近期，大房企“棄購”、土地流標、低價出讓和中止出讓的消息不斷傳來，土地市場的遇冷也凍結(jié)了各地方政府的土地財政，地方財政因此捉襟見肘。有數(shù)據(jù)顯示，今年多個城市土地出讓收入低于去年同期水平，地方政府能否承受房價大幅下跌的考驗？土地財政轉(zhuǎn)型已然成為地方官員不得不面對的問題。
土地市場進入“冰封”期 財政收入銳減
財政部日前公布《2011年11月份公共財政收支情況》顯示，11月份，全國財政收入6457.32億元，增幅延續(xù)了9月份以來的回落態(tài)勢，比上月增幅降低6.3個百分點，而房地產(chǎn)交易量下降是影響財政收入增幅的重要因素。
據(jù)《中國證券報》援引中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與去年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計算全國所有城市，則今年土地財政將可能減少上萬億。地方債務研究專家、廣東當代經(jīng)濟研究中心主任楊正滸指出，今明兩年剛好是地方政府的償債高峰期，土地出讓收入銳減給地方政府帶來了巨大困難。歲末本應是土地出讓的高峰，今年市場卻顯得格外冷清。11月，全國主要35個熱點城市的土地出讓陷入低谷，流標地塊達到了117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%。有業(yè)內(nèi)人士認為，土地市場遇冷，一是新房銷售受阻，庫存大漲，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工；二是政策預期依然收緊，開發(fā)商資金壓力大。
政策博弈 “限購”與“增收”糾結(jié)
限購抑制樓市需求，而樓市下行，促使地方政府依賴的土地財政逐步瓦解。這是一個連鎖反應，也正是近期地方政府試探放寬限購的最終動力。從部分重點城市的財政收入來看，限購令已經(jīng)令地方政府財政收入大幅減縮。地方政府也有松綁房地產(chǎn)政策的意愿，中央和地方的博弈在加劇。限購政策執(zhí)行近一年，即將到期。截至目前，僅有海口、廣州、深圳等地明確表態(tài)將繼續(xù)限購政策，而其他40多個執(zhí)行限購令的城市回應均模棱兩可。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，宏觀經(jīng)濟政策至少在3個月內(nèi)不會有改變，地方政府在短期內(nèi)違背中央政策精神的可能性較小。
明年土地市場的嚴峻形勢可能進一步加劇。無論是學術界還是政府部門、業(yè)界，都認為目前限購令解除的條件、時機還不具備。限購政策作為一種臨時性舉措，雖然看起來很簡單，但其效果是最有效的。在不少專家看來，從目前的形勢來看，對樓市松綁只會引來炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報復性反彈，如此一來，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。有業(yè)內(nèi)人士預計，明年將可能有更多的一二線城市征收房地產(chǎn)稅，待到房地產(chǎn)稅全面鋪開并且發(fā)揮作用之時，也是限購令退出市場之時。
土地財政面臨轉(zhuǎn)型大考
松綁政策僅是地方政府的“緩兵之計”，治標不治本，臨近年關，地方政府的土地財政依然面臨轉(zhuǎn)型大考。業(yè)內(nèi)人士表示，賣地換錢最終還是存量透支行為，土地財政模式并非長久之計。隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的完成，“后土地財政”時代的到來，地方政府土地財政轉(zhuǎn)型已不僅僅是一個需要討論的問題，而是如何落實的問題。
有評論認為，中國房地產(chǎn)調(diào)控須不斷弱化土地財政。否則，房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標難以實現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，地方又過于依賴土地財政，結(jié)果嚴重地影響了中國經(jīng)濟的健康發(fā)展，作為地方政府完全有責任予以糾正，即地方政府理應主動地弱化土地財政，使房地產(chǎn)良性發(fā)展，而并非繼續(xù)沿著依靠土地財政的老路子往下走。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，土地出讓金收入的低成本高效率，是導致地方政府依賴土地財政的根本原因。政府的財政收入受到土地限制，容易造成樓市價格虛高、政府收入結(jié)構(gòu)比例不安全等問題，等同于將政府財政安全與房地產(chǎn)行業(yè)捆綁，是非常危險的信號。從目前形勢來看，地方政府擺脫土地財政迫在眉睫。
他還表示，地方自行發(fā)行債務能夠緩解當?shù)氐呢斦䦃毫Α?ldquo;后土地財政”時代應以地方債務發(fā)行為主要手段，輔之以中央財政支持，另外為了防止地方債務問題的無限擴大，中央可能會對地方債務水平進行評級，以此有針對性地解決地方融資問題。日前，財政部副部長廖曉軍透露，今年全國財政收入會超額完成預算，中央財政和地方財政都會有一定數(shù)額的超收。在業(yè)內(nèi)人士看來，這可看作地方政府實行財稅制度轉(zhuǎn)型、走出“土地財政”的契機。如果不“缺錢”，地方政府擺脫“土地財政”的動力可能會更足。
（海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）
