陳順認為，相對于其他技術密集型行業，房地產是資金密集度較高的企業。在調控不松動、市場去化率與回款速度減慢的環境中，大小房企都會遭遇資金緊張的問題。有的加上債務原因，一些股東甚至不可避免地要退出房地產行業。

    陳順還預計，明年上半年會是房地產出現并購較多的一個時期。從中央高層的表態看，這一輪房地產調控決心大，一定會從結果上形成資金和資源更優化的配置。還有一位國資背景房企副總經理表示，在大房企擁有越來越多市場份額的同時，小房企可以通過特色經營、個性化定制等尋求到自己的發展空間。這位業內人士認為，大陸房地產市場的集中度還遠沒有境外高，特別是龍頭房企的比例還比較小。但這也不意味著小房企就沒有生路。大房企越來越多會走產業化道路，小房企則可以走個性化道路，總量規模小，但可以通過個性化發展尋求高利潤。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）