2011年是調控之年，房企分化之勢愈發明顯，一場“大魚吃小魚”的游戲正在房地產市場上演。

　　來自中原集團研究中心的數據顯示，2011年1月至12月上旬，股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產為主業企業的產權交易多達253宗，約為去年全年同業并購宗數的2倍，并購金額超過900億元。

　　新華社昨日援引專家觀點稱，在資金短缺、利潤縮水等多種因素影響下，今年中國房地產行業將迎來業內整合加速、房地產資金“出逃”、房地產去投資化等新情況。

　　“房地產業進入整合期”

　　龍頭房企掌握著這場并購潮的主動權。

　　2011年12月，香港上市房企SOHO中國動用40億元獲得了上海海之門房地產有限公司50%的股權；首開股份獲得了葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30%股權；中航地產花費2.18億元收購了惠東縣康宏發展51%的股權……

　　龍頭房企頻頻出手的背后，是強大的資金鏈支撐。

　　在調控深入的2011年，樓市成交整體下滑的背景下，部分龍頭房企的銷售業績仍然實現了同比大幅增長。

　　此前數日，萬科、恒大、碧桂園、龍湖地產發布的業績簡報均顯示，其2011年銷售面積和銷售金額均較2010年大幅上漲。

　　其中，萬科2011年全年銷售額1215.4億元，同比(較上年)增長15%，領跑全行業。

　　瑞銀在近日發布的一份報告中稱，龍頭開發商可能在某種程度上受益于房地產調控。

　　“如果沒有政策的控制，龍頭開發商的市場份額不會增長那么多。”根據瑞銀的數據，到2010年底，主要上市開發商的市場份額由2007年的7%增長到15%，而如果政策繼續下去，預計到2012年底，這些龍頭開發商的市場份額可能增長到20%左右，“對未來中長期來說，他們可能更容易控制他們在市場方面的現金流和土地買賣。”

　　有分析認為，2012年，中國房地產行業“大魚吃小魚”的現象，還會進一步蔓延。

　　合富輝煌山東區域市場總監許傳明說：“從目前變化和未來趨勢看，房地產行業已經進入整合期，預計今年還將會有更多的并購案例發生，行業集中度將進一步提升。”

　　不過，近日發布的一份研究報告稱，2011年房地產行業市場集中度雖然繼續提升，但上升幅度已經明顯減緩，呈現趨穩態勢，不論是前十強、前二十強，還是前三十強的銷售金額集中度，與2010年相比，增長均在0.3個百分點內，而2010年較2009年的增幅則均超過2個百分點。

　　多房企“轉業”

　　龍頭房企尋求擴張之際，部分中小型房企，則打起了轉業的念頭。

　　1月10日，中珠控股公告稱，正在籌劃收購礦業公司股權的事宜，并從當日起停牌。而在1月5日，中珠控股剛公告，已完成收購隆林捷堯礦業發展有限公司68%股權的過戶和工商變更登記。根據約定，這家礦業公司黃金年產品產量不低于1噸。

　　同時上演的，還有非房地產主業的公司紛紛退出房地產行業。

　　據中原集團研究中心統計，非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮，幾乎占到此輪房企并購的半邊江山。2011年1月至12月上旬，這類企業房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。

“粗獷式經營將改變”

　　新華社援引中投顧問房地產行業研究員韓長吉的話說，部分房地產企業離岸、轉行經營情況表明，在房地產限購政策下，企業的房地產主營業務經營壓力增加，轉行成為部分房地產企業的選擇。

　　來自渣打銀行的一份報告指出，當前一二三線城市的房價上漲勢頭已經得到遏制，且在2011年10月份開始，已經有開發商以降價銷售來消化庫存。未來，中國房價很有可能進一步下跌，在今年即將召開的“兩會”期間，地方官員將會到北京“游說”中央放松房地產調控政策。

　　渣打預計，2012年二季度，監管層可能會改變房地產調控信號，以防止樓市“硬著陸”。

　　短期內，更多的開發商仍趨向于采取“以靜制動”的策略。

　　“后市我也看不清，政策是市場惟一的推動力。目前經濟還不算差，中央也不急于放松房地產市場的調控，所以還是等待吧。”一位開發商前日在接受早報記者采訪時說。

　　新華社昨日援引山東大學房地產研究中心主任李鐵崗的觀點說，在房地產行業利潤不斷下降、土地供給偏重中小套型的導向下，過去企業粗獷式經營模式將會有很大的改變。“現在不再是蓋好房子就能賺大錢的時代，如何做好策劃、管理、營銷、資金每個環節，是今后競爭的焦 點。”

　　但也有業內人士認為，在房地產行業不景氣的狀況下，行業資金的加速“外逃”和市場主體的減少，可能減少未來的房地產供應量，一旦調控放松，不排除房價反彈的可能。

　　國家統計局數據顯示，2011年，國內房地產投資同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新開工面積同比增速也由1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

（海西地產投資網 李修哲）