在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之下，投機(jī)需求遭到遏制，市場有效需求不斷下滑，成交量持續(xù)走低。然而在這種背景之下，一些大型房企依舊在樓市調(diào)控之年創(chuàng)造出了驚人的銷售業(yè)績，甚至破千億元。而與之形成鮮明對(duì)比的卻是，很多中小型房企為了“保命”，不得不賣股權(quán)為生。調(diào)控之下，房企幾家歡喜幾家愁。一場“大魚吃小魚”的游戲正在房地產(chǎn)市場上演。

大型房企：弱市實(shí)現(xiàn)業(yè)績攀升

    樓市調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)走入弱市，成交量迅速萎縮。然而，在行業(yè)不景氣之下，仍有開發(fā)商實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長，甚至超額完成銷售目標(biāo)。萬科、恒大已經(jīng)率先傳來捷報(bào)。2011年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售收入為1215.4億元，同比分別上漲20％和12％；恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售面積1219.9萬平方米，銷售額為803.9億元，同比分別增長54.7％和59.4％。

    據(jù)報(bào)告顯示，緊隨萬科、恒大之后的，還有銷售額破７００億的綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)。記者對(duì)比《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜》和《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售TOP30排行榜》發(fā)現(xiàn)，共有29家房企擁有可比數(shù)據(jù)，而其中22家銷售額同比上升，只有7家呈現(xiàn)同比下滑。顯然，在樓市寒冬里，還是有不少實(shí)力雄厚的開發(fā)商能笑著過一個(gè)“熱乎乎”的春節(jié)。

小型房企：重壓之下賣股求生

    2011年12月，陜西雄獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6809萬元的價(jià)格出售了65％的股權(quán)；青島中潤置業(yè)有限公司賣出100％的股權(quán)，換回6904萬元；東福名城（常州）置業(yè)發(fā)展出售５２％的股權(quán)，獲得５．２億元……2011年，中小開發(fā)商出售股權(quán)的案例不斷，北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2011年12月內(nèi)，就出現(xiàn)了22宗房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模股權(quán)交易（交易額超過千萬或股權(quán)變動(dòng)比例超過10％），總交易金額達(dá)到103.45億元。而其中的16起，股份變動(dòng)比例超過了30％。同時(shí)，房企股權(quán)變動(dòng)還出現(xiàn)了向二三線城市蔓延的趨勢，超過六成集中在部分二三線城市。

    而縱觀2011年全年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗，交易金額471.76億，遠(yuǎn)超2010年的84宗165.25億的規(guī)模，同比分別上漲47.6％、185.5％，均創(chuàng)造了歷史新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)房地產(chǎn)類的掛牌共４１宗，其中涉及股權(quán)類的交易掛牌達(dá)到了18宗。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉說，“大部分掛牌企業(yè)都屬于資金缺乏，售股過冬類型”。張大偉認(rèn)為，樓市資金選擇離場的原因在于，房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，而且房價(jià)可能繼續(xù)深跌，特別是未來6至12個(gè)月市場趨勢的不確定性非常大。隨著房地產(chǎn)投資收益的降低和風(fēng)險(xiǎn)的加大，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代也已經(jīng)過去，部分外行從房地產(chǎn)中撤資，重歸自己原本利潤可觀的主業(yè)。
　　
未來并購潮將繼續(xù)蔓延

    逆市擴(kuò)張向來是助推企業(yè)低成本發(fā)展壯大的一大利器，而房企兩極化的表現(xiàn)愈發(fā)激活了這場“大魚吃小魚”的游戲，2011年房地產(chǎn)市場上出售股權(quán)和兼并收購?fù)瑫r(shí)上演。與此同時(shí)，大型房企也開始出手收購，逆勢擴(kuò)張。2011年12月，SOHO中國動(dòng)用40億元獲得了上海海之門房地產(chǎn)有限公司50％的股權(quán)；首開股份獲得了葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30％股權(quán)；中航地產(chǎn)花費(fèi)2.18億元收購了惠東縣康宏發(fā)展51％的股權(quán)……

    對(duì)此，一些專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場的“大魚”不大、“小魚”過多的現(xiàn)實(shí)，使得在當(dāng)前的兼并速度之下，還難以出現(xiàn)擁有強(qiáng)勢定價(jià)權(quán)的大型房企。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度雖然繼續(xù)提升，但上升幅度已經(jīng)明顯減緩，呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢，不論是前十強(qiáng)、前二十強(qiáng)，還是前三十強(qiáng)的銷售金額集中度，與2010年相比，增長均在0.3個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)，而2010年較2009年的增幅則均超過2個(gè)百分點(diǎn)。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，未來并購潮將繼續(xù)蔓延，而大型房企收購的股權(quán)背后的項(xiàng)目也將在一定的建設(shè)周期后推向市場，變?yōu)殇N售金額，從而影響市場集中度的變化。

(海西地產(chǎn)投資網(wǎng) 馬彥凱輯）