每年開春樓市走勢，無疑是最受業(yè)界及購房者關(guān)注的重要節(jié)點。今年開春伊始樓市走向，同樣受到各方關(guān)注。一方面，樓市成交量走低，另一方面，開發(fā)商借力春節(jié)假期及返鄉(xiāng)潮，推售新品、舉辦客戶活動，以此贏得更多關(guān)注目光。節(jié)后樓市是延續(xù)年末的低迷態(tài)勢，還是借勢回升？樓市動作頻頻，能否撬動市場需求？房價保持堅挺，抑或理性回調(diào)？顯然，一系列問題，成為樓市熱議的話題。借此，本報《房產(chǎn)周刊》推出“開春樓市調(diào)查”報道，通過記者走訪、市場解析、行業(yè)對話的形式，透視春節(jié)后樓市現(xiàn)狀，與各方共同關(guān)注樓市未來走向。

【售樓部走訪】

初一至元宵節(jié)市區(qū)四區(qū)成交63套

    房源多，成交少，無疑是對新年開春伊始，泉州樓市最好的注解。根據(jù)房友網(wǎng)“泉州樓市周報”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年正月初一至正月十五（2012年1月23日至2月6日），15天時間，泉州市區(qū)四區(qū)一手商品住宅成交量為63套，創(chuàng)下新低。其中，豐澤區(qū)成交25套，鯉城區(qū)成交8套，洛江區(qū)成交30套，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沒有成交。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，初一至十五成交的樓盤，主要集中在東海灣、湖景豪園、吉源雅苑、南益·鯉景灣、陽新花園城、陽江花苑、中駿·財富中心、三盛·四季公園、海景國際、蔚藍(lán)海岸、輝映江山等樓盤。其中，東海灣成交量最高，達(dá)到15套。不過，從整體情況來看，單個樓盤的成交均較不理想，即使是交易排名前十的某些樓盤，成交量也在個位數(shù)。

    而對比去年同期，同樣的時間點，成交量卻相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)泉州樓市周報成交量統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年正月初一至正月十五期間，泉州市區(qū)一手商品住宅成交量為339套，其中，豐澤區(qū)成交157套，鯉城區(qū)成交37套，洛江區(qū)成交145套。

搶占先機多個樓盤力推新品

    盡管樓市整體成交并不理想，不過，在新年伊始，眾多開發(fā)商同樣鉚足勁，力推新品房源。記者在走訪泉州市場中了解到，今年春節(jié)前后，不少樓盤為了搶占年前第一波熱潮，紛紛推出了新的產(chǎn)品來試探市場。

   位于豐澤區(qū)的海景國際·星域二期新品開始接受預(yù)約，戶型面積為105平方米~113平方米的兩房。海景國際營銷總監(jiān)鄭啟忠談道，自二期新品開始預(yù)約之后，目前引了不少客戶前來詳細(xì)了解，并進(jìn)行了預(yù)約登記。而位于泉州南江濱片區(qū)的泉商環(huán)球廣場二期新品也于本月4日正式推出。記者在采訪中了解到，本次推出的產(chǎn)品為54平方米~96平方米，戶型為一房至三房。值得關(guān)注的是，位于橋南片區(qū)的中駿·藍(lán)灣半島新品也即將推出。據(jù)了解，此次推出的新產(chǎn)品為19號樓，共計90套左右，戶型面積為89~130平方米的兩房、三房。

    除了已經(jīng)亮相的新產(chǎn)品之外，在接下來也陸續(xù)會有一些樓盤推出新的產(chǎn)品。這其中包括嘉琳廣場15號樓、匯龍·大江盛世9號樓王、新加坡城二期2號樓、中駿·財富中心二期雍景臺高層新品、卓輝·金色外灘等項目。不少行業(yè)人士表示，新產(chǎn)品的推出不僅豐富了市場上的房源類型，而且也讓購房者購房的選擇面變廣，樓盤之間的競爭力變大。同時，開發(fā)商們也通過推出新產(chǎn)品，來試水市場對于新房源的接受度，以及目前購房者對于近期是否買房的意向程度。

【市場觀察】

活動營銷 吸引人氣促進(jìn)銷售

    今年春節(jié)后，與往年不同的是，開發(fā)商們更快地進(jìn)入銷售狀態(tài)，新年伊始，就有不少樓盤借力節(jié)日，開展各種營銷活動。從近期舉辦的各類營銷活動中可以發(fā)現(xiàn)，包括三盛·四季公園、中駿·財富中心、海景國際、百捷地產(chǎn)系列項目等樓盤均以元宵節(jié)活動作為樓盤主要的宣傳方式。當(dāng)然，對于樓盤而言，通過活動也可以吸引更多的新老業(yè)主前往售樓處參與活動，并在老業(yè)主的帶動下，促成成交。

    記者探訪多個樓盤，現(xiàn)場感受了樓盤現(xiàn)場所洋溢出的氛圍。比如，為了感謝新老業(yè)主的厚愛，同時也與客戶分享三盛地產(chǎn)品牌建設(shè)的里程碑，上周日，三盛地產(chǎn)泉州公司在三盛·四季公園售樓處舉辦了盛大的贈票活動。時值元宵佳節(jié)與情人節(jié)在即，售樓處還舉辦了猜燈謎、許愿樹、花燈DIY、巧克力DIY、彩陶DIY、剪紙DIY等多項互動節(jié)目……上周六，在中駿·財富中心營銷中心舉辦了一場熱鬧非凡的“新年新禧，樂鬧元宵”活動，中駿置業(yè)邀請了廣大業(yè)主及其親友歡聚一堂，迎元宵，猜燈謎，博大獎，共同度過了一個難忘祥和的元宵佳節(jié)。

