頒布樓市限價令的11月份，中山城區(qū)一手住宅均價直接從10月份的7183元/平方米跌到了5681元/平方米。昨日，因限價令而備受注目的11月份中山市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)出爐，上月中山全市成交一手住宅39.6萬平方米，環(huán)比下跌24%，為農(nóng)歷年來的最低記錄。值得注意的是，上月中山房價再次出現(xiàn)561元/㎡的跌幅，兩個月下來中山房價每平方米已經(jīng)下跌超過千元。有業(yè)內(nèi)人士直言，“限價令”不是正常的市場行為，樓盤確實(shí)有降價但降幅沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看起來那么大。

成交面積農(nóng)歷年來新低

    今年11月10日，中山市政府頒布樓市限價令，要求至今年12月31日止，中山新建商品住宅單套合同售價超過5800元/㎡的，暫緩網(wǎng)簽和備案。而中山樓市“限價令”頒布后第一個月的成績單，也尤為引人關(guān)注。昨日下午，中山市國土資源局發(fā)布了11月份中山商品房合同登記備案統(tǒng)計(jì)表，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月中山一手住宅成交面積為39.6萬平方米，環(huán)比10月份下跌了24%左右，也創(chuàng)下了今年農(nóng)歷年以來的最低成交記錄。

    相較于成交面積的減少，成交均價的下調(diào)更為引人注意。記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份中山一手住宅的成交均價為5224元/㎡，創(chuàng)下中山樓價15個月以來的新低。記者了解到，在今年的10月份，中山房價就曾因?yàn)橄嚓P(guān)部門緩發(fā)大戶型預(yù)售證而出現(xiàn)了551元/㎡的降幅，再加上11月份561元/m 2的降幅，上兩個月中山的一手住宅均價就從6336元/㎡降至5224元/平方米，跌幅超過千元。

限價后城區(qū)沒大戶型網(wǎng)簽

    細(xì)分到城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)來看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月中山城區(qū)一手住宅成交均價為5681元/㎡，較10月份7183元/㎡的成交價格減少超過一千五百元。而鎮(zhèn)區(qū)部分由于此前價格并不算高，因此受到“限價令”的影響也沒有城區(qū)明顯，5092元/㎡的成交均價環(huán)比跌了不到400元。再看以建筑面積144平方米為界的“大戶型”和“小戶型”的均價，城區(qū)“小戶型”和鎮(zhèn)區(qū)大戶型環(huán)比降幅最明顯；其中，城區(qū)“小戶型”均價為5048元/平方米，環(huán)比跌14.4%，鎮(zhèn)區(qū)“大戶型”均價為5201元/平方米，環(huán)比跌12.4%。

    值得注意的是，在國土局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，城區(qū)“大戶型”一欄備注標(biāo)明“屬于2011年11月1日至2011年11月9日備案”，這意味著顯示數(shù)據(jù)為未限價之前的交易，限價之后中山城區(qū)沒有大戶型網(wǎng)簽和備案。數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)“大戶型”均價為7410元/平方米，環(huán)比僅下跌4.2%。

坦洲現(xiàn)有存量房可賣20個月

    根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月份中山土地掛牌量有所增加，但是成交無起色，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓摺�國土局公布的�?shù)據(jù)顯示，11月份中山掛牌土地39塊，其中非工業(yè)用地22塊，面積86.7萬平方米，占總掛牌土地面積的61.9%，是近期掛牌最多的一個月。但成交僅9.8萬平米，掛牌與成交比為100：11。另外在樓盤的存貨方面，11月份中山市新增商品房預(yù)售9740套，僅次于9月份的12081套。存量方面，截至11月30日，坦洲鎮(zhèn)商品房存量達(dá)到14473套，按照坦洲前11個月的商品房平均銷售速度(724套/月)，即便坦洲鎮(zhèn)從現(xiàn)在開始不再有新增商品住宅，也要再花20個月才能把現(xiàn)有的房子賣完。

     “按照現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看2011年中山一手住宅均價低于5990元/㎡幾乎已成定局了，而中山能否完成調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵已經(jīng)不在樓市，而在于中山第四季度的G D P增幅了，如果全年能保持前三季度13.6%的增幅的話，那完成任務(wù)沒問題了。”據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露。

延期猜想

“限價令”即使續(xù)期也該調(diào)整？

    據(jù)了解，日前國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林曾公開表態(tài)，表示限購令年底到期后肯定還會繼續(xù)執(zhí)行。因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點(diǎn)是防范房價反彈。而近期不少限購或限價令設(shè)置有截止日期的城市，也表示到今年底后政策還將延期。日前記者就中山限價政策是否延期一事采訪中山市住建局，但對方表示今后樓市調(diào)控政策一事將由市政府辦公室直接發(fā)布。

    對于限價令是否延期的問題，植建軍認(rèn)為就算延期，也應(yīng)該有所調(diào)整。“比如是分區(qū)域限，分組團(tuán)限，還有價格是不是應(yīng)該再加上2012年計(jì)劃的G D P增幅呢？那樣限價應(yīng)該就可以在6000元/㎡以上了。”他表示。而譚三元也認(rèn)為，目前限價令是否延期是最大的 懸 念 ，“ 目前情況來看，不可能繼續(xù)沿用5800元/平方米的限價政策，參考其他城市的限價、限購政策再醞釀新規(guī)的可能性更大。”他表示，像增城今年4月出臺的限價政策值得參考。“政策給予各樓盤5%的漲價空間，即考慮了市場的實(shí)際情況，也達(dá)到抑制房價的目的。”

后市預(yù)測

12月份均價還會下滑

    對于中山樓市在接下來的年末表現(xiàn)，中原地產(chǎn)月報認(rèn)為，由于11月10日中山限價前仍有部分網(wǎng)簽產(chǎn)品均價超過5800元/平米，而整個12月將完全處于“限價令”5800元/㎡的指標(biāo)之下，另外近段時間通過降價取得不錯銷售業(yè)績的項(xiàng)目還會持續(xù)加大推廣或推售力度，以保證能取得更好的業(yè)績，因此12月份的成交均價還將有所下滑，但幅度不大。

    “從目前政府高層向市場釋放的信號看來，政府對于樓市的調(diào)控短期之內(nèi)是不會放松的，因此，預(yù)計(jì)樓市在明年1、2季度間將會有一個更加大的下行壓力。”中正物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃加紅表示，樓市的調(diào)控有著慣性大及滯后性的特點(diǎn)，若保持目前如此嚴(yán)厲的“急剎車”式的調(diào)控政策組合，預(yù)計(jì)在明年第2季度尾段(5、6月份后)有關(guān)機(jī)構(gòu)可能需要作適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)及預(yù)調(diào)，否則，樓市會存在硬著陸的風(fēng)險�？紤]到預(yù)調(diào)后樓市還存在一定的慣性，因此本輪樓市的谷底，也許會在2012年8月左右出現(xiàn)。限價令之后，受到出貨和回籠資金的壓力，確實(shí)有不少開發(fā)商把價格真的降下來了，但是實(shí)際降價幅度大約在4%-5%，兩三百塊吧，肯定沒有國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)那么多。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）