自河北省政協十屆五次會議5日開幕以來，2012年全國地方兩會大幕陸續拉開，與房地產相關的民生問題成為焦點。限購令會不會松綁？保障房覆蓋范圍會不會擴大？房產稅試點方案會不會進一步完善？一系列問題在會上屢屢被提及。從目前傳遞出的信息顯示，限購政策短期內難以放松，保障房建設繼續推進，覆蓋范圍有望逐步擴大，不過房地產政策和市場走向仍將面臨長期的博弈，2012年房價有望唱響“穩中有降”的主旋律。本報今日特將地方兩會與房地產相關的政策與動向做一匯總，已探出今年房地產政策的基本方向與脈絡。
北京
堅持“穩中有降”的房價控制目標
對于“外地人購房連續5年社保和納稅將改為3年”的說法，副市長說“這沒有可能”北京市住建委主任楊斌在市人代會參加豐臺團審議政府工作報告時透露，北京保障房有望實行“封閉運營”，經適房等只能出售給政府，再由政府重新出售給輪候家庭。至此，北京有望成為繼深圳之后，第二個實現經濟適用房封閉運轉的城市。2007年，北京市頒布了新的《經濟適用房管理辦法》。楊斌表示，一旦實行封閉運營，將執行“新房新辦法，老房老辦法”。“像回龍觀等地的經濟適用房，出售時政府鼓勵個人購買，而且當時的價格與市場價的價差并不大。”楊斌說，如果將那部分經適房也納入“封閉運營”，是不公平的。
經適房及限價房因可按市場價出售，導致部分非應保障人群進入保障房市場牟利。目前經適房有兩種，2008年4月前的經適房再上市只需比商品房多繳10%的綜合地價款，這使得最近幾年相當一部分超過5年的經適房過戶成商品房。楊斌說，按照目前的政策，經適房等五年后就可以按市價上市交易，用于保障的房源有可能成為牟利手段。“所謂封閉運營就是保障房配售、出租、出讓都要經過政府，不能由持有者自行買賣。”年滿五年的保障房，如果持有者打算轉讓，只能賣給政府，再由政府重新出售給申請輪候家庭，使保障房在符合條件的輪候家庭“內部循環”。
與此同時，北京市將大力發展公租房，廉租房與公租房并軌建設、分配、運營和管理。公租房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格執行經適房單套建筑面積控制在60平方米以內標準。針對限價房與商品房的價格差異問題，市住建委提出將改進和完善限價房建設和定價機制。在分配管理上，將建立統一的保障房申請家庭經濟狀況和住房狀況等審核管理信息系統，實現數據動態化管理和實時審核。
正在進行的房地產調控政策，同樣不會放松，北京市市長郭金龍在做政府工作報告時指出，2012年將繼續嚴格實施抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。同時，北京市副市長陳剛明確表態，今年房地產調控政策不會變化，北京將繼續堅持“穩中有降”的房價控制目標。對于“外地人購房連續5年社保和納稅將改為3年”的說法，陳剛表示“這沒有可能”。北京已經提出在2012年開始研究推出"居住證"制度。根據這一制度，持有北京市居住證的購房者只要在北京工作年限符合規定，又有穩定職業，都可以按北京市居民的標準來購買首套或改善性需求的住房。
上海
實現新建住房價格穩中有降
調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點
“穩中有降”是去年北京市首先提出的房價控制目標，今年，北京不再是孤軍作戰，上海也加入了這一隊伍。在日前召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的政策措施，加大普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，促進房地產市場平穩健康發展，實現全年新建住房價格穩中有降。”
韓正指出，上海房地產市場的住宅價格太高，今年房地產市場的調控力度不減、政策不變，要繼續加大力度，全面貫徹落實中央經濟工作會議關于房地產市場調控的一系列政策和舉措。至于限購，上海市也將繼續嚴格執行。此前上海市政府新聞辦就發布消息，2012年上海將會繼續加大房地產調控力度，繼續執行住房限購政策。不過，兩會期間上海市宣布將對普通商品住房標準進行調整，內環線以內的普通商品住房標準調整到每套330萬元以下，內外環之間調整到200萬元以下，外環以外調整到160萬元以下。
普通商品住宅標準調整將直接降低買賣雙方稅費，激發樓市活躍度。同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，上海等地的普通商品住房標準調整，體現了樓市調控“外緊內松”的特點。也有一些專家認為，調整普通住房標準，不能誤解為是地方政府“救市”的措施，也不必過分擔心會助推房價上漲。剛性需求的適當釋放不會造成市場的供應緊張。
在繼續嚴格落實房地產調控政策的同時，上海市還拓寬了保障房的分配門檻。在上海市共有產權保障房（經濟適用住房）供應啟動的背景下，今年，上海市共有產權保障房（經濟適用住房）的準入標準將再次大幅放寬。上海計劃將申請共有產權房的門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。即當三口之家夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進入到申請行列。這其實是吸引更多工薪階層和白領青年進入保障體系之中。各區縣在去年第二批經適房配售工作完成后，需及時啟動今年新標準的申請受理工作。
提高廉租房實物配租比例，市住房保障房屋管理局局長劉海生表示，目前有關部門正會同各職能部門重點推進優質教育資源和醫療資源，以及大型商業設施進駐大型居住區的工作。與此同時，住房政策向人才傾斜。韓正表示，今年上海會有一些特殊政策來加強住房保障力度，如進一步放寬共有產權房，惠及面將擴大到工薪階層、小白領。此外，對于一些優秀人才來說，可以實現人才公寓的“先租后售”，“譬如說先在人才公寓住10年后，再用一筆較低的錢買下來”。