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，活動營銷依然為今年開發(fā)商最主要的營銷方式之一，在春節(jié)后的第一次搶占高峰中，開發(fā)商們也紛紛選擇活動營銷作為打響新年的第一炮。由此可見，以人氣帶動銷售，以老業(yè)主帶動新業(yè)主，依然成為各個樓盤重要營銷方式之一。

價格優(yōu)惠 爭奪節(jié)后市場份額

    年后的泉州市場，泉州不少開發(fā)商也有意愿抓住這一重要的營銷節(jié)點，推出各類的優(yōu)惠措施，來吸引更多的購房者前來看房。

    中駿置業(yè)泉州公司副總經(jīng)理梁軍毅告訴記者，中駿·財富中心、中駿·藍(lán)灣半島等樓盤，元宵節(jié)期間，均推出了購房9.4折優(yōu)惠，同時還可以參與現(xiàn)金大抽獎，最高獎金為10000元，可以直接抵房款。梁總還談道，此次推出較大力度的優(yōu)惠措施，也是為了搶占年后第一波的市場。同時，也是吸引回鄉(xiāng)客買房的重要節(jié)點。百捷地產(chǎn)系列項目也在元宵期間推出特惠房源，101平方米小三房55萬元起。據(jù)售樓處工作人員介紹，101平方米小三房為南北通透的板式結(jié)構(gòu)住宅，采光和通風(fēng)效果很好，另外還有其他房源也在元宵期間進(jìn)行特惠銷售。位于橋南片區(qū)的左岸英郡也于2月1日推出了20套特價房，在本月4日又加推5599元/平方米起的特價房，優(yōu)惠力度較大。

    廈門聚賢莊房地產(chǎn)營銷代理有限公司副總經(jīng)理胡志堅談道，節(jié)后市場為開發(fā)商們競相追逐的重要節(jié)點。由于今年市場大環(huán)境的不理想，開發(fā)商們也提前做出應(yīng)對的措施。元宵節(jié)作為傳統(tǒng)的節(jié)日，今年各個樓盤也更加重視。同時，這一波的銷售好壞決定了今年第一季度整體的銷售情況。

行業(yè)交流

開發(fā)商坦言 購房者最關(guān)心價格

    “現(xiàn)在購房者最為關(guān)注的問題，其實是價格。”泉州一即將開盤的新項目營銷人士介紹，春節(jié)前后，該樓盤安排售樓人員對意向客戶進(jìn)行電話回訪，而回訪時，購房者都會問賣多少錢，而對于樓盤本身的其他方面，都關(guān)注相對較弱。“其實，這是一種心態(tài)問題。”行業(yè)人士坦言目前的市場現(xiàn)狀。

    而這一情況在其實一些樓盤現(xiàn)場，同樣也出現(xiàn)。“看房的人倒是不少，但一聽說價格沒有太多的優(yōu)惠，就會拿目前折扣力度大的項目做對比。”采訪中，泉州一開發(fā)商人士表露出對市場的無奈。

    “目前樓市還處在一個博弈階段。”不少開發(fā)商人士稱，受去年一系列調(diào)控政策影響，購房者對今年樓市的走向持觀望態(tài)度，而市場的變化，而有待未來走向明朗化。不過，行業(yè)人士同時建言，房地產(chǎn)市場消費必然更為理性，買房不能將價格作為唯一的考量因素，而一些品質(zhì)好、配套好、潛力大樓盤，更值得購房者關(guān)注、選擇。

剛性需求 將成樓市消費主力

    從2010年的“新國十條”開始，到2011年的“新國八條”的頒布，一系列的樓市調(diào)控政策讓購房者也漸漸恢復(fù)了理性和平靜，市場上的投資投機行為也被極大程度的遏制。如今調(diào)控政策已經(jīng)歷經(jīng)了近兩年的時間，去年年底，中央經(jīng)濟工作會議對樓市調(diào)控的定調(diào)，今年政策為剛性需求和改善型需求購房松綁也無可厚非，這給今年的樓市帶來了更多的猜測。

    記者在采訪中了解到，目前泉州市場反映出來的情況大多數(shù)為：對房地產(chǎn)市場缺乏信心，買房者的買房周期變長，觀望的氣氛越發(fā)濃厚。雖然有不少的剛性需求的客戶，但是與以往不同的是，買房者對于市場的信心度較低，對于房價下行的期望值較高，而當(dāng)前市場表現(xiàn)出來的促銷優(yōu)惠力度持續(xù)加大的情況，也恰恰反映市場的變化所在。

    在近段時間傳聞的首套房利率回歸基準(zhǔn)利率的消息，也讓引起了不少購房者和開發(fā)商人士的共同關(guān)注，如果這一政策確定執(zhí)行，勢必會引發(fā)一次購房的小熱潮，也或?qū)⒊蔀槿陿鞘械霓D(zhuǎn)折點。

    但是不少行業(yè)人士表示，今年樓市的轉(zhuǎn)折點有可能出現(xiàn)在年中。在長時間的觀望之后，剛性需求和改善型需求的購房者會陸續(xù)釋放出一定的購買力。而接下來調(diào)控政策的調(diào)整，決定了今年樓市的風(fēng)向標(biāo)，也將影響開發(fā)商今年的整體營銷策略的改變。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）