回望2009年至2010年末，在不到兩年時間，全國各地“地王”頻出，“單價地王”、“總價地王”輪番上演，各項記錄不斷被刷新。一線城市北京曾在2010年3月15日這一天之內，誕生了三個“地王”，讓業內一片嘩然。

    當樓市調控持續深入，房價拐點已經明確來臨之時，此前兩年曾砸下重金讓業內唏噓的“地王”們，現在不得不面臨進退兩難的尷尬境地。昔日“地王”今安在？這既是對此前非理性舉動的一種，也是審視當前處于調控漩渦中的房地產商們生存狀態的一個視角。

    有“壯士斷腕”者。一個月前，上海證大發出通告，宣布已與買方簽訂協議，將旗下全資附屬公司證大置業作價95.7億元出售。這意味著，證大持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。實際上，自2010年2月1日，上海證大以92.2億元人民幣拿下外灘8-1地塊后，外界質疑聲音就從未斷過，證大的負債率也持續高企。最終選擇出售“地王”項目股權來償債并改善負債水平，不啻為明智之選。證大不是這個“冬天”唯一的斷腕者，在北京，兩家央企的一紙股權轉讓協議，讓貴為2010年北京單價“地王”的薊門橋地塊所有權易主，保利地產接手，出讓方為中國兵器集團下屬房地產開發公司。

    有選擇降價銷售者。有數據統計分析，自2011年年初限購政策出臺后開盤的“地王”項目中，“遠洋天著”、“潤楓領尚”、“中海九號公館”等最新價較開盤價均有所下降，其中“遠洋天著”下降最為顯著，降幅為27%。

    當然，還有拖延時間的觀望者。與前兩者相比，更多的“地王”項目，還處于緩慢的開發期中，甚至有的項目遲遲沒有開工。此前有調查發現，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，除了新江灣C6地塊等三個項目已上市外，其他五個“地王”地塊均未上市銷售，截至11月初，曾轟動上海的“迪斯尼地王”當時甚至只蓋了兩層樓。而曾拍出當時單價最高的朝陽區奧運村鄉住宅及居住公共服務設施用地，項目已逾期一年仍未開工。

    曾經風光無限、頭頂光環的“地王”們，上述選擇也許是迫于無奈。原本被給予厚望的項目，現在卻成了“燙手的山芋”。“燙手”的原因，首先在于相關土地政策。據國土資源部《閑置土地處置辦法》規定：在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。時間過得很快，面對“政策之劍”，開發商們不得不迅速作出抉擇。

    資金壓力是“地王”們不得不面臨的又一道門檻。有人說，房地產商們玩得就是“土地+資金”的游戲，一擲千金拿下“地王”項目，卻正好趕上最嚴厲的樓市調控，限購、限貸等措施，在精準打到樓市投機者的“七寸”同時，也讓樓市銷售陷入低迷，房地產商們的資金壓力凸顯出來。此前北京中原的一份統計顯示，從2009年至今，北京出讓的包含住宅類地塊中溢價率超過100%的地塊合計有33塊，其中已經進入銷售環節的合計有18個項目，這18個項目合計銷售額還不足土地出讓金的八成，其中有8個項目的銷售額還不足土地出讓金的一半。有專家表示，如果開發商沒有足夠的現金，一些高價“地王”也有可能被開發商“割肉”虧損轉讓。

    房價的持續下降，讓“地王”項目面臨定價難。為應對調控，順應房地產行業發展趨勢，不少房地產開發商選擇低價開盤、快速銷售的策略，這給土地成本很高的“地王”項目很大壓力。如杭州寶龍地產曾以總價22億元攬得下沙高教園區三宗土地，有業內人士測算，該項目的最終成本價將在每平方米14000元～15000元左右，但目前該項目周邊的公寓開盤價僅有每平方米12000多元，周邊不少樓盤價格跌至萬元左右。當“面包”價格低于“面粉”價格時，開發商們手中的“地王”項目就成了“雞肋”，對于資金實力差的中小開發商，甚至有可能成為壓垮的“最后一根稻草”。

    “播下的是龍種，收獲的卻是跳蚤”。面對今時之窘境，“地王”們首先該好好反思，當初頭腦發熱的舉動，現在要付出沉重的代價，這一教訓不可謂不深刻。從當前發展看，房地產市場的“冬天”已經來了，樓市調控不會松動，限購政策仍將延續，此時寄希望于春天，可能為時尚早，考慮如何“過冬”，才是“地王”們的當務之急。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）