在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿(mǎn)足人們的生活居住需求，也不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展了。開(kāi)創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，成為地產(chǎn)商們面臨的新課題。2000年，借鑒國(guó)外成功模式，香江地產(chǎn)在北京中關(guān)村啟動(dòng)建設(shè)數(shù)碼大廈（科技會(huì)管中心），涵蓋了寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店式公寓等業(yè)態(tài)項(xiàng)目，拉開(kāi)了中國(guó)城市綜合體的建設(shè)帷幕。

    2008年5月，西安萬(wàn)達(dá)李家村店盛裝開(kāi)業(yè)。西安第一個(gè)真正意義上的城市綜合體正式亮相，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，人流量突破6萬(wàn)人次。之后，西安城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)如火如荼。2011年2月，西安市出臺(tái)西安本地版限購(gòu)令，商業(yè)地產(chǎn)未在限購(gòu)范圍內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，到7月，西安市商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)量環(huán)比狂飆187%。伴隨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，諸多實(shí)力派開(kāi)發(fā)商以及投資客們紛紛盯上商業(yè)地產(chǎn)，而在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)“大家庭”中，城市綜合體又備受青睞。

    業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：“城市綜合體，將是房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)政策調(diào)控、自身轉(zhuǎn)型的首選。”

調(diào)控加碼

開(kāi)發(fā)商另謀出路

    2011年年底，伴隨著調(diào)控政策的持續(xù)嚴(yán)密，很多投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。“通脹率居高不下的情況下，許多人不希望錢(qián)放在手里貶值，在限購(gòu)令的打壓下，投資商業(yè)地產(chǎn)成為這些民間資本的主要出路。”西安某大型國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱度如此分析。

    市場(chǎng)需求讓諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)重審戰(zhàn)略布局。在大環(huán)境影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始由原來(lái)僅注重投資住宅紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。“商業(yè)地產(chǎn)不受政策調(diào)控，變現(xiàn)、轉(zhuǎn)手過(guò)程簡(jiǎn)單，諸多優(yōu)勢(shì)使商業(yè)地產(chǎn)成為投資客們財(cái)富倍增計(jì)劃中的首選。”易謀策略總經(jīng)理竇化侖說(shuō)。商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)上的大受歡迎，而集合了商業(yè)配套、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等諸多業(yè)態(tài)的城市綜合體成為開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑。高新地產(chǎn)銷(xiāo)售分公司營(yíng)銷(xiāo)推廣部石磊認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從純住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向注重商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，也是企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的重要舉措。“在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有任何放松跡象的情況下，商業(yè)地產(chǎn)將成為多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的主力產(chǎn)品，以商業(yè)為龍頭的城市綜合體項(xiàng)目將是開(kāi)發(fā)商首選。”石磊說(shuō)。

租金翻倍

城市綜合體需求量大

    市場(chǎng)決定一切。西安市政策研究室有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，城市綜合體的發(fā)展，特別是城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)模式正在全國(guó)興起，并從一線城市迅速向二、三線城市迅速擴(kuò)展，城市綜合體已成為城市現(xiàn)代化發(fā)展的必然趨勢(shì)，特別是在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)方面，城市綜合體已成為各地?cái)U(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措。

    中登地產(chǎn)副總裁張河在談到城市綜合體時(shí)說(shuō)：“我們的城市本身很多部分就是城市綜合體。以高新區(qū)為例，從二環(huán)的高新路開(kāi)始到科技路乃至丈八路，高新管委會(huì)的幾次易址帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的商業(yè)配套，高新路科技路十字商圈規(guī)模的形成；唐延路、科技路西口商圈的形成等。這種形態(tài)，雖然并非一個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的開(kāi)發(fā)建設(shè)，但卻形成了城市綜合體的業(yè)態(tài)和功能，它能滿(mǎn)足居住、工作、生活在這里的人的所有需求。這才是我們要建設(shè)的城市綜合體的模式。”另一方面，據(jù)記者了解有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年―2010年間，西安市中小企業(yè)的增量始終保持在20%的速度，在需求量增大的同時(shí)，也讓寫(xiě)字樓的租金以幾何倍數(shù)的形式翻翻。2010年，西高新旺座寫(xiě)字樓的租金為40―45元/平方米，而到了今年，旺座寫(xiě)字樓的租金猛增至80元/平方米。“地段好、配套成熟的寫(xiě)字樓再貴也有人租。”工作于旺座國(guó)際的一位白領(lǐng)說(shuō)，“要是一棟樓里可以辦公、休閑、購(gòu)物，類(lèi)似于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)那樣，看個(gè)電影、吃飯、買(mǎi)衣服，去一趟啥都能搞定，最后坐上電梯，29樓就是我家，那就聊咋咧！”

社會(huì)責(zé)任

城市綜合體考驗(yàn)企業(yè)實(shí)力

    生活節(jié)奏越來(lái)越快的現(xiàn)代，人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代化城市的全部功能，被稱(chēng)為“城中之城”。人們對(duì)城市綜合體的高要求，注定了只有資本雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)，才具備開(kāi)發(fā)建設(shè)城市綜合體的實(shí)力。

    西安市規(guī)劃局工程師赫韻萍認(rèn)為，城市綜合體是商業(yè)辦公、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)、交通等生活空間進(jìn)行有機(jī)組合，形成多功能、高效能的綜合體，項(xiàng)目體量大。目前，在城市內(nèi)已很難找出大體量的地塊，因此大多數(shù)的城市綜合體選址都在城郊綜合部，而那里必然是一個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)城市綜合體項(xiàng)目建成時(shí)，它并不只是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，更多承載了一個(gè)區(qū)域的標(biāo)志和名片功能，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極其文化的發(fā)展。

    西安香江地產(chǎn)某負(fù)責(zé)人在談到城市綜合體的建設(shè)時(shí)稱(chēng)，香江地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目時(shí)，會(huì)審慎地選擇城市，因?yàn)?ldquo;城市綜合體的業(yè)態(tài)成本很高。”高新地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣部石磊在接受采訪時(shí)也表示，高新地產(chǎn)作為西安本土品牌地產(chǎn)，開(kāi)始逐步探索城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，目前，甘家寨在建的高新?水晶城項(xiàng)目建設(shè)地如火如荼。“城市綜合體的建設(shè)更多是承擔(dān)了一種社會(huì)責(zé)任，是開(kāi)發(fā)企業(yè)自主地扛起了城市建設(shè)、繁榮區(qū)域的重任。”石磊說(shuō)。