12月8日，北京市土地整理儲備中心宣布，北京華商置業(yè)有限公司僅經(jīng)過一次報價，以2.7183億元的底價摘得大興區(qū)新城北區(qū)0302-040地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。
不能完成的任務(wù)
在目前冷清的土地市場中，能夠以底價成交，已顯鶴立雞群。北京市土地整理儲備中心的信息顯示，截至12月8日，北京土地市場已經(jīng)接受掛牌競價的24塊土地中，尚16幅無人問津，占比達(dá)66.7%。而8幅已收到報價的地塊中，有7幅目前只有一次報價。偉業(yè)我愛我家市場研究院根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1~11月份北京全市土地市場共成交經(jīng)營性用地107宗，合計910.5公頃，僅完成了全年供地計劃1770公頃的51.4%。
“迫于供地計劃的壓力，年底北京土地市場或?qū)⒂写罅康貕K推出。”偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮表示，在集中推地的帶動之下，北京的土地成交也有望放量，“但是北京今年的土地供應(yīng)計劃肯定無法正常完成”。與以往不同的是，這一次供地計劃無法完成，原因并不在供地的國土部門一方。
“土地儲備中心推地意愿非常積極。”陳亮認(rèn)為，造成北京今年的土地供應(yīng)計劃無法完成的原因在于，一方面，之前征地成本較高，造成了目前待出讓的土地成本居高不下，在低迷的市場環(huán)境下，較高的出讓價格使得大多數(shù)企業(yè)望而卻步；另一方面，年初較大的保障房配建任務(wù)，使得不少開發(fā)企業(yè)對配建保障房的地塊拿地意愿較低，這給各區(qū)縣的土地出讓帶來了很大壓力，而當(dāng)前三季度的保障房供地計劃基本完成之后，房地產(chǎn)市場卻開始日漸低迷，即便土地不再有保障房配建，企業(yè)拿地積極性已然不再。“而歸根結(jié)底，還是由于樓市低迷造成的開發(fā)商資金鏈緊張。”
實(shí)際上，不僅僅是北京，臨近年末，多個地方政府尚未完成全年土地供應(yīng)計劃。最近一段時間，也出現(xiàn)了部分地方政府集中供地的情況。據(jù)CRIC(克而瑞)監(jiān)測，近兩周，常州、合肥、蘇州、寧波、武漢等二線城市均出現(xiàn)了集中大批量的供地。與此同時，流拍也在各地的土地市場中屢見不鮮。 11月1日到28日，CRIC所監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市中，土地流拍幅數(shù)達(dá)到115幅，較10月份所監(jiān)測到的22幅流拍土地，增加了4倍多。而11月的土地流拍總建筑面積達(dá)1550萬平方米，環(huán)比增加195%；流拍土地出讓金額達(dá)436億，環(huán)比增加308%。無論從土地流拍的幅數(shù)還是總量來看，近兩月以來土地流拍的情況都日益加劇。
土地的地量成交直接導(dǎo)致了地方政府土地收入的銳減。北京中原市場研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前11月，全國主要的130個城市，總出讓土地地塊為24200塊，出讓的土地面積為108500萬平方米。其中住宅地塊合計為7476塊，出讓面積為39100萬平方米。130個城市的總土地出讓金為1.18萬億，其中住宅類地塊的土地出讓金合計為5860億。而在2010年前11月，全國130個城市的土地出讓金總額達(dá)到了1.7萬億。今年前11月相比去年同期，土地出讓金減少了5200億，減少幅度達(dá)到30%。
地方政府主動求變
種種跡象顯示，為了促進(jìn)土地成功出讓，避免出現(xiàn)集中流拍情況的出現(xiàn)，地方政府已開始積極調(diào)整出讓策略。一個月前，北京市土地整理儲備中心就發(fā)布公告稱，對豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目四期F2公建混合住宅用地的交易條件作出變更，取消此前要求配建的限價商品房面積，該宗地居住用途的建筑規(guī)模全部為普通商品房。
然而，自11月21日接受競買報價以來，該地塊至今依然無人應(yīng)價。 此后的11月底，北京市土地整理儲備中心再度發(fā)布公告，宣布調(diào)低兩宗地塊的掛牌起始價，兩地塊調(diào)整后的掛牌起始價相比之前分別下調(diào)了8.3%和15%。除北京之外，12月8日蘇州預(yù)出讓的地塊中，也有4宗土地降低底價再次出讓，其中，6月曾經(jīng)流拍的蘇地2011-B-78地塊這次出讓底價較上次下降達(dá)2億元。
“地方政府主動調(diào)低土地的出讓底價，供求雙方都是受益者。”CRIC分析師孫田認(rèn)為，首先，地方政府可以有效扭轉(zhuǎn)土地接連流拍的不利局面，其次，隨著地方政府的調(diào)價，年底的土地出讓價格更趨合理，12月份也就成了有實(shí)力企業(yè)底價拿地的最佳時機(jī)。“從更長遠(yuǎn)來看，2011年末企業(yè)拿地成本的降低，也將間接推動未來一段時間內(nèi)房價的理性走勢。”
除了直接降低拿地門檻，還有地方政府在供地結(jié)構(gòu)上主動迎合開發(fā)商的需求。據(jù)CRIC監(jiān)測，在11月底常州掛牌的30幅地塊中，用地性質(zhì)基本都包括商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達(dá)20%；在武漢計劃出讓的35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上；甚至于在合肥12月推的9幅土地中，傳言有3幅都已提前同萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]進(jìn)行意向溝通，將開發(fā)城市綜合體。
孫田分析表示，從近期政府大規(guī)模供地中，商業(yè)地塊比重明顯上升的情況來看，地方政府希望通過商業(yè)地塊的推出、開發(fā)來帶動推地區(qū)域周邊相應(yīng)配套的發(fā)展。此外，在調(diào)控環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)相對住宅來說受調(diào)控影響較少，也是房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)注重點(diǎn)，多推商業(yè)地塊也可以看作是地方政府對房企拿地需求的一種判斷。盡管地方政府主動求變，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這場土地博弈中，如果地方政府依賴土地財政的頑疾不改變，任何調(diào)整都是治標(biāo)不治本。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
