頒布樓市限價令的11月份，中山城區一手住宅均價直接從10月份的7183元/平方米跌到了5681元/平方米。昨日，因限價令而備受注目的11月份中山市房地產成交數據出爐，上月中山全市成交一手住宅39.6萬平方米，環比下跌24%，為農歷年來的最低記錄。值得注意的是，上月中山房價再次出現561元/㎡的跌幅，兩個月下來中山房價每平方米已經下跌超過千元。有業內人士直言，“限價令”不是正常的市場行為，樓盤確實有降價但降幅沒有統計數據上看起來那么大。

成交面積農歷年來新低

    今年11月10日，中山市政府頒布樓市限價令，要求至今年12月31日止，中山新建商品住宅單套合同售價超過5800元/㎡的，暫緩網簽和備案。而中山樓市“限價令”頒布后第一個月的成績單，也尤為引人關注。昨日下午，中山市國土資源局發布了11月份中山商品房合同登記備案統計表，統計數據顯示，上月中山一手住宅成交面積為39.6萬平方米，環比10月份下跌了24%左右，也創下了今年農歷年以來的最低成交記錄。

    相較于成交面積的減少，成交均價的下調更為引人注意。記者統計數據發現，11月份中山一手住宅的成交均價為5224元/㎡，創下中山樓價15個月以來的新低。記者了解到，在今年的10月份，中山房價就曾因為相關部門緩發大戶型預售證而出現了551元/㎡的降幅，再加上11月份561元/m 2的降幅，上兩個月中山的一手住宅均價就從6336元/㎡降至5224元/平方米，跌幅超過千元。

限價后城區沒大戶型網簽

    細分到城區和鎮區來看，統計數據顯示，上月中山城區一手住宅成交均價為5681元/㎡，較10月份7183元/㎡的成交價格減少超過一千五百元。而鎮區部分由于此前價格并不算高，因此受到“限價令”的影響也沒有城區明顯，5092元/㎡的成交均價環比跌了不到400元。再看以建筑面積144平方米為界的“大戶型”和“小戶型”的均價，城區“小戶型”和鎮區大戶型環比降幅最明顯；其中，城區“小戶型”均價為5048元/平方米，環比跌14.4%，鎮區“大戶型”均價為5201元/平方米，環比跌12.4%。

    值得注意的是，在國土局發布的統計數據中，城區“大戶型”一欄備注標明“屬于2011年11月1日至2011年11月9日備案”，這意味著顯示數據為未限價之前的交易，限價之后中山城區沒有大戶型網簽和備案。數據顯示，城區“大戶型”均價為7410元/平方米，環比僅下跌4.2%。

坦洲現有存量房可賣20個月

    根據中原地產統計的數據顯示，11月份中山土地掛牌量有所增加，但是成交無起色，開發商拿地熱情不高。國土局公布的數據顯示，11月份中山掛牌土地39塊，其中非工業用地22塊，面積86.7萬平方米，占總掛牌土地面積的61.9%，是近期掛牌最多的一個月。但成交僅9.8萬平米，掛牌與成交比為100：11。另外在樓盤的存貨方面，11月份中山市新增商品房預售9740套，僅次于9月份的12081套。存量方面，截至11月30日，坦洲鎮商品房存量達到14473套，按照坦洲前11個月的商品房平均銷售速度(724套/月)，即便坦洲鎮從現在開始不再有新增商品住宅，也要再花20個月才能把現有的房子賣完。

     “按照現在的數據來看2011年中山一手住宅均價低于5990元/㎡幾乎已成定局了，而中山能否完成調控目標的關鍵已經不在樓市，而在于中山第四季度的G D P增幅了，如果全年能保持前三季度13.6%的增幅的話，那完成任務沒問題了。”據一位不愿具名的業內人士透露。

延期猜想

“限價令”即使續期也該調整？

    據了解，日前國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林曾公開表態，表示限購令年底到期后肯定還會繼續執行。因為目前調控政策還不具備放松的條件，現在樓市調控的重點是防范房價反彈。而近期不少限購或限價令設置有截止日期的城市，也表示到今年底后政策還將延期。日前記者就中山限價政策是否延期一事采訪中山市住建局，但對方表示今后樓市調控政策一事將由市政府辦公室直接發布。

    對于限價令是否延期的問題，植建軍認為就算延期，也應該有所調整。“比如是分區域限，分組團限，還有價格是不是應該再加上2012年計劃的G D P增幅呢？那樣限價應該就可以在6000元/㎡以上了。”他表示。而譚三元也認為，目前限價令是否延期是最大的 懸 念 ，“ 目前情況來看，不可能繼續沿用5800元/平方米的限價政策，參考其他城市的限價、限購政策再醞釀新規的可能性更大。”他表示，像增城今年4月出臺的限價政策值得參考。“政策給予各樓盤5%的漲價空間，即考慮了市場的實際情況，也達到抑制房價的目的。”

后市預測

12月份均價還會下滑

    對于中山樓市在接下來的年末表現，中原地產月報認為，由于11月10日中山限價前仍有部分網簽產品均價超過5800元/平米，而整個12月將完全處于“限價令”5800元/㎡的指標之下，另外近段時間通過降價取得不錯銷售業績的項目還會持續加大推廣或推售力度，以保證能取得更好的業績，因此12月份的成交均價還將有所下滑，但幅度不大。

    “從目前政府高層向市場釋放的信號看來，政府對于樓市的調控短期之內是不會放松的，因此，預計樓市在明年1、2季度間將會有一個更加大的下行壓力。”中正物業管理有限公司總經理黃加紅表示，樓市的調控有著慣性大及滯后性的特點，若保持目前如此嚴厲的“急剎車”式的調控政策組合，預計在明年第2季度尾段(5、6月份后)有關機構可能需要作適當的微調及預調，否則，樓市會存在硬著陸的風險。考慮到預調后樓市還存在一定的慣性，因此本輪樓市的谷底，也許會在2012年8月左右出現。限價令之后，受到出貨和回籠資金的壓力，確實有不少開發商把價格真的降下來了，但是實際降價幅度大約在4%-5%，兩三百塊吧，肯定沒有國土局發布的數據那么多。 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）