遭遇“寒冬”的中國房地產如何走向“春天”？近期決策層釋放的政策信號和職能部門、地方政府的跟進措施顯示，未來的房地產調控將更趨細化，力求標本兼治，用科學穩定的長效機制，確保房地產市場的健康發展。在以“限購”為熱詞的2011年，高企的房價已被遏制住過快上漲的趨勢。國家統計局的最新數據顯示，中國70個大中城市房價環比指數已連續第二個月出現整體下降。與此同時，全國房地產開發景氣指數28個月以來首次落入不景氣區間。

    專家指出，樓市調控效果已初步顯現，一、二線城市房價隱性或顯性降價潮自今年10月份開始出現，房價已經逐漸開始合理回歸的步伐。不久前召開的中央經濟工作會議進一步強調了堅持調控的重要性。會議在部署明年經濟工作時指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。這為各級地方政府明年的房地產調控指明了方向。進入12月以來，廣州、深圳、北京、上海等房地產一線城市已相繼明確表態將繼續執行住房限購政策。

    專家預期，在一線城市限購的示范作用下，明年全國性的大范圍限購不會發生根本性的變化，“限購令”即將到期的城市極有可能選擇將政策延期。2011年，貨幣政策的持續收緊對抑制投機性住房需求同樣起到了重要作用。這一年，央行連續多次上調存款準備金率和金融機構存貸款基準利率，新增房地產貸款顯著下降。盡管相關金融學者認為明年的貨幣政策將整體穩健、定向寬松，貨幣信貸投放量可能比今年有所增長。“但定向寬松的目的將集中于穩定增長和結構性調整。”中國社會科學院金融研究所研究員張躍文說。

    他特別強調，商業房地產行業將不在定向寬松的范圍之內，而且有可能進一步緊縮。分析人士同時指出，相對于限購、限貸等過渡性的行政措施，建立穩定房價的長效機制將成為未來房地產調控的核心任務。包括改進土地的供應制度、加快保障性住房建設，以及進一步改善稅收政策對房地產的調控作用等。21日，國土資源部起草的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》開始征求社會各界意見，其中“未動工開發建設，土地閑置滿2年的，經準后可無償收回土地使用權”頗受人關注。

    “中央經濟工作會議強調推進房地產健康發展，現行公布的修訂草案正是這一要求的政策體現。”住房和城鄉建設部政策研究中心戰略研究處副研究員鐘庭軍說。專家指出，在目前的房地產市場上，開發商除了正常土地開發、提供住房來獲取生產性利潤，還可以通過轉手土地來獲取非生產性利潤。很多開發商通過這種手段來規避風險，如果行情好就積極建房，行情不好就閑置土地“縮量保價”，等行情好時再開發或者干脆轉手土地掙錢，房地產門檻變得很低，市場機制也沒有真正建立起來。

    “這種現象的普遍存在，是導致房價高企的一個重要因素。”鐘庭軍說，現在公布的修訂草案就是要完善房地產市場的“懲罰”機制，確保市場的“健康”：房地產商回歸健康的獲利途徑，即通過對市場的準確判斷和土地開發獲利，消費者們也能用比較正常的價格購買住房。在鐘庭軍看來，“限購”繼續推行加上閑置土地的回收就像給地產商們戴上了“緊箍咒”。但這種“短痛”是一個必要的過程，只有經過市場篩選，房地產業畸形發展的狀況才能改變。保障房建設是房地產調控“多管齊下”的重要環節。最新的消息顯示，住房和城鄉建設部22日已與各地簽訂“2012年住房保障目標責任書”，明年新開工700萬套以上保障房的建設任務由此正式分解到各地。

    據悉，責任書除了詳列各地興建保障房的具體數量之外，還要求新建項目最遲在11月底前全部開工，并對各地保障房建設工作的負責人提出了明確要求。未能完成任務的責任人將被約談，并可能受到行政處分等嚴厲處罰。按計劃，“十二五”（2011年－2015年）期間中國將建設3600萬套保障房，目前已開工建設超過1000萬套。住建部負責人表示，明年對保障性安居工程建設的資金投入和施工力量的組織都要比今年大，竣工量也將高于今年。

    此外，作為解決對住宅資源過度占有的有效途徑，房產稅改革將進一步深入。中央經濟工作會議明確要求明年要推進房產稅改革試點，預期這項正在重慶和上海試點開展的改革有望擴展到部分二線城市。受訪專家普遍認為，房價調控到合理水平是具象指標，目的是明確制度、規范市場，有效擠除房地產泡沫化的風險，確保產業的健康有序發展；核心內涵則是切實轉變發展方式，這還有賴于地方政府改變長期依靠房地產和土地財政的發展取向。同時，科學地制定調控政策是一方面，落實好政策才是關鍵所在。“因此，還應制定有效的問責制度，來切實保證這些政策的執行力。”國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣說。　 

（海西地產投資網  馬彥凱輯）