一線城市的樓市呈現進一步低迷趨勢。

    數據顯示，剛剛過去的11月，北上廣深四大城市的一手住宅簽約面積較10月再度下降，成交均價也環比小幅下降，價量齊跌再度蔓延。業內人士普遍認為，交易低迷的局勢至少將延續到明年一二季度，而且，何時走出低谷仍有賴于政策松動。與此同時，為了沖刺全年銷售業績，開發商不得不采取降價策略，最早由萬科、中海、龍湖等公司開啟的降價潮中，已有越來越多同行加入。

局部降價難以提振市場

年關將至，部分旨在通過大幅降價消化庫存、回籠資金的開發商們終于可以稍微喘一口氣。記者發現，在11月上海商品住宅成交排行榜上，多個大幅降價促銷的樓盤均取得了不錯的銷售業績。其中，位于上海浦東的中海御景熙岸項目以成交499套房源位列該市11月樓市銷售榜榜首。然而，部分降價樓盤的逆市熱銷并沒有帶領上海樓市走出低谷。漢宇地產市場研究部一手房監測數據顯示，截止到11月30日，上海商品住宅成交面積為49.12萬平方米，依然處于今年月度成交量的低位水平，與去年同期相比大跌近五成。

    值得注意的是，11月上海商品住宅49.12萬平方米的成交面積還創了近六年同期有成交數據以來的最低，相比此前成交量最低的2008年同期的70萬平方米還低了近30%。同樣的局面還發生在其他一線城市。深圳市規劃和國土資源委員會房地產信息系統數據顯示，11月份，深圳新建商品住宅市場共成交1685套，成交面積為14.55萬平方米，較今年10月份的18.35萬平方米環比下跌21%，較2010年11月份的23.32萬平方米同比下跌38%。

    廣州房地產交易官方網站陽光家緣的實時簽約數據也顯示，11月份廣州一手住宅網簽成交量為4236套，比10月份的網簽總數5755套減少了1519套，環比下跌26.39%，每天的成交量平均141套，總成交面積約為49.4萬平方米，與10月份環比成交面積下跌23%。幾大城市中，僅北京樓市在11月實現了環比微幅上升。北京市房地產交易管理網的數據顯示，11月份北京住宅期房共成交5204套，環比10月上漲11.3%，但相比去年同期則下跌48.5%。

    其實，無論哪個城市，11月的一手住房成交量均處于歷史最低水平。而在業內人士看來：地產的寒冬只是開始，即便交易已陷入地量，但市場對于降價的預期越來越強烈，買家也不再積極入市，這意味著樓市短期不具備觸底反彈的條件，交易低迷狀態預計將持續一段時間。漢宇地產市場研究部經理付偉認為，由于目前購房置業者觀望情緒濃厚，年底開發商將繼續采取降價方式吸引購房者，從而提高在售房源去化速度，實現銷售目標。12月，降價將繼續成為樓市的關鍵詞，市場可能再次進入政策觀望期，成交量很可能將繼續呈現萎縮態勢。

打開降價通道

    伴隨成交地量，幾個城市的房價也再度出現環比下降，但總體成交均價依然高位運行。據北京中原地產統計，11月商品房住宅簽約均價為19593元/平方米，環比上月的20760元/平方米，下調幅度達到了5.6%。廣州11月的網上簽約成交均價約為10735元/平方米，環比上月的11183元/平方米下降4%。

    鏈家地產首席分析師張月認為，北京商品住宅成交均價繼去年10月份來首次跌破兩萬。價格拐點初步確立，價格深度下調通道已然開啟，加速下降的趨勢或會延續到明年二季度后，轉為平穩回落。上海和深圳的房價環比跌幅較小。其中，上海市11月商品住宅成交均價為20988元/平方米，環比10月小幅下跌不到2%，同比則下跌了6.58%；而深圳市新建商品住宅成交均價為18757元/平方米，較今年10月份的19119元/平方米環比下跌約2%。值得提及的是，深圳的房價出現了同比4個百分點的漲幅。

    同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，就上海而言，從降價樓盤數量比例來看，目前只有5%左右的樓盤屬于“跑得快”的類型，部分房企仍以主動或被動“死扛”的方式應對當前標桿房企率先降價的市場環境，這導致了當前上海等一線城市市場成交尚未激活，整個市場成交趨勢維持量低價穩的態勢。事實上，目前幾大城市降價的樓盤主要集中在郊區，市區價格依然保持相對堅挺，這也是整體市場成交量難以放大的主要原因。德佑地產市場中心研究主任陸騎麟表示，雖然11月上海部分樓盤成交均價出現了大幅調整，但還是集中在外環以外和存量相對集中的區域，而交通生活配套設施相對完善的區域的價格調整仍無法達到購房者的預期，并且房價的調整傳至二手市場速度相對緩慢，也無法形成全市普降的態勢，更加增加了購房者的觀望。

    深圳方面，雖然市場降價呼聲愈演愈烈，一手房市場造成的溢出效應，使深圳二手房市場開始分裂出惜售和削價求售兩種市場行為，大部分資金狀況良好的業主不敢輕易放盤，購房者還是死守觀望心理，遲遲未做購房決策，從而導致整體上二手房市場成交萎縮。

大房企接力降價

    事實上，整個11月，全國幾大城市樓市中，最大的看點莫過于部分大型房地產企業因為降價搶收而引發的促銷小高潮。在11月上海商品住宅成交排行榜上，多數熱銷樓盤均曾因大幅打折促銷而被推上風口浪尖，如中海御景熙岸、萬科清林徑等樓盤均經歷了和老業主的“沖突”。同樣，萬科深圳的清林徑也因為新推產品價格較低而引發部分業主維權。

    事實上，開發商對于降價始終諱莫如深的最大制約因素，便是擔憂老業主的不滿。廣州一家大型房地產企業營銷負責人便表示：“到目前為止，公司在定價上都非常謹慎，基本沒有出現老樓盤大幅度降價的情形，而是在新樓盤上去下工夫。”即便如此，市場整體低迷已經逼迫更多有業績要求的上市房企采取積極的價格策略。有消息顯示，除了較早前調價的萬科、中海、龍湖以及綠地等開發商，金地、雅居樂以及恒大地產旗下的部分項目呈現接力之勢。接力降價顯示出，開發商依然保持了極為謹慎和悲觀的態度。日前，包括萬科郁亮、富力李思廉、恒大許家印在內的多個地產大腕在公開場合表示：目前的首要任務仍然是“加緊出貨”，加速現金回流。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）